婚房团购不是低迷房市的救命稻草_马跃成

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婚房团购不是低迷房市的救命稻草

(2008-05-11 23:28:44)

标签：

房产

财经

婚房

房市

刚性

北京

分类：地产风云

婚房团购不是低迷房市的救命稻草

　　北京市建委房地产交易管理网最新公布的数据显示，4月北京虽然住宅新增供应12.74万套，相比3月翻了一番，但从住宅预售情况看，4月住宅预售5579套，比3月还少了138套；而与去年同期销售10346套相比，少了4767套，减少46%。相对来说旺季不旺，在供应量翻倍增加的前提下，销售量却不增反降，这充分说明北京楼市还处在继续走低的过程中。

进入4月，楼市的观望状态已持续半年。未来是结束观望，楼市回暖，还是发生更大程度的下滑？业内依然有着不同的，虽然包括开发商群体里的大多数人都认为，降价已成为不可阻挡的洪流，现在很多开发商还是把期望寄托在前者身上。这究竟是死马当活马医的心态？还是怎么着都是一死，宁可站着死，也不躺下生的英雄精神使然？

其实为了能够生存下去，交易量是一个根本问题，而价格并不是关键。早就有人提出过现金为王的经营理念，同时万科率先降价后销售业绩都证明这一点。虽然现在房市依然没有走出寒冷的冬季，但是只要有价格降幅满足人们的预期心理，局部楼盘的火热依然不难出现。

房地产项目存在自住的刚性需求和投资的弹性需求两部分，其中自住的刚性需求对价格是不敏感的，不管价格多高，人们都是需要房子住人的。当然刚性需求也存在一个购买力的有效需求问题，因为房价高了就不是所有的人都能买得起房子了，因此刚性需求就有个价格极限的问题，既然是刚性，在价格高位就更容易被折断。

而投资需求是高房价的推动者，他们不在乎今天的房价有多高，而是在乎明天的房价有多高。他们更愿意房价不断地涨呀涨呀地涨下去。房地产市场当然是个投资市场，但是这个投资市场被扭曲了，如果人们在一级市场投资，而是在三级市场回报，那么中国的房地产市场就会嘎然发生天翻地覆的变化，可惜现在的人们太急功近利了。

很多的人们没有理解投资弹性需求和自住刚性需求对价格的变化的影响，以为刚性需求就是不受价格约束的无限需求。最近很多的的项目还在价格高位企图以一些促销的手段把房子卖出去，但效果同样令人尴尬。比如，人们结婚总是需要房子的，于是，最近在一些项目中间就打起了婚房大战，结婚是一生中消费的高峰时间。但是事实证明婚房市场的价格敏感性同样明显，企图以婚房市场带动新的一轮价格回暖的企图也没有成功。

上个月朝阳、丰台、燕郊等多个区域接连举行了多次“婚房团购”活动，参与者已达数千人。但是，据了解真正在团购中成交的并不多，这主要是因为年轻人结婚都愿意图个黄道吉日，而且选日子是没有什么成本的，即使办婚礼也可以各自选择完全不同的形式，所以结婚时扎堆凑热闹是容易办到的。

但是置备婚房就不一样了，每个人的情况和条件都各有不同，比如：家庭结构、工作性质、地理位置、经济水平、消费习惯、个人喜好等方面可能就有非常大的差异，大家怎么可能因为结婚时间大概差不多，就一定也要毗邻而居呢？不可能，完全不可能。

前两年，曾有温州炒房团、山西煤老板购房团，在全国各地刮起了阵阵团购风潮，但是这些炒房团购房的目的是投资房市，他们当时没有现在购房人那么多的考虑。虽然他们也是人数众多，但是他们的要求却是一致的，而且只有一条，那就是赢利最大化，他们不管什么地方的房屋、不管什么样的结构，只要投资回报率最高，回收时间最短，那么就可以容易形成完全相同的购房意见。

对于购房自住的人来说，不要说是一对新人购买新房不可能人云亦云，即使是一般的购房人也不会按照别人买房的标准为自己选房。因此，虽然现在形形色色的购房团很多，至多只能起到比广告更好的宣传作用，而不大会成为一种新的房屋销售形式或者是一种启动当前房地产市场回暖的媒介物。

团购是一种降低成本、促进消费的好的商品贸易形式，是大有作为的。但是，团购一般只能在生活资料方面效果明显，而住房消费价格高，有一定的资本保值作用，交易的成本也高，使用的时间也长，商品本身的差异性很大，又是一种固定物，不能移动，这些都决定了住宅本身销售对团购没有明显相关系的道理。

最近的事实也证明，那些采取了大幅度降低价格的楼盘，其销量就明显比没有降低价格的楼盘好的多。可以肯定地说，价格已经在其他各种因素中间发挥着决定性的作用。目前还有一些楼盘正在试图在销售手段上创造出新的方法，相信也不会有什么大的作用。