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陈真诚：房地产隐现新一轮调控
(2009-11-13 14:46:20)
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房价房产财经土地物业税利率投资理财营销地产神仙派 |
分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：房地产隐现新一轮调控
文/陈真诚
（载《法人》2009年11月刊 http://finance.jrj.com.cn/opinion/2009/11/0214256379483.shtml）
（内容导读：曾经干预过度的行政手段，或难以拿出妙招持续炒热房价这盘“冷菜”了，当金融危机下的救市政策一旦“停车”，一场新的房地产调控必将悄悄袭来…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
在连续经历3个月的滞涨之后，房地产市场在史上最长的8天长假“黄金周”也未能躲过“霜降”：一线城市和绝大多数二、三线城市的房市交易一片惨淡，继续着“价升量跌”甚至“量价齐跌”的滞涨市势。全国房地产市场“冷调”基本形成。
曾经干预过度的行政手段，或难以拿出妙招持续炒热这盘“冷菜”了，当金融危机下的救市政策一旦“停车”，一场新的房地产调控必将悄悄袭来。
政策的退出效应
从目前来看，尽管大多数城市的房价没有下降，有的还在继续上涨，但全国房地产市场的“冷调”已基本形成，“滞涨”之势依然还将继续。
一方面，中国房地产市场的政策属性很明显。造成这一轮房价上涨行情的原因，主要有政府对房地产的态度、救市政策、宽松金融政策导致流动性过剩、通货膨胀预期、地价上涨、消费者对房价继续上涨的恐慌等。但政府政策、通货膨胀、地价上涨及开发商因素，已在很大程度上打压了多数消费者的购买能力。另一方面，由于近年来房地产火热导致行业投资大增，一些项目正在形成上市供应，开发商们借今年的市势加快推盘速度，各地库存量普遍上涨，市场仍有不少库存等待消化。
此外，中央政府及各地地方政府在2008年相继出台的系列救市政策，如2008年12月20日国办发的131号文件《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定的降免税费、改善性购买二套房按照购买首套房享受个人购房贷款利率7折优惠等，其执行时限到今年12月31日止。在2008年12月20日后出台的其他政策，包括去年10月22日出台的《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发[2008]302号文件)，有些虽然没有明确规定在今年12月31日到期，但基本上是为落实国办发“131号文件”而出。可以说，基于政府政策的严肃性和目前宏观经济形势、房地产市场实际形势来看，一旦“131号文件”到期退出，其他与之相关或为落实该政策而出的政策，也很可能随之退出。
优惠政策即将到期退出，意味着政府政策在“到期”临近时，既可能使地产市场出现一些消费者抢搭优惠政策“末班车”入市购房的“赶抢效应”，也显示政策退出效应之后可能面临着地产市场颓势的到来。
目前来看，事实上，刺激房地产消费的优惠政策的退出效应已经开始显现。也许，谁也无法预料，去年出台的系列房产救市政策，到2010年还会不会被继续执行。但总来说，优惠政策退出几无多大悬念。即便有部分政策延期，那也只可能是少部分政策，而且可能不是影响房地产交易的主要政策。
按照市场经济的规律，任何一种政策干预过度、过猛，甚至达到了极限，接下来必将走进自身调整期，以达到市场“生理”和“生态”的平衡。因此，国家政策的退出效应，或将催化房地产市场的异变，加速房地产再次步入调整通道的步伐。房地产一旦步入调整通道，消费者可能仍将进一步观望乃至弃买，进而造成成交量的持续走低。
据一位接近国土部的专家称，并不是说要稳定房地产投资就对房地产高投机行为放任不管，积累泡沫而发生较大的系统风险，年底可以考虑适当从紧的政策，对房地产市场进行调控，可以采取具体政策对房地产市场比较明显的问题进行局部调整，有些扶植性政策可以废除。
新调控迹象初现
从客观上讲，目前全国房市虽然“冷调”基本形成，但依然有很多利益团体不愿意房价下降。由于市场的流动性仍较充足，通货膨胀预期依然高涨，支持房价上涨的因素还在，因此资金充裕的开发商虽然对未来市场可能重回调整周期有所担忧，但更多地寄希望于政府为保经济增长而持续救市，不轻易降房价。
但来自各方的对房价非正常上涨的质疑和批判态度，或将推动政府展开有针对性的新一轮房地产调控。最近，银监会、住房和城乡建设部、国土资源部等房地产监管和调控部门，以及南京、上海、北京等不少地方政府，就当前房地产市场形势，纷纷采取了收紧政策，或通过不同形式表达了对非正常高房价的否定态度。
首先，金融系统已经明显收紧了政策。面对高房价下的投资购房行为再次盛行，银监会已经发文要求各商业银行严格执行关于二套房按揭贷款的规定，收紧此前被各地放松的二套房房贷政策。早在今年6月22日，中国银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策。8月，银监会开始对房地产市场运行及信贷风险进行摸底，并初步形成了相关报告。10月20日，在中国银监会召开2009年第四次经济金融形势分析通报(电视电话)会议，银监会主席刘明康再次明确表示，要严格执行“二套房贷”政策不动摇。在北京、上海、浙江、江苏、广东等地的银监部门也展开行动。在各大商业银行系统，也纷纷传出收紧放贷的消息。自8月后，从商业银行申请贷款的难度就已经逐月加大。至今，全国房贷收紧已是大势所趋，二套房贷四成首付成“铁律”。
此外，住房和城乡建设部、国土资源部等房地产调控部门也纷纷采取措施或计划收紧房地产政策。身居地产业市场一线的地方政府开始了行动。国庆长假刚过，南京、广州、上海、北京、浙江、深圳等城市相继传出收紧房地产政策的消息。10月10日，南京全面收紧了住房公积金政策，出炉了三项公积金贷款新政。广州不但开始执行二套房贷款首付四成政策，而且出台《广州市工业用地储备和公开出让规定》新政，严厉打击闲置囤地行为，同时禁止开发商在拿到预售许可证之前收取客户的诚意金。目前，收紧土地政策的信号越来越明显，在土地政策领域很可能会出现针对囤土地、炒地价“严打”。
房价或成新调控重点
基于种种迹象分析可知，政府即将对房地产展开新一轮有针对性的系统调控。而调控的重点，是广为诟病的高房价，以及高房价背后的过度投资行为、抬价炒作行为和囤地行为。打击囤地炒地，将成为调控高房价的重要手段。
虽然目前在不少地区的房价仍有上涨趋势，但房产监管部门对此现象并不支持。金融系统、住房和城乡建设部、国土资源部等部门均对高房价持“不支持”态度。住房和城乡建设部官员提出建立分层次供应的住房体系，鼓励自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求的思路。
10月9日，国土资源部智囊机构中国土地勘测规划院发布了《房地产行业价涨量跌现象探析》的报告。报告认为，今年4月份以后的房地产市场复苏，是国内扩大内需等政策刺激下形成的。尤其是企业贷款增加，并未投入生产性领域，而是投向房地产市场以寻求高利益回报。社会投资者在国企资金等流动性资金的带领下，也都纷纷介入房地产市场，形成了今年6月份为高峰的一轮房地产市场上升趋势。6月份以后，国内房价以每个月环比1％的递增速度增长，但是交易面积却逐月大幅度下降。
报告指出，全国性的“价涨量跌”现象可能是个危险的信号。没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端。
那么，房地产市场的拐点在哪里呢？
基于以上分析可知，目前的房地产市场尽管在继续着“滞涨”，成交量“拐点”已经形成，但房价并没有实质性的下降，因此，还没有形成真正的整体市场意义上的房地产拐点。
当前，本文作者陈真诚分析认为，对房地产市场后市的整体判断是：在短期内，房价或仍将继续上涨，但整个房地产市场的市势，正如“霜降”后的天气，越来越冷，成交量会持续下降，形成“有价无市”的局面。
如果政府不出台较为有效的调控房价的政策，在短期内开征物业税的可能性看来也不大的情况下，那么，就可能要等政府加息或加息预期形成之后，房价才会真正下降，房地产市场的“拐点”才能落地。至于这个“拐点”的时间定位，或在今年底或明年一季度，即便政府不在年底或明年一季度加息，而是推至明年年中加息，但在年底或明年一季度这个时期，也会形成对市场具有影响力的加息预期。
[联系作者陈真诚：QQ：70479688，请注明具体事宜，限工作联系。]
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