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陈真诚：黄金周成房市霜降，观望渐成主流心态
(2009-10-01 23:33:14)
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房价房地产财经上海房展会投资营销经理人国庆地产神仙派房产 |
分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：黄金周成房市霜降，观望渐成主流心态
陈真诚
（内容导读：就就今年“十一”长假来说，各地房地产市场很可能会出现成交冷淡的局面，难以出现火暴的“黄金周”景象，或将迎来房地产市场的“霜降”…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。欢迎加入QQ群“地产财经专家媒体，群号73150637”，限公开出版发行的媒体之地产、财经记者编辑加入，申请时请注明身份。）
（注：本文内容系2009年9月24日回答《东方早报》秦明明记者采访提问内容，故本文格式继续保留答记者问的格式）
今年的房地产市场是典型的行政干预下的市场
（原记者问：从今年年初到现在，楼市到底经历了怎样一轮行情？）
主要由于政府对市场的行政干预，因此，今年房地产市场表现超出了大多数人的预期，从去年的低迷快速向再次高热转变。也就是说，主要是政府的态度及政府出台的包括金融政策、税费减免等政策，造就了今年的房地产行情，是典型的行政干预下的市场，具有明显的政策市特性。
今年的房地产行情轨迹，显得非常有规律性，各阶段大概在2-3月左右。
今年年初，房地产市场基本上在继续着去年的低迷市势。
春节后，政府在2008年相继出台的系列救市政策的效果开始显现，陆续刺激了房地产需求，促进了今年的房地产销售。
在5、6月份之前，在政府政策刺激下，房地产的低迷市势开始扭转，并主要体现在销售量的回升增长上。
自5、6月份以来，在政府态度、政策作用下，更因大量的货币投放，信贷猛增，市场流动性过剩，通货膨胀预期高涨，房价开始真实性上涨。之后，土地市场再次开始疯狂，地价上涨，“地王”频现，地价上涨预期连同通货膨胀预期再次推高房价预期，房价再次快速疯涨。
从7月份开始，由于房价过快大幅度上涨，而市场有效需求不足，市场再生观望情绪，各地出现了价涨量跌的“滞涨”现象。
至今，各地房地产成交依然在继续下降，房价整体上来说还在继续上涨。
我（本文作者陈真诚）分析预计，至少在9、10月份，也就是至三季度宏观经济数据公布前后，房地产市场还可能将继续这种“滞涨”市势，成交量将继续下降。
至年底或明年初，房价可能转向下跌，成交量继续下降，观望乃至弃买气氛变得更加浓厚，房地产重回调整通道。
房地产市场泡沫明显而严重
（原记者问：今年以来的房房地产市场呈现出哪些特点？）
整体来说，今年的房地产市场呈现出如下六大主要特点：
一是，市场的政策属性非常明显，行政干预的痕迹清晰，是典型的行政干预下的市场。二是，市场从低迷到火热再到“滞涨”，房价从下降到短期内快速大幅度上涨再到可能再次下降，均是在短时间段内的发生变化，非常明显，几乎每个阶段都是在2-3个月左右的时间。三是，房地产市场泡沫明显而严重，市场基础不牢靠。四是，投资性购房者并不多，比例并不大。五是，全国市场呈现一致性。六是，各界对房地产的预期几乎一致化，房地产舆论也几乎一致化。
政府因素是造成这一轮房地产行情的主要原因
（原记者问：造成这一轮房地产行情的原因有哪些？）
造成这一轮行情的原因，主要有政府对房地产的态度、救市政策、宽松金融政策导致流动性过剩、通货膨胀预期、地价上涨、消费者对房价继续上涨的恐慌等。总的来说，这轮房地产行情的主要支撑力，此轮房价上涨的主要推手，是政府政策、通货膨胀、地价上涨等，而不是开发商的主观作为。
今年十月上海房展会成交情况不容乐观
（原记者问：上海十一房展会将在10月3日-6日举行，你认为今年房展会将会是怎样）
今年上海房展会上，将再次出现成一定规模的促销现象，不排除有部分楼盘降价促销的可能，但真实降价的并不会太多。总的来说，在今年房展会，看的人当不少，但观望气氛也可能浓，成交情况不容乐观，很可能会萎缩。
开发商大多数不会轻易降房价
（原记者问：目前开发商的心态是什么？）
目前，大多数开发商的心态是，既对未来市场可能重回调整周期的担忧，但依然相信政府为了保经济增长而可能将继续救市，因此，大多数不会轻易降房价，对房价的预期与态度依然会坚挺。
观望或成消费者的主流心态
（原记者问：目前购房者的心态是什么？）
目前，大多数购房者的心态是比较矛盾的，既担心房价继续上涨和优惠政策年底将到期而希望购房，但又因房价目前过高、预期房价可能回调而产生观望。慢慢地，观望可能成为消费者的主流心态。
十一黄金周或成房地产“霜降”开季
（原记者问：“金九银十”是一年楼市的重头。进入9月份，前两周京沪深成交出现了下滑。有的楼盘出现了优惠促销。对于楼市后市的发展，您有怎样的判断预期？判断的理由是什么？）
由于政府目前对房地产市场尤其房价的态度依然与此前差不多，并没有出台新的调控政策。为了刺激经济增长，市场的流动性还将继续充足。通货膨胀预期依然高涨，部分已从预期变成现实，这也将推高房地产资产计价水平预期。因此，房价上涨的支持因素依然还在。但另一方面，由于房价高涨，市场观望再起，有效需求有限，市场已经开始建立起回调的预期。而且，日近年底，刺激政策的退出效应已经开始显现，市场成交的基础变弱。因此，我对于房地产市场的后市的判断是，从政府公布的统计数据来看，短期内房价可能还将继续上涨，至少10月份还将是上涨，但成交量还将继续下降。如果三季度宏观经济数据公布后政府依然没采取加息等措施打击通货膨胀，房价可能还将继续上涨，成交量继续下降。至年底或明年初后开始，房价可能会下降，成交量可能进一步继续下降，房地产整体则可能就此重回调整通道。
就当前情况来看，虽然成交量的拐点已从7月份开始出现，至今来说成交量的拐点大势基本上已经确立，但房价拐点并没有出现，可能在短期内也难出现，因此，至今来说房地产拐点并没有形成，现在还不能说房地产的拐点已经到来。
就今年“十一”长假来说，各地房地产市场很可能会出现成交冷淡的局面，难以出现火暴的“黄金周”景象，或将迎来房地产市场的“霜降”。也就是说，“十一”长假“黄金周”或成房市“霜降”时节，房地产市场从此开始真正意义上的转季。同时，在全国各地，可能开始拉开成规模促销的局面。我（本文作者陈真诚）在8月初预测的房地产促销风潮，可能从10月份开始成规模出现，然后陆续蔓延，席卷至全国各地。但在早期，各地开发商的促销，主要是基于营销意义上的促销，而不是通过采取真实降低房价措施以促进销售。有效的降价促销期，目前还不会出现，或还需要过一段时间才能到来。
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