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陈真诚：美股涨预示加息房价或再涨
(2009-10-16 06:03:31)
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陈真诚：美股涨预示加息房价或再涨
文/陈真诚
（内容导读：因经济预期向好等因素作用，近日，美股大涨，导致国际石油等资产价格上涨。这些，预示着美国可能在不久的将来加息，中国就可能跟进加息。但其间可能会有个时间差，所以，正由于存在诸多因素在支撑房价在短期内继续上涨，也许要等加息或加息预期形成之后，房价才会真实下降。短期内，至少10月份，乃至11月份，房价还将继续上涨，至少从统计数据来看将是这样…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
房价已连涨七个月，短期内或再涨
10月15日，国家发展改革委、国家统计局公布的数据显示，三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%（其中，新建住宅销售价格上涨1.5%，二手住宅销售价格上涨3.5%）。房屋租赁价格同比下降0.5%。
9月份，全国70个大中城市房屋销售价格，与上月相比，环比上涨0.7%，涨幅比8月缩小0.2个百分点。
与去年同期相比，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格，房价同比涨幅达2.8%，涨幅比8月扩大0.8个百分点。8月份，全国70个城市房屋销售价格指数同比上涨2%。
9月份，新建住房销售价格同比上涨2.7%，涨幅比上月扩大1.2个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月缩小0.3个百分点。二手住房销售价格同比上涨3.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月缩小0.1个百分点。同比上涨的城市有50个
综合数据进行分析可知，9月份，是今年70大中城市房价环比第7个月连续上涨。这7个月的环比涨幅分别上：3月份房价环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%，6月份环比上涨0.8%，7月份环比上涨0.9%，8月份环比上涨0.9%，9月份环比上涨0.7%。
从统计数据来看，虽然9月份的全国70个大中城市房屋销售价格的环比涨幅比8月缩小0.2个百分点，但依然比4、5月份要高。
一般来说，房价同比数据反映当期房价与历史基期相比的水平，环比数据则反映价格走势。
从数据来看，房价上涨的惯性依然存在，短时间内难以消除。从市场实际情况来看，10月份，时至今日，除少数地区外，绝大多数城市的房价依然上涨。
可以预期的是，基于上述数据分析、现实市场实际及其他诸多因素等分析来看，本文作者陈真诚分析认为，由于有诸多因素在支持房价上涨，所以，在短期内，至少10月份，乃至11月份，房价或还将继续上涨。至少，从统计数据来看，将是这样。
房价继续上涨，将导致滞涨继续
对于当今房地产市场，一方面需要看到房价短期内将继续上涨的趋势，同时也要理性地看到所存在的现实问题。
事实上，由于房价过快上涨，偏高的价格，已对市场有效需求形成了挤压，使大量购房者重新陷入观望状态。
9月24日，央行网站昨日发布了《2009年第3季度全国城镇储户问卷调查》，调查结果称，居民对物价满意程度继续减弱，有超过六成（65.2%）的城镇居民认为当前房价“高，难以接受”，因难接受高房价想买房而买不起，只得观望乃至弃购。
针对近期房地产市场出现成交量骤降的局面，有机构展开了一项消费者调查。调查结果显示，有九成的人选择观望。对造成近期房地产市场“成交量跌”原因的调查中，有超过八成的被调查者认为是由于房价短期内涨幅过大造成的。
有房地产网站曾对北京、上海等地的购房者进行调查，调查结果显示，有83.45%的受调查者明确表示，只有在房价下跌的情况下才会买房。
还有一项调查的结果显示，在未来两年内，仅有4.9%的白领“非常可能”买房，而高达八成白领两年内不打算买房。只有23.3%的白领认为房价将会下跌，28.2%的白领认为房价将会保持稳定，超过四成以上的白领认为房价会继续上涨。
不难看出，正是由于房价再次持续非正常地上涨、房价过高，导致了消费者再次选择观望乃至弃购，导致了自今年7月份的销售下降，并将促使房地产市场在短时期内继续滞涨。
众所周知，自6月份以来，广州等地的房地产成交量开始下降。从7月份以来，从上海、深圳、广州、北京等一线城市开始，全国房地产市场普遍遭遇滞涨，成交量环比降幅明显。至9月份，房地产的销售量持续下降。至今，在一些城市，新房、旧房市场的成交量，已经双双下降，有的甚至是价量齐跌。在今年这个史上最长长假的十一“黄金周”里，房地产市场普遍遭遇了“冷冻”。
有机构对全国主要城市房地产市场进行分析的数据显示，上海6月份的商品住宅成交量为219.3万平方米，之后逐月下降，9月降为不到150万平方米。北京6月份的成交量为203.4万平方米，9月降为168.64万平方米。广州6月份的成交量为110.4万平方米，9月降为87.91万平方米，深圳6月份的成交量为62.82万平方米，9月降为至31.34万平方米（降幅达50%）。2009年三季度，北京、上海等十大城市共计成交3365万平方米，比二季度的3919万平方米约下滑15%。
还有数据显示，8月份，北京全市住宅销售面积为168.4万平方米，比7月份下降0.1%，比6月份下降17.2%。8月份，上海住宅成交量为166万平方米，环比下跌14.5%。
进入9月，大多数城市的成交量依然继续萎缩。综合数据显示, 9月份，全国30个城市中，约一半城市住宅成交面积环比下跌，总成交面积环比下跌约3.83%。北京商品住宅成交13960套，期房的成交套数环比下降11.10%，现房成交套数环比下降11.08%，同比分别增长29.40%和81.91%。成交面积环比下跌3.31%。上海市商品住宅成交18325套，成交面积148万平方米，为今年3月以来单月最低，成交面积环比下跌约17%。今年第三季度，上海成交一手住宅41961套，环比第二季度的51601套下降了18.7%。广州新建商品住宅数成交量4600多套,比6月份8000多套签约量下降42.17%。深圳市商品住宅成交2846套，环比大幅下跌30%以上。
另据北京市房地产交易管理网和中国不动产研究中心发布的9月北京商品住宅市场月报的统计数据显示，9月份，北京的商品房签约总量为20,172套，环比8月的22,052套下跌8.53%，成交套数继续下滑。其中，住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为14,247套，环比微跌1.10%。十月上旬（截止10月11日），商品房住宅销售成交方面各项数字出现全面大幅下降，商品住宅成交套数为2300套，环比下降了55.17%，相比去年同期的3509套，下跌了34.45%。
在“十一”黄金周期间，几乎全国市场普遍遭遇了“最冷黄金周”。北京市房地产交易管理网数据显示，10月1日到7日，共成交1119套，日均成交160套（同比下降了50.3%），均为三年来同期最低。广州阳光家缘网站统计数据显示，10月1日—7日,广州网签卖楼为832套,日均118套，日均成交量不足“五一”4天假期日均成交量的1/3。深圳市房地产信息网公布的房地产每日成交信息显示，深圳秋交会期间（10月1日-5日），新房成交567套，几乎只有春交会全市成交量的一半。
根据目前房地产实际情势来看，黄金周过后的10月里，诸多城市的房地产成交量继续下降。本文作者陈真诚分析认为，由于房价已经过高，在短期内或还将继续上涨。因此，滞涨之势在短期内或还将继续。
美股石油溢涨预示美国或加息，房价或将因加息而下降
只是，需要看到的是，虽然房地产市场已经连续3个月滞涨，但应该说，目前的房地产市场，还没有形成真正的拐点。这是因为，虽然销售还将继续下降，但房价并没有真实下降，甚至在短期内还将上涨。
当然，也不能忽视的是，在未来时期内，房地产可能因政府再次出手调控或加息等因素而重回调整通道。
9月28日，住房和城乡建设部副部长齐骥在国庆新闻发布会称不支持高房价。
10月9日，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布了《房地产行业价涨量跌现象探析》，指出6月之后出现的全国性“价涨量跌”现象是一个危险的信号，建议年底对房地产市场进行调控。
即将召开的中央经济工作会议，是每年级别最高的经济工作会议，将是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标。从目前来看，政府再继续出台新政策托市的可能性不大，而已经出台的系列刺激房地产销售的政策正迎来“到期”。随着政府刺激房地产销售政策的日近“到期”，刺激政策的退出效应已经开始显现，对房地产市场的影响力，当不可忽视。
此外，还有一个对房地产市场及其房价走势将产生重要影响的因素，加息只是迟早的事情。
目前，从国内外因素来看，加息预期已经形成。在国内，通货膨胀预期日趋浓厚，房地产资产价格持续上涨，使得加息成为了必然。在国际上，10月6日，为打击通货膨胀、抑制房价上涨，澳大利亚已经率先宣布上调基准利率至3.25%,成为G20国中首个加息的国家，可能引致欧美等国，亚洲日韩等国跟进。
9月底，野村证券亚洲高级经济学家萨伯拉曼在最新发布的研究报告中预测，随着经济复苏动能增加，亚洲各央行将会比市场预期的更早开始利率正常化过程：韩国可能将在11月份加息，而中国、印度、印尼和菲律宾都将在2010年第一季度加息。
尤其值得关注的是，人民币与美元挂钩的美国，在澳大利亚加息之后，从联储主席、政府官员到专家学者，关于加息的呼声四起。美联储主席伯南克表示, 尽管美国经济仍需财政刺激计划的支持,但美联储将在通胀威胁浮出水面之前采取退出策略，已准备好在经济前景足够改观时收紧货币政策，在适当时机加息。因经济预期向好等因素作用，近日，美股大涨，导致国际石油等资产价格上涨。本文作者陈真诚分析认为，这些，预示着美国可能在不久的将来加息，退出经济刺激政策。可以设想，如果美国提前加息，中国就可能跟进加息。随之而来的，可能是对房地产等过热或产能过剩的行业进行反周期调控。
可以预期的是，中国一旦加息，有效需求有限、观望已经再起、已经开始建立起回调预期的房地产市场，则可能重回调整通道。房价也将因加息而逆势下降，或至少进入高位调整期。但需要看到的是，尽管美国可能在不久的将来加息，中国势必会跟进，但其间可能会有个时间差。所以，本文作者陈真诚分析认为，正由于存在诸多因素在支撑房价在短期内继续上涨，也许要等加息或加息预期形成之后，房价才会真实下降，房地产的市场拐点才会真实形成。
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