陈真诚：滞涨正向我们走来

文/陈真诚

（原文发表于：《云南信息报》2009年7月31日 http://www.ynxxb.com/content/2009-7/31/N89344096078.aspx）

数据显示，7月份，北京、上海、深圳、广州四个一线城市及一些二、三城市的一手住宅成交量已经出现了环比下降：北京市共成交期房商品住宅12840套、成交面积148.1万平方米，环比分别下降10.5%和5.7%，剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅日均签约套数量环比下降9.1%；上海市商品住宅成交面积为194万平方米，相比上月减少了5.37%，成交量也出现下跌；深圳市新建商品住宅销售面积为54.83万平方米，环比6月份下降17.4%；广州网上签约售楼数共计6653套，比6月网上签约10502套大幅下降36.6%；厦门、东莞、杭州、温州、宁波、苏州、青岛、济南、长沙等几十个二、三线城市也出现了成交量环比下降，有的降幅甚至超过了30%，超过10%的不在少数。

这就是说，自6月份房价开始出现真实性上涨以来，在以一线城市为主的房地产市场，诸多地区普遍性地出现了滞涨，即在房价上涨的同时成交量下降。本文作者陈真诚认为，这种滞涨，往往是房地产市场回归阶段性调整的先兆，正预示着阶段性调整正向我们走来。

基于实际来看，房价上涨过快把部分买家挤压出去，政策调整预期导致房地产投资回报预期有所改变，一些有自住需求的有效需求因政策刺激而提前释放，导致后续有效需求不足，这些正是导致房地产成交下降、促使房市大势回调的主要因素。

如今，一些地区土地市场再次火热，“地王”再次频现，地价大幅上涨，无疑将推高房价继续上涨的预期。而且，由于通货膨胀预期持续高涨，目前的贷款利率很低，资金成本很低，即使按照基准利率的110%来支付贷款利息依然划算，这就可能促使更多投资性购房者相继入市购房。如果政府不能及时采取加息等措施打击通货膨胀，房价还可能继续上涨。

客观而言，目前过高的房价，已对价格敏感的自住性消费者形成压力，将使得不少消费需求受到抑制。另一方面，目前房地产还未走出调整周期，高房价等因素，又可能使得一些投资者因担心房价再次下降而放弃入市。这样，未来房地产市场，成交量则可能进一步下降。

市场经验说明，房地产成交不足，往往是市场出现观望甚至可能出现萧条的信号。本文作者陈真诚认为，当成交量下降经过一定的时间累积而达到一定的幅度、广度之后，房地产可能在近期回归阶段性调整，其表象则是阶段性滞涨，后果非常可怕。

众所周知，一线城市房地产市场，往往具有全国市场趋势的风向标作用。大多数二三线城市的房地产市场表现，往往要比一线城市慢半拍。事实上，往往会有越来越多的二三线城市，在一线城市之后一定时间段内，跟着出现与一线城市类似的反应。因此，一线城市出现滞涨，可能正是二三线城市将随之迎来滞涨的信号。

事实上，今年以来，就全国市场来说，房地产存量消化的实际情况，并不如某些报告所说的那样乐观。尤其在一些二三线城市，不但旧的存量消化有限，因此前开发投资高热后遗症导致的新增供应量也并不少。

应该说，对于一些房地产市场供大于求的二三线城市来说，如果通货膨胀预期形成经济滞胀预期，如果房地产市场出现滞涨，就不排除因滞涨而出现新危机的可能。这种危机，可能需要比一线城市更长的时间才能走出。