陈真诚：房市将呈现非标准金字塔行情

文/陈真诚

（原文发表于2009年9月4日 《云南信息报》）

8月份，从目前公布了数据的全国各地房地产市场来看，几乎普遍性地呈现价涨量跌的滞涨局面，或价格不再上涨而成交量继续下降的大势。尤其是广州、深圳、北京、上海四大一线城市，在8月份全部继续着房价持续上涨、成交量进一步下跌的滞涨局面。广州在继6月环比5月下降16%、7月环比6月下降近四成之后，8月份则是延续3个月来的成交量持续下跌，相比于5月份的13180套而言下降幅度超过了50%。深圳也在继续延续连续三个月的量跌价涨的趋势：成交均价环比上涨18.6%，新房成交量下降三成。北京市的期房、现房、二手房的成交量均出现下降。北京市商品房日均成交总面积环比下降17.09%，住宅日均成交面积环比下降17.60%；住宅成交总套数环比下降14.52%，现房住宅网签套数环比剧降45.73%。二手房住宅网签总量环比也下降了4.48%。上海的新房市场的成交量也在继续下降，商品住宅成交面积环比7月下降14.43%。

众所周知的，一线城市房地产市场对全国房地产市场往往具有风向标作用。目前在一线城市正日趋深化的房市滞涨，随后必将传导至二、三线城市，并产生进一步的影响。而事实上，8月份，全国诸多二、三线城已经普遍性地呈现价涨量跌的滞涨局面。如华东地区其他五个主要城市，成交量环比7月份均大幅下跌。华中的武汉的成交量环比下降了约30%。7月份成交面积环比跌幅明显的重庆、成都等城市，8月份的房地产成交量还在继续下降。昆明的房价还在上涨，另因小户型成交增加、城中村改造等原因而导致成交套数环比7月增加了149套，但66.71万平方米的成交面积环比7月依然在下降。

如此看来，全国房地产市场或正向滞涨市势深化，一方面是房价在政府态度、政策和通货膨胀因素作用下继续上涨，另一方面是成交量因房价过高抑制了需求使得有效需求不足、金融危机导致消费信心不足等因素作用下而继续下滑。

从目前房地产形势和全国性普遍出现猪肉、鸡蛋连续超过两个月上涨使得通货膨胀预期开始部分转变为一定程度上的通货膨胀现实等因素来看，只要政府不及时祭出加息等手段打击通货膨胀，本文作者陈真诚分析认为，房价在短时期内还将上涨，房地产走势将呈现非标准金字塔行情：伴随房价逐步上行的将是成交量继续逐步减少，然后，当房价到达塔尖后则出现折点而掉头向下。当房价下降后，因降价而致成交量增加（或称恢复增长）的速度，并不会按照在房价上涨过程中房价上涨所抑制而致成交量下降的速度，而是要慢。也就是说，当房市出现折点、房价下降后，成交量几乎难有增加，或增加缓慢。甚至，在房价下降的早期，即房价没下降合理水平前，成交量依然将有限。

需要注意到的是，这里所说的折点，与平时所常说的拐点不同。所谓拐点，有个相对缓慢的变向过程，而折点的变向过程时间与拐点相比较要短暂得多。而且，房市出现折点，并不是由房价逆变而引发市场折点，而是指市场整体发生逆变，房价也因市场出现折点进而出现折点。可以说，当房市折点直面而至后，可能是中国房地产市场有史以来的最大调整将到来。这轮调整将与2007-2008年因政府调整政策的累积效果导致的调整不一样，属于房价过度上涨、市场的过度透支等导致的市场矫枉过正，到时即便政府再出政策逆向干预，恐怕一时难见多大的效果。

当然，同样需看到的是，房地产会否出现折点后的调整？本文作者陈真诚分析认为，目前来看还只是一种可能。如果真的出现，也需要一个过程才能明显。而且，在中国，房地产市场的深度变化，往往是从一线城市等沿海地区开始的，二、三线城市的市场反应往往要慢半拍，因此，从一线城市传导至二、三线城市，本身也需要一个过程。

正因为如此，可以预期的是，在短期内，乃至至今年“十一”黄金周期间，一些城市的房价可能还不会出现明显的下降，但成交量会继续下降。

或从“十一”黄金周开始，各地将逐步出现开发商变相促销的现象。事实上，目前，在广州、深圳、北京等地已经开始出现了开发商再次促销的迹象。如广州最近已经出现24个楼盘群体打折优惠的市况，包括富力君湖华庭、万科柏悦湾、广州保利城花园、合生君景湾等楼盘在内，甚至有楼盘的开盘价比其前放风的价格降低了2000元/平方米。深圳也有开发商开始了变相降价促销，北京投资客开始疯狂抛售。但本文作者陈真诚分析认为，由于目前的各主力因素导致房价预期继续上涨，因此，短期内房价可能还将上涨，房地产市场还将继续滞涨局面，开发商大规模的促销局面，尤其是在二、三线城市，可能要到3季度宏观数据公布前后或再往后一段时间才会开始。

（原文地址：http://www.ynxxb.com/content/2009-9/4/N89646098982.aspx）

[职业经理人任职工作联系或项目策略、营销投资顾问与楼盘销售代理工作联系作者陈真诚：QQ：70479688，请注明具体事宜；手机：13808420007，不回打“未接电话”。欢迎加入QQ群“地产财经专家媒体，群号73150637”，限公开出版发行的媒体之地产、财经记者编辑加入，申请时请注明身份。]

陈真诚近期其他部分文章：

陈真诚：政策收紧能阻止房价上涨吗(2009-09-04 13:28)

陈真诚：房市正上演一场阴谋(2009-08-27 17:44)

陈真诚：一个降房价的真实谎言(2009-08-26 03:39)

陈真诚：沪土地新政难降房价(2009-08-22 21:58)

陈真诚：房市乱象源于公权市场(2009-08-21 12:38)

陈真诚：土地调控为主，房企遭遇尴尬(2009-08-18 06:09)

陈真诚：促销潮或新起并席卷全国(2009-08-12 07:20)

陈真诚：物业税或暂难平抑房价(2009-08-10 16:30)

陈真诚：滞涨正向我们走来(2009-08-07 11:20)

陈真诚：政府短缺房地产管理人才(2009-08-06 22:08)

陈真诚：有什么能阻止房价涨(2009-08-05 04:01)

陈真诚：收紧二套房政策调控房价是伪命题(2009-08-04 06:00)

陈真诚：房市现新危机 或再卷调整风(2009-07-30 02:43)

陈真诚：房地产并未走完调整周期(2009-07-28 11:33)

陈真诚：政府燃烧货币 房价还将上涨(2009-07-22 08:32)

陈真诚：房地产的力拓现象(2009-07-15 22:08)

陈真诚：加息信号打击通胀涨价预期(2009-07-13 03:56)

陈真诚：国资疯狂或致房企批量灭亡(2009-07-06 05:09)

陈真诚：通胀涨房价预期存三对冲因素(2009-07-01 19:00)

陈真诚：房价或继续调整3年左右(2009-06-29 16:15)

陈真诚：开发商不满意高地价(2009-06-26 15:13)

陈真诚：通胀预期高涨将使宽松信贷政策转向(2009-06-25 04:06)

陈真诚：世界银行建议或刺破房市泡沫(2009-06-22 05:40)

陈真诚：开发商被政府威逼利诱(2009-06-19 00:18)

陈真诚：国务院会议明确将调整调控政策(2009-06-18 05:55)

陈真诚：土地市场处于冷胀中(2009-06-17 03:08)