陈真诚：促销潮或新起并席卷全国

文/陈真诚

（内容导读：一方面是卖不动，另一方面是供应继续增长，自然会加剧市场的竞争程度。在房价上涨已形成较大促销空间的房地产市场，将再次迎来促销风潮…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

国家发改委、统计局发布的《1-7月全国房地产市场运行情况》显示，自今年3月以来，全国房价已经持续5个月加速上涨。3月、4月、5月、6月、7月，增幅分别为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。尤其7月份，创了今年新高。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%（涨幅比上月扩大0.8个百分点），环比上涨0.9%（涨幅扩大0.1个百分点）。其中，新建住房销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

对房地产市场进行深度分析就可发现，造成新一轮房价上涨的原因，主要如下：

首先是，政府的政策正在持续影响着房地产市场上各房的心态。自从2007年9月27日央行、银监会出台“927房贷新政”后，房地产市场便开始异化，步入调整通道。但到了去年四季度，中央政府及各地地方政府出台了系列政策以刺激房地产销售。在政策市属性非常明显的中国房地产市场上，政府的救市行为，及其所反映的政府态度，正以超强的力量，持续影响着市场各方的心态，成为了推动此轮房价上涨的最主要因素。

其次是，货币供应持续快速增长，流动性泛滥为房价上涨提供了资金支持，房价的未来走势将取决于政府的信贷政策。数据显示，至2009年7月末，广义货币供应量(M2)余额为57.3万亿元,同比增长28.42%。狭义货币供应量(M1)余额为19.59万亿元,同比增长26.37%。市场货币流通量(M0)余额为3.42万亿元,同比增长11.59%。金融机构人民币各项贷款余额38.1万亿元，同比增长33.9%，增幅比上年末高15.17个百分点。本外币并表后，金融机构本外币各项贷款余额为40.19万亿元，同比增长32.58%。1-7月，本外币各项贷款增加8.15万亿元，同比多增5.05万亿元。人民币各项贷款增加7.73万亿元，同比多增4.89万亿元。7月，新增本外币各项贷款4312亿元，新增人民币各项贷款3559亿元。

应该说，虽然7月新增人民币贷款3559亿元较上月的1.53万亿元已出现巨幅回落，但按照正常情况来看这个数据并不少。在1-6月新增人民币贷款已超过7万亿元的高额基础上，再增加任何数据的贷款投放，都会加重市场对房价的信贷性影响的预期，增加流动性泛滥的程度，刺激流动性进入房地产等资产市场套利。而且，在高额的贷款基础上，随着贷款的继续增加，其对房价影响的边际效应将越大。因此，就会有大量的个人进入市场购房，或为投资，或为自住。

8月9日，银监会发布名为《今年上半年银行业金融机构新增贷款呈现7个特点》的报告显示，6月末，银行业金融机构个人消费贷款余额4.4万亿元，上半年累计新增个人消费贷款6508亿元，比去年同期多增3920亿元。而个人消费贷款明显多增的原因，主要是个人住房贷款增加较多，而汽车贷款的增加也是原因之一。

数据显示，1-7月，个人按揭贷款3628亿元，增长78.9%。

事实上，在7月新增的人民币贷款中，居民户贷款增加2365亿元，其中中长期贷款增加1887亿元，依然主要为房地产和汽车消费贷款。

而另一方面，7月，居民户存款减少了192亿元，为近20个月以来的首现负增长。

本文作者陈真诚分析认为，在政府大量投放货币、信贷大规模增长的背景下，流动性泛滥，不断推高房价上涨预期，于是消费者纷纷入市购买房地产。而其中，投资性需求占据主导地位。也就是说，政府大量投放货币、信贷大规模增长，是推动此轮房价上涨的最重要因素。

第三是，通货膨胀预期高涨加剧房价上涨预期。正由于政府大量投放货币、信贷大规模增长，在前一轮通货膨胀并未消除的基础上，新一轮通货膨胀预期又已经形成，并日益高涨。高涨的通货膨胀预期，无疑会推高房地产等资产的估值，推高房价上涨预期，推高房地产投资回报预期。本文作者陈真诚分析认为，在通货膨胀预期下，不但专业性投资者会入市购房套利，而且，即便是作为非专业投资者的普通消费者，因担心信贷大规模投放导致未来货币贬值，也纷纷入市购买房地产以应对通胀预期。也就是说，通货膨胀预期高涨，象价格催化剂一样，是推动此轮房价上涨的催化因素。

第四是，在一些地区，部分土地的地价再次高涨，甚至频现“地王”。土地是房地产开发必须的“原材料”，由政府独家垄断“经营”，在短期内看不出政府有主动下降地价的迹象，因此，至少从价格数据等表面来看，地价还可能持续上涨。地价上涨，推高房价上涨预期，无疑会在一定程度上影响消费者心理，影响开发商的定价策略。也就是说，地价上涨，是推动此轮房价上涨的成本性因素。

第五是，在政府救市的态度、大量投放货币、信贷大规模增长、通货膨胀预期高涨、地价上涨、房价上涨预期下，作为追逐赢利目标的开发商，自然会维持高房价甚至不断提高房价销售，不管能不能卖掉。也就是说，开发商主动涨价，是推动此轮房价上涨的认为的商业性因素。

事实上，谁也不能否认，正是上述五大原因在推动房价上涨。其中，可以说，政府正是推动此轮房价上涨的开始作俑者，也是此轮房价上涨的主导者。

如今，客观而言，上述推动房价上涨的因素依然存在。因此，本文作者陈真诚分析认为，在短期内，房价还将继续上涨。但另一方面，也因为房价上涨，使得有效需求在高房价下萎缩，已经开始下降的成交量还会继续下降。

根据国家统计局发布的最新数据与历史数据对比得出，7月全国商品房销售面积7646万平方米，环比6月的9465万平方米下降了近20%；商品房销售额为3800亿元，环比6月的4411亿元下降了14%。也就是说，自今年3月以来，几乎全国性的房地产市场已经出现“价升量跌”局面，商品房销售面积和商品房销售额全部下降。

事实上，7月，全国各主要城市的房地产成交量环比集体下降，以重庆、广州、深圳、北京、杭州等地的降幅最明显。京、沪、广、深这四个一线城市的新建住宅成交量均出现环比下降。如广州网上签约售楼数共计6653套，环比下降36.6%。北京共成交期房商品住宅12840套，环比下降10.5%。

这就意味着，在房价上涨的同时，房地产已经卖不动。而同时，在各地存量并没有有效消化、供求矛盾依然严重的基础上，新的供应还在继续增加。

国家发展改革委、国家统计局公布的数据显示，1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，虽然比去年同期回落19.3个百分点，但同比增长依然高达11.6%。其中，商品住宅完成投资12427亿元，占比70.1%，同比增长8.2%。全国房地产开发企业房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5%。房屋新开工面积5.50亿平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.09亿平方米，增长26.6%，比1-6月提高3.7个百分点。

这些无疑将形成新的房地产供应，并提升供应继续增长并导致供求矛盾深化的预期。

如今的房地产市场，一方面是卖不动，另一方面是供应继续增长，自然会加剧市场的竞争程度。而且，在如今的房地产市场，已经露出可能即将迎来新一轮调控的信号。如此来看，在房价上涨已形成较大促销空间的房地产市场，可能将再次迎来新一轮促销潮。而且，这新一轮促销风潮，很可能再次从珠三角、长三角刮起，然后蔓延至其他地区，席卷全国，包括一线城市和二、三线城市，甚至包括县级城市。甚至，在二、三线城市，其速度不会比一线城市慢多少。而由于需求对价格的支持力不及一线城市，因此，二、三线城市的促销力度，相对幅度而言，可能还会比一线城市要大。当然，在县级城市等大多数三、四线城市的房地产市场，由于市场属性具有普遍的差异性，市场节奏往往要慢许多，因此，新的促销潮到来，在近期内，对其影响可能不会太大。

当然，在早期，开发商一般不会采取直接降价的方式促销，而是可能会赠送装修或家庭用品等方式。但本文作者陈真诚分析认为，随着促销潮的蔓延，最后还是将演变为直接或变相的降价促销，演变为新一轮价格战。在这种竞争格局下，除质量、产品特性等外，自然土地成本低、房价定价高或上涨幅度大的楼盘，将更具竞争优势。

可以预期的是，随着房地产市场新一轮促销潮即将到来，并将席卷各地，而市场有效需求有限，因此，到今年年底或明年初，有可能再次出现价量齐跌的局面。

[职业经理人任职工作联系或项目策略、营销投资顾问与楼盘销售代理工作联系作者陈真诚：QQ：70479688，请注明具体事宜；手机：13808420007，不回打“未接电话”。]