加载中…
陈真诚：政策执行缺口让人看不清楼市预期
(2009-11-02 11:20:31)
标签：
房价房产地产财经房贷利率土地市场投资理财营销时政地产神仙派 |
分类： 脚步印迹 |
陈真诚：政策执行缺口让人看不清楼市预期
文/陈真诚
（原文发表于《云南信息报》，原文地址：http://www.ynxxb.com/content/2009-10/23/N90069833115.aspx）
（内容导读：正是在土地、二套房贷等政策执行上的缺口等，导致了房价预期混乱…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
国家发展改革委、国家统计局公布的统计数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格，环比8月上涨了0.7%，同比上涨2.8%。综合历史统计数据来看，9月份，已是今年连续7个月环比上涨。可另一方面，自7月份以来，房地产已经遭遇连续3个月以上价涨量降的滞涨。10月份，继续“十一”长假黄金周行情，成交量依然继续下降。
目前，这种滞涨并不限于一线城市，而已是全国性的市势，包括二、三线城市。如昆明市，据相关报告、统计资料的数据得知，9月份，昆明普通住宅均价涨至近几个月最高位的5233元/平方米，与8月的4782.05元/平方米相比，环比涨幅达9.4%。但是，今年昆明房地产市场的成交量，截至9月份，总计仅为400万平方米左右，不及2007年全年商品房销售面积830万平方米的一半。
只是，尽管全国房地产市场已经普遍性滞涨，但公众对房价的预期依然相当混乱，关于下一步房价预期的舆论也莫衷一是，使得消费者难以对房价走势形成相对准确的判断。
从目前实际情势来看，依然有众多因素在支持房价在短期内继续上涨，滞涨将继续。本文作者陈真诚分析认为，这种情况，已使得房地产市场潜伏着巨大危机。
或正因如此，最近，住房和城乡建设部、国土资源部、银监会等部门陆续发出了新一轮房地产调控信号。在地方政府层面上，从10月份，在上海、北京、广东、江苏、浙江、云南等地，开始出台或实施系列房地产“新政”，内容涉及房贷、预售款监管、资质管理、质量监督管理、处置闲置土地等等方面。这仿佛让人可以看到非正常上涨的房价可能被遏止的希望。但要说的是，尽管公众对政策的出台寄予希望，但对政策的执行情况，或不能过于乐观。这是因为，基于经验来看，每每出台重要政策，往往在执行上留有缺口，如2008年1月3日国务院出台的《关于促进节约集约用地的通知》及银监会、央行于2007年9月27日联合出台的二套房贷政策及其补充通知。
客观而言，尽管国土资源部强调严格执行土地政策，尽管银监会多次重申严格执行二套房贷政策，但正是这两个政策，却可能是执行最不彻底的。
首先，国务院的土地政策规定：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回……但事实上，却很少有闲置满两年的土地被“坚决无偿收回”。而正因为此等因素，导致了一些城市的地价再次快速上涨，“地王”再次频现。在如此土地市势之下，想让房价预期不上涨确实很难。
其次，二套房贷政策规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高……尽管政府为应对金融危机而出台了“符合条件”下首付20%、利率7折的刺激政策，尽管正如银监会官方所强调二套房贷政策确实从未松动过，但政策在执行上屡屡被松动。6月22日，银监会再次下发《银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求“严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇”。其后，银监会多次重申严格执行二套房贷政策。10月份以来，即便上海、浙江、北京、江苏、广东等地银监局纷纷发文规定，严格规范二套房贷政策中的违规操作行为，严格执行二套房贷政策。10月20日，在中国银监会召开2009年第四次经济金融形势分析通报(电视电话)会议上，银监会主席刘明康再次明确表示，要严格执行“二套房贷”政策不动摇。但客观而言，这一政策在各地的执行中依然被变样，事实性地留有缺口：如今，尽管二套房贷首付四成成“铁律”，但在利率上仍有松动余地。如在广州、杭州、深圳等地，在某些商业银行，二套房贷利率，不仅不需要上浮10%，而且还可以继续下浮25%-30%，甚至拥有三套以上房产的购房者，还可以在银行申请到七折的利率优惠……
事实上，在本来低利率的前提下，再行利率折扣，使得贷款购房的资金成本更低，必然会刺激一些人贷款购房，以期获取更高的投资回报。本文作者陈真诚分析认为，正是这种过低的贷款融资成本，导致了房地产市场的投资气氛再次变得浓厚……
可以说，时至今日，正是在土地、二套房贷等政策执行上的缺口等，导致了房价预期混乱，是促使房价再次非正常上涨的重要原因之一，从而导致了今日房地产市场所遭遇的景况：消费者因房价过高而开始观望乃至弃购，但开发商普遍不愿意降价以促进销售，致使房价在有价无市中继续虚涨。
[职业经理人任职工作联系或项目策略、营销投资顾问与楼盘销售代理工作联系作者陈真诚：QQ：70479688，请注明具体事宜；手机：13808420007，不回打“未接电话”。欢迎择其一地加入高级QQ群：“财经地产专家媒体，群号73150637”，或升级扩容后的“房地产专家媒体，群号71146104”，均限公开出版发行的媒体之地产、财经记者编辑加入，申请时请务必注明身份、工作单位，否则或难通过。]
陈真诚近期其他部分文章：
（推荐阅读报纸新闻：“行业意见领袖”背后的故事）
喜欢
0
赠金笔