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房价涨跌的关键看结构变化

(2009-08-14 16:43:44)
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分类: 房地产评论

房价涨跌的关键看结构变化

 

    房价涨跌是最热的话题,房价到底是涨是跌谁说了算?在短缺时期是供给方说了算;在转型期是主流供需双方说了算;在完成结构调整的时期是权重最大的供需说了算。

    我们的房地产市场已经或者正在由供给短缺时期走向转型期。在供给短缺的市场房价一定爆涨,完全市场化运作,供给市场一定畸形快速发展,需求市场一定快速萎缩,这个时候销售量会减少,房价不会跌,房地产开发呈现高端高价化。当中低端市场被排除主流市场的时候,供需矛盾增大,市场僵持,新的市场出现,无论房地产市场还是房地产开发面临新的商机,市场面临转型;当一种新的供给形式供应中低端市场的时候,新的主流商品房的房价决定了平均价格时候,房价呈下跌的表现。其实这不是“房价真正跌”,而是结构变化、商品房供应方式变化带来的“变革”,当这个变化到来的时候房地产价格因结构变化及主流供需变化而下跌,但是原来高端的房价没有“大跌”。

    如果没有看到市场供需结构变化引起的价格变化,而认为房价大跌,必定引发市场的心理压力。目前,如果市场结构没有变化的情况下,房价大跌一定是市场出了问题甚至经济出了问题;如果市场供需结构发生变化,大量的低价房、廉租房、经济适用房涌入低端市场,高端商品房的房价虽然上涨或者不下跌,平均房价也会“下跌”。前一个时期,由于市场畸形发展,主流商品房的价格是按照短缺供需博弈形成的市场价格,必定呈现房价只涨不跌的趋势。

     由此可见,供给短缺市场,房价上涨是市场特点决定的;供需平衡或者僵持阶段,房价温和上涨是供需多样化决定的;今后随着调结构的进程,房价涨跌的关键就要看结构变化。结构性供给引发结构性需求的变化进而引发房价“下跌”不可怕,最让人恐慌的是中低端房屋供给短缺,引发的房价暴涨行情。

    当房价涨落的时候,分析房地产市场的供给结构很重要。通过分析可以透过价格涨落的表面现象,看到影响行情的大原因。一个是表象,一个是实质。

 

 

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