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稳定房价适宜大手段

(2009-07-31 16:16:37)
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分类: 商品房市场观察

            稳定房价适宜大手段 

 

     稳定房价需要方方面面的努力,房地产市场发展到今天这个阶段,到处呼喊房价高,但是,政府、开发商、经营者、中介、金融机构、审批部门、购房者之中不可能找到“元凶”。高房价是社会经济发展的必然,同样稳定房价也是众望所归,而稳定房价需要方方面面的努力,需要方方面面的协调,既呵护房地产市场又不能让房价像脱缰的野马狂涨,其难度并非指责开发商、购房者、决策者就能解决的问题。稳定房价既然是社会普遍呼声,稳定房市进而稳定房价具有重大意义。

    稳定房地产市场当务之急是稳定房价,既不能打压也不能怂恿房价无节制的跳动。稳定供需量进而稳定房价绝不像稳定一般商品那样简单,房价的波动也经不住一般商品市场行情那样起起伏伏,房价的稳定代表着社会的稳定、金融的稳定、老百姓生活的稳定,有人认为房价有起有落或者只涨不跌是房地产市场的常态,其实稳定房价才是常态,房价稳定有利于社会、金融、生活的稳定。

    稳定房价的手段有行政、经济、法律和道德约束等。我认为稳定房价的可探讨的要点有几个方面:

    1.行政手段可以调整人们消费趋向。政策调整是房市快慢的催化剂,政策与市场的实际吻合,有利于房市的健康发展。精准的政策取决于准确的调研,比如二套房政策对市场有刺激作用,如果不把二套房的需求者搞清楚,该政策一放就乱,乱在给投资投机者创造了亢奋环境;政策一收就死,又死在把需要结婚以及因工作、迁徙的有效的刚性需求管住了,结果泼洗澡水把孩子也泼出去了,又抑制了某些需求。其实,使用一种手段市场只有尴尬,限制二套房政策没有错,只是不要限制二套房中的有效需求就是了,其实这项政策并没有完全削弱搅动市场的动因。二套房要分有效需求还是投资和投机需求。把有效需求摘出来进行政策鼓励是可以做到部分有效供给与有效需求的对应。以有效需求为主体的市场,价格也会稳定下来,起码不会暴涨。

    2.经济手段可以刺激或稳定消费和供给的关系。房地产市场是资金密集的市场,市场是否活跃、僵化、稳定取决于货币投放量、货币政策取向。不管是开发商还是购房者没有金融支持市场就会一潭死水,如果对供需双方的支持偏颇就会造成市场供需失衡。比如银行为了防止金融风险,实行“嫌贫爱富”的贷款政策,这种设定的政策,贷款支出无疑是富人和投资者们玩“富人游戏”的资本,如果普遍实施这类政策裹挟市场中一定有腐败分子、透支未来的工薪阶层、寻租者、也有骂大街的愤青,离金融风险也就不远了。其实,不同阶段不同地区使用有区别的货币政策是可以稳定房市的,如果贷款额度不以房子总价的百分比为依据,而是根据地区经济的不同,以住房面积或者住房单价为贷款额度,就有可能抑制上涨过快地房价。假设某房子房价在6000元以下贷款80%;10000元以上贷款房价60%,20000元以上贷款50%或50以下;房子单价超过界定不予贷款等等。如此一来,资金推动房价的嫌疑就消失了。低收入、低价格、低额度贷款一定也有偿还能力,也许一定时期有效需求更有利于防范金融风险;如果不管多高的房价只控制贷款比例,很难抑制炒楼行为,也难以把房贷贷给有效需求,还会推动房价上涨,累计风险。同样对开发商的贷款也围绕社会义务进行,合理调配贷款支出方向,贷款支出从供需两个方向合理了,房价也就稳定了。

    3.法律手段可以让房地产市场更有秩序,房价更有合理性。严格按照房地产开发的有关法律程序开发各种性质的项目,不管是公益的、旅游的、工业的、商业的、住宅的统一按照法律程序规划、开发、建设、营销,按照规定预售和销售。市场就会按照预定的市场规则运行,现在的问题是房地产不只是“双轨制”而是多轨制,不同的管理部门都想把房地产当“抓手”,不只建新房、倒二手房使房市混乱,还有很多不是依法出售的房子搅动着房地产市场。

    现在售房有所谓的预售许可制度,但是对开发商以外的销售没有许可不许可的约束,也没有监管不监管的规则。而且这是市场上很大的漏洞,有些房地产开发可以通过“权力”过关,也可以通过政策规定躲避预售制度,不公平的市场规则一定产生畸形的房价。“暴利说”不仅仅是监控之下的合法开发商一方面所为。有人提倡取消销售许可证制度,实际上就是要求修订《城市房地产管理法》,让更多的“政策房”、“小产权房”、“形象工程”脱开法律轨道多头并进,如果法规没有严肃性,不知道还有什么规则能有序调整已经很混乱的房地产市场?稳定房价从何而来?

    另外,在调节个人税收的时候我们有一套科学的规则让高收入的人多交税收,多尽社会义务。可以让收入增长的速度平缓,收入差距缩小。如果按照这个思路征收房地产暴利税、高房价临时税,减免低房价之下的税收。房价会按照一定的轨迹稳定下来。

    法律是建立房地产市场和房价规则的基础,不同的游戏规则在房市中指导相同的开发、建设、营销活动,市场会更加苦乐不均,会促使精明的商人和很多利益集团趁机攫取高利润!!

    4.用道德来规范开发商,引导房地产市场,有利于监督贪婪的商人。舆论监督、社会责任、开发商的自律是在行政、经济、法律等手段奏效的基础上有效的引导因素。开发商有社会责任很重要,但是以有效的行政、经济、法律等手段做基础更有利于社会责任的兑现。承担社会责任不是不要利润,承担社会责任是在市场稳定环境中的社会责任,按照一定的秩序经营或者带头执行新的游戏规则是最有社会责任的表现。房价飞涨的时候,开发商自律并用发展眼光爱护自己的客户,社会严格监督不法行为,房地产市场也会有稳定的可能。 

    今年刚刚回暖的房地产市场还没有充分的时间享受“春天”的温暖,一下子暴热起来,这种爆涨的房价行情谁都不希望一直延续下去,畸高的房价不利于房市长期向好的发展趋势。扭转房地产市场中房价“脱轨”现象,综合治理和调整失调的房市很重要。头痛喊头难受,于是头痛治头;脚痛喊走不了路,于是脚痛治脚。用这种“西医”分科治疗法,不如采用中医综合调理和治疗更温和、更稳定。

    稳定房价不是一挥而就的事情。抓住了要点,但开发商不能“下药”,一两个决策机构的一两个措施也未必凑效,稳定房市进而稳定房价适宜大手段。

 

 

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