北京房价还有大幅下降的空间

    文/姜仁

    众所周之，自从去年10月份，“深圳楼市降价潮”开始向全国逐步蔓延，珠三角、长三角多个房价持续坚挺城市相继拉开了降价的序幕，现在基本突破崩溃，进入不温不火状态，房价从下跌20%——60%不等，房市进入休眠期。

北京楼市事实真相！

    在众多的媒体关注中，从去年年末开始，曾一度销声匿迹的打折、特惠、送装修、送物业费、送车位、赠这赠那等促销花样，重回北京，玩起了“游击战”。杨少峰认为“变相降价玩得最漂亮的莫过于年初开盘的沿海赛洛城7期，位于北京东四环。因为担心市场前景低迷，开发商干脆另起案名“美利山”，直接从原来精装16000元／平方米降为毛坯13000元／平方米，扣除精装因素，等于每平方米降了2000元，气得附近某楼盘的销售经理做梦都在骂，‘明明是在降价……’奥运之后，更有部分楼盘放弃了遮遮掩掩，不再为直接降价寻找遮羞布了。”

    虽然，现在北京已经进入“降价潮”，但由于房贷新政和宏观调控的利好因素，在北京有部分人认为房价可能会停滞下跌，事实不是。明天地产总经理陈云峰称“10月中旬，位于南四环外，明年通地铁四号线的‘鸿坤理想城’，已经打出了6800元/平方米公寓价格；而东四环外‘华业玫瑰郡’其价格趋近1.3万/平方米，而这个区域房价已经突破1.6万了；北城的‘龙德紫金公寓’精装修价格还不到1万/平方米。”

北京房价还没有到底！

    中国地产实战派圈主姜仁在和圈友走访北京楼市中，也深刻认识到北京的楼市已经进入降价时代，主要标志有五个：一是名牌地产变相套现，比如万科；二是北京出现最大降幅楼盘，而且不断推陈出新，比如鸿坤理想城；三是有实力的地产企业也在刺激销售，变相“打折”，打折幅度已经超过12%，这就是典型的下降，案例很多，不再列举；四是金融危机引起的恐慌，造成北京楼市一片哑然，不想“持久战”的地产企业，开始放弃北京，着手收取二三线城市已投资金回笼，让北京项目“歇一歇”；五是房贷新政的频繁出台，近而又不能确定下，房企目前看不到曙光，于是开始“放气”抛售，但市场冷清，于是可能引发更深入的“降价潮”。

房贷政策是保护首都？

    在全国一轮房地产价格下降之后，房贷新政以及金融调控似乎在保护北京的房地产“堡垒”，但事实并非如此。关于政府的救市，中国房地产企业家协会全国理事会副会长姜仁表示，“救市不救市，是政府在根据市场和特殊情况下做出的一项调整经济战略举措。在七月份我就说过‘政府不救市是还不到时候’，现在看来已经验证是正确的。救市并非救房地产的价格，也并非全部保护房地产企业。”当全国一轮降价下来，中央的政策调整，似乎是在保护北京，其实不然。政策的调整是在全局的情况下，又在经济危机蔓延的特殊环境下运行，相信北京虽然是最后“堡垒”，但也逃脱不了市场“缓冲”的作用影响，下一个降价大城市，就是北京，但很有可能出现一个特点就是：“来去匆匆”。

官方统计数据仅作参考！

    北京市统计局、国家统计局的数据显示，宏观调控3年以来，直到今年8月，北京房价才第一次停下了上涨的脚步，销售价格与上月持平。9月销售价格首次环比下降了0.2%，其中新建商品住宅、二手住宅价格分别比上月下降0.3%和0.1%。北京姜仁工作室董事长姜仁认为“这些数据肯定有问题，关键是看大家怎么使用？当杨少峰和易宪容两位还在争执此焦点数据时，我认为是一点意义都没有的。因为数据本身怎样精确都涵盖不了市场，而且市场的变化无时不在，又再统计部门也可能为某些机构服务认为出现偏差等等。如果依此使用数据，要经得起推敲，否则就只是看看趋势罢了。”

北京房市才刚真正进入下行渠道！

    在我眼里，北京是个既特殊又不特殊的城市，说它特殊，一是金融经济中心，二是政治文化中心。说它不特殊，是因为它和其他城市一样，同在一个环境下，共享一片蓝天。在北京，三环以内房子降价的可能性是比较小的，而在三环与四环之间，房价松动就比较大，比如位于东三环的珠江丽景，是在北京有足够影响力的典型项目，最高时每平方米卖到25000元，但现在打完折已经降到18000元，降幅达7000元。当然，五环以外乃至郊区的楼盘，原来房价涨幅最快的楼盘，现在就是他们的“严冬”，降幅有的超过40%，不管他们遇到了什么情况，但市场的反应就是如此，北京已经进入“降价时代”，越是降价，市场就越冷清；市场越冷清，房价下跌的幅度就越大。相信北京的房价跌幅均价在30%左右，首都北京才有可能回复往日的平静！

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