姜仁：中国楼市，心理因素在主导

    文/姜仁

作者按：当一个事物在意料之外出现，在目前所有手段或者是方法不能及时解决之后，或者人们的心理已经恐惧、戒备、担心、彷徨等，接下来的观望就是必然，而且无所适从，最后心往一处想，任其事态继续蔓延，该出手还是没出手… …

                                                            ——美国 史密斯·约翰J

在近期房地产“政策与走势”论坛上，中国房地产企业协会全国理事会副会长姜仁表示，由于中国房地产行业具有地域性强的特性，但从目前市场来看，房屋成交量确实在下滑，价格下降也很明显。再次说明了市场价格是由供需关系、心理预期来决定的，供大于求，价格是下跌的，供小于求，价格就会上涨；大家的心理跟去年截然相反，买涨不买跌的心理存在市场，另有金融危机的困惑，使得大家不得不持币观望。

非常典型的心理困局市场的案例：比如昆明、济南、长春等。目前昆明楼市价格基本没有降，但成交量也和其他一线城市一样并不乐观，说明心理因素在主导其购买行为。无论什么情况，应该说本质上还是供求关系决定的一切。
    仔细分析市场，就会明了。从国家大的经济形势来看，目前房地产市场有六大特点：1、总体交易量萎缩；2、房价增长放缓，有些地方甚至明显下降；3、市场的观望情绪浓厚；4、开发商的资金链偏紧；5、心理预期发生逆转；6、外部和内部经济环境的影响。

从全国房产景气指数、全国70个大中城市房屋销售价格等相关数据的下降，也可以看出房价的增长幅度放缓。此外，今年开发商和购房者贷款都比较难，购房者的购房意愿也在不断下降，购房信心下滑，这些都带来了市场浓郁的观望气氛等结果。比如昆明，其房地产正处在一个节点上，一边是交易量萎缩，另一边总体的价格并没有大幅降价，这种情况比较麻烦。在短期内不会带来影响，长期持续就会出现问题。
    大家都知道，当危机来临的时候，既有危险，也有机遇，可是大家谁也不愿做“第一个吃螃蟹的人”。

目前房地产行业目形势告诉我们：此次楼市调整，房地产商面临分化，市场面临叠加，竞争日趋激烈，开发商要么活得更好，要么就被市场淘汰出局。历史告诉我们，房地产市场最好过的日子已经过去了，“打铁要靠自身热”。在目前的市场情况下，靠谁也不灵，还是要靠开发商自己，政府的调整是针对整个行业，不可能是某个企业。

救市虽然在18城市展开，但像昆明、长春、济南等这样不温不火的城市，地方政府暂时还没有明确的救市政策，只是迎合上级的意见和指示，对于市场的反应也不是很明显。房价降还是不降，都要看开发商根据企业的情况做出及时调整，理性的房地产商则会提前采取行动。

从市场的调整规律看，房地产市场的调整一般不少于2年。目前的调整，仅仅是一个开始，对开发商来说，真正的严冬还在后面。大的变动可能出现在明年，形势可能会变得更好，也可能更为恶劣，我们应该都要有思想准备。

欢迎访问北京姜仁工作室：www.jiangren.org    “牵手姜仁策划，事业更有把握”

欢迎继续关注姜仁BLOG：http://blog.sina.com.cn/khsj