姜仁的BLOG

“非买不可”销售铁军特训营

　　                         5月16——17日 青岛侨汇商务酒店

（2012中国房地产姜仁老师“非买不可”专题全国巡讲顺序：北京、青岛、深圳、大连、昆明、哈尔滨、广州、上海、重庆、济南、银川、南京、西安、杭州、成都、西宁、天津、石家庄、沈阳、呼和浩特、长春、三亚、厦门、武汉、南昌、长沙、郑州、太原、福州、南宁、海口、桂林、丽江、西双版纳、北京）

                   
社会背景

    2012年是中国经济发展关键的一

祝贺富通太阳城产品赏析会与居家风水讲座取得圆满成功！

    由新泰城开主办，姜仁地产机构（www.jiangren.org）宁阳项目组全程策划的“祝贺富通太阳城产品赏析会与居家风水讲座”4月21日在宁阳宾馆举行。

    此次论坛，主办方邀请到了风水大师程朝，姜仁地产机构董事长姜仁，宁阳县政府、房管局等各部门领导出席，还有建筑设计单位和景观设计单位的代表，会议上大师的实景演绎，加上文艺表演与嘉宾互动穿插其间，使得论坛在宁阳空前成功，让在场的260余名购房者真正领略了设计师们的用心和风水在富通太阳城项目中的运用，人财两旺，居家美地，是宁阳的一处居住风水宝地。

   据悉，截至目前，此次论坛在宁阳史上首属先例，是举办最成功、规格最高、人数最多、影响最大的一次高峰论坛，受到社会各界和业主们的高度赞许。

北京楼市出现涨价市场端倪

     新京报消息：进入5月，北京的天气迅速升温。而在京城楼市，开发商推盘的热情，也似乎被点燃。4月27日到30日，四天的时间，12个预售项目拿到预售证，合计供应房源2775套，占4月新增供应总量的66%。

    入市项目增多，买房人选择空间更大，当然是好事情；不少楼盘继续维持着以往的低价或优惠，更是好事情。然而，在这些好事情当中，一些前期热销或者正在受买房人追捧的楼盘，按耐不住眼前人流攒动带来的激动，开始酝酿涨价了。

    统计显示，位于昌平和大兴的两个知名刚需项目，4月成交均价环比上涨1000元/平米左右。或者受到周边项目的这种鼓励，或许是蓄客效果助长了涨价的躁动，个别楼盘正在酝酿涨价。

    低开高走，见热就涨是不少房企成熟的推盘套路。或许2009年小阳春以后买房人迅速入场这一幕还让开发商记忆犹新：排号催生涨价，涨价加速出手。于是楼市越来越热，开发商赚得盆满钵满。

    或许，一部分开发商希望在自己的楼盘局部

——商业地产前期定位，市场调研策划

　　从全国范围来看，随着商业地产市场的逐步成熟，商业地产的开发都将会面临确定一个合适规模的开发体量问题。而对于众多的前期策划人员来讲，确定合理范围的商业开发体量与配比也往往是一个让人头痛的问题，凭经验与感知认识已难以应对逐步规范的商业开发。

　　从目前来看，确定商业开发体量并没有一个象住宅产品定位一样比较成熟的研究模型。但就一般来说，目前商业体量的测算一般都是先以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。

　　目前，比较常用的方法是雷利法则与赫夫概率模型结合进行体量的测算方法。以下就对这种方法进行初步的介绍。

　　一、雷利法则与赫夫概率模型

    政策的“限购”持续性，加上市场环境的恐慌性，北京楼市在积蓄了大量刚需后在年后得以慢慢释放。3月份，销售价降量升，虽然不是很猛，但也是市场的需求信号，延续了小阳春趋势。

    在刚刚结束的清明小长假，北京楼市成交也有不错的表现。

    从成交量来看，北京住建委数据显示清明假期（4.02~4.04）期间北京市共成交住宅462套，相比去年清明假期（2011.4.03~2011.4.05）期间分别上升30.1%。

    从成交价来看，2012年清明假期期间北京市商品住宅成交均价为19040元/平方米，相比去年清明假期期间的28034元/平方米，降幅高达32.1%。

    “成交量的复苏使得目前市场已经逐渐出现底部特征，降价项目在目前的价格段已经换来成交量。”北京中原张大伟认为，尽管目前已经降价项目再降价的可能性不大，但是其他未降价项目为了销售量必然会跟进降价。

北京姜仁地产机构市场部监测，迫需资金压力的企业或项目将带动房价下行，新项目基本上是以价换量，老项目由于开盘价

      无远虑，必近忧

  ——论建房地产调控长效机制

     以前的文章，我多次提到，一个行业，如果没有长远的打算，就必然会在发展的道路上坎坎坷坷，忧虑无限。

    对房地产行业，我一直存在这样的一种忧虑。幸闻在全国人大新闻中心举办的“经济形势与宏观调控”会议，国家发改委主任张平 5日在记者会上表示，今年要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，对今年把物价总水平涨幅控制在4％左右充满信心。同时，确保新36条细则上半年能够出台。张平表示，今后继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促进房地产业长期健康稳定发展。在坚持现行政策措施的基础上，研究建立房地产宏观调控的长效机制。发改委将抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制，努力增加普通商品房的供给能力，特别是增加中小户型、中低价位住房的供给，坚决抓好保障性住房的建设，促进房地产业能够长期健康稳定发展。

    这是一次很有必要，而且很及时的具有特殊意义的一次会议，它可能改变

    透析房地产舆论界三种“病人”

    在房地产舆论的世界里，有三种“病人”。一是“臭嘴”，面对地产“泼冷水”，不能客观评价；二是“乌鸦嘴”，面对地产“搅浑水”，不能良心说话；三是“蜜嘴”，面对地产狂吹狂雷，言论失去理智。我们俗称之为三种“病人”。

    我们知道，“唱衰派”产生了“臭嘴”，“中庸派”催化了“乌鸦嘴”，“唱兴派”诞生了“蜜糖嘴”。

    作为一个合格的舆论制造者，最起码一点是凭自己良心说话！作为一个合格的房地产行业舆论制造者，最起码要知道引导与误导的后果，要对自己的言语负起一点点责任！

    或许有人说，言论自由，但也不能当“睁眼瞎”，胡说乱说，不懂瞎说，懂了乱说，任自己性情说，歪嘴说，徇私说，利益说，谗言说，牢骚说、风头说、忽悠说… …

    仔细看看房地产之所以发展成为现在这样子，不能不说，三种“病人”具有广泛的代表性。

    说者无意，听者有心。一位政府官员，在大会论坛上，夸夸其谈，就说现行政策这样不行，那样不行。

    调控有度，涨跌由市

    不言而喻，此句话很明晰，就是说：房价的涨跌取决于市场，当今房地产市场，采取适度的调控政策才是明智之举。

    我们讨论的前提，是寻找、维护、支持、力挺一条房地产可持续、健康、实效发展之路。

    在中国，各个行业都经历了计划、半计划经济的历史，唯独房地产没有，直接推向了市场。而市场对于房地产来说，又恰恰是最薄弱环节，于是一波一浮的调控政策自然就陆续出台了。有人说，房地产应该走纯粹化的市场，那说明一个事，他不懂中国的“政治经济学”；也有人说，房地产应该走计划、半计划市场，这说明还懂点适合于中国国情的市场经济理论。

    有人说“调控有度，涨跌由市”是结论，但我说房地产快速发展时、调控已开始就应该如此，这应该是一个“过程”，而不是一个“结论”。就像没有远期目标的行业，连自己的发展控制方向都没有，我想他的近期目标肯定是有偏差的，不及时“修正”，“误差”会偏离实际越来越远。

    作为一个一直参与、见证房地产发展