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陈真诚：拐点未出现，滞涨将继续
(2009-10-15 02:05:45)
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分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：拐点未出现，滞涨将继续
文/陈真诚
（内容导读：只有价量齐跌，才能称真实形成了房地产市场的“拐点”…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
政策退出效应等使得房市将继续“滞涨”
从目前来看，尽管大多数城市的房价没有下降，有的还在继续上涨，但全国房市“冷”调已基本形成，“滞涨”之势依然还将继续：
一方面，中国房地产市场的政策属性很明显。造成这一轮房价上涨行情的原因，主要有政府对房地产的态度、救市政策、宽松金融政策导致流动性过剩、通货膨胀预期、地价上涨、消费者对房价继续上涨的恐慌等。总的来说，这轮房地产行情的主要支撑力，此轮房价上涨，主要推手是政府政策、通货膨胀、地价上涨等，主要责任不在开发商。不过，由于今年房价再次快速上涨，过高的房价已对大多数消费者的购买力产生了比较明显的抑制作用，市场有效需求已经不足。
另一方面，由于近年来房地产火热导致行业投资大增，一些项目正在形成上市供应，开发商们借机今年的市势加快推盘速度，一些大型开发商则大幅提高开工量，各地库存量普遍上涨。事实上，有数据称，目前，广州的库存量环比上涨近30%，北京可售库存量达约32万之多套（其中，期房约为13万套，未签约现房量19万套），深圳、上海、杭州、长沙、武汉、南京等诸多城市的库存量也有不同程度的上涨，市场仍有不少的库存等待消化。
如此之下，经过供销的此销彼长，房地产供大于求的情况将再度明显表现出来，将对未来市势形成不小的打击。
再则，自美国暴发金融危机及其衍生世界经济危机后，为刺激经济增长，中央政府及各地地方政府在2008年相继出台了系列救市政策，如降免税费、个人购房贷款利率7折等，以刺激房地产消费。从目前来看，中央政府并没有出台新的刺激政策，再继续出台新政策托市的可能性不大。而且，去年出台的刺激政策的执行日期均为至12月31日止。这就意味着，随着年底的日渐到来，政府去年出台的系列刺激房地产销售的政策正迎来“到期”。随着政府刺激房地产销售政策的日近“到期”，虽然政策的末班车效应可能增强，但也意味着政策的刺激效应也将逐渐淡去，更将显现强力的政策退出效应。如今，刺激政策的退出效应已经开始显现。这种效应对房地产市场的最大影响力，主要在于反映出政府态度和对市场预期影响的信号，不只是在于政策本身的优惠大小，不会因为政府系列政策中的某一个或少部分政策被延长期限而改变。如果去年出台的系列政策中的全部或大部分政策于今年12月31日“到期”后不再被继续执行，那就意味着那些系列政策将不再成其为刺激政策，其效果也就等于出了与之逆向的系列新政策。
退一步来讲，即便政府表态延续部分政策，对房地产市场可能会有一定的信号刺激作用，但对成交量的刺激效果将很有限，市场刺激的心理作用不可能如去年那样大。目前，正因为有政府的刺激政策存在，开发商以政府的政策为依据而不愿意也不打算降价，虽然成交量继续下降，即便卖不掉也不降价。这样，政府可能会改变这种政策，以影响开发商的心态，促使开发商降价，以促进销售。
从目前来看，政府虽然还没就政策是否在到期后按时退出问题表态，各地地方政府在等待中央政府的态度，但优惠政策延续的可能性不大，至少大部分优惠政策会按时到期，房市就可能迎来刺激政策退出效应。政策退出效应，可能催化房地产市场异变，加速房地产再次步入调整通道的步伐。房地产一旦步入调整通道，消费者可能进一步观望乃至弃买，进而就可能使得成交量继续走低。
而且，由于政府对房地产的行政干预过度、过猛，达到了几乎性的极限，房地产市场就可能出现来自市场自身力量作用下矫枉过正式的调整。
通过上述分析可知，在这些因素共同作用下，支撑房地产市场成交的基础或将进一步变弱。这样，房地产市场还将继续“滞涨”，直至步入调整通道。本文作者陈真诚分析认为，如果政府展开新一轮调控，则将加速调整的到来。
新一轮房地产调控迹象已经显现
客观而言，目前，虽然全国房市“冷”调已基本形成，但依然有很多人不愿意房价下降。尤其是，由于市场的流动性继续充足，通货膨胀预期依然高涨等等房价上涨的支持因素还在，因此，资金充裕的开发商们，虽然既对未来市场可能重回调整周期的担忧，但依然寄希望于政府为了保经济增长而可能将继续救市，因此，不会轻易降房价，对房价的预期与态度依然会坚挺，纷纷显示以价补量的态势。在这些因素作用下，在短期内，至少在10月份，甚至在11月份，房价或将继续上涨。
不过，由于房价再次非正常上涨，房价已经过高，从种种迹象来看，政府可能即将有针对性地展开新一轮房地产调控。
最近以来，银监会、住房和城乡建设部、国土资源部等房地产调控部门，以及南京、上海、北京等地地方政府，就当前房地产市场形势，纷纷采取了收紧政策，或通过不同形式发出表达了对高房价的态度。
金融系统已经明显收紧政策
面对高房价下的投资购房行为再次盛行，银监会已经发文要求各商业银行严格执行关于二套房按揭贷款的规定，收紧此前被各地放松的二套房房贷政策。早在今年6月底，中国银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策。8月，银监会开始对房地产市场运行及信贷风险进行摸底，并初步形成了相关报告。
北京市银监局发出的《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》要求，从9月1日起，银行必须采用“网签合同”和其正本中的房屋成交价格作为审批必要依据，按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。
10月10日，上海银监局在下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中再度强调，上海各商业银行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”，避免住房按揭贷款业务的过度竞争。
在各大商业银行系统，也纷纷传出收紧放贷的消息。自8月后，从商业银行审请贷款的难度就已经逐月加大。
住房和城乡建设部不支持高房价
除金融系统外，住房和城乡建设部、国土资源部等房地产调控部门，更是直接表达了对房价过高表示不满的态度，甚至建议采取调控政策。
在国庆新闻中心的新闻发布会上，在回答媒体关于中国地价不断攀高、房地产是不是出现过热现象的问题时,住房和城乡建设部副部长齐骥明确表示, 已经注意到今年下半年以来,随着房地产市场交易的活跃,一些地方出现了一些企业高价购买土地的现象。同时,相关主管部门针对这些现象也开始出了一些有利的积极的措施和政策。住房和城乡建设部不支持高房价,希望各地增加普通商品住房的供应。将把住房建设,包括商品住房和保障性住房的建设规划、计划更多地向媒体公布,让老百姓对住房的供应能有一个合理的预期。齐骥称，“我们希望看到,各地能够有计划地、更多地提供用于中低价位、普通商品住房建设的用地。因为这样做,会向用来满足自住需求的购房者提供更多的、并且能够支付得起的商品住房。”齐骥的这些表态，舆论认为是住房和城乡建设部“不支持高房价”的行动注解。
住房和城乡建设部还全文发表了一篇姜伟新部长的署名文章，姜伟新指出必须建立分层次供应的住房体系，鼓励自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。
国土资源部最积极推动房地产调控
国土资源部可算得上是今年最积极推动对房地产展开调控的部门。2008年1月份，国务院曾下发《关于促进节约集约用地的通知》,明确要求国土部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法,对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，超过2年的闲置土地要坚决无偿收回。近日,国土资源部高层发出了严厉警告称,“非政府原因造成的土地闲置将严惩不贷”…
10月9日，国土资源部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的报告。报告认为，今年4月份以后的房地产市场复苏，是国内扩大内需等政策刺激下造成的。尤其是企业贷款增加，而又不投入生产性领域，转而将资金投向房地产市场寻求高利益回报。社会投资者在国企资金等流动性资金的带领下，也都纷纷介入房地产市场，形成了今年6月份为高峰的一轮房地产市场上升。2009年6月份以后，国内房价以每个月环比1%的递增速度增长，但是交易面积却逐月大幅度下降——6月份全国房屋销售面积接近1亿平方米，而7月份就下降到了8000万平方米以下。报告指出，6月份之后出现的全国性“价涨量跌”现象，可能是个危险的信号。没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端。报告尤其指出，土地购置面积和开工面积大幅度下降，导致了房屋供应量减少，如果没有相应的调控政策出台，则房价在严重偏向卖方市场的情况下很难下降，而国内房地产市场也将维持这个“价涨量跌”的趋势。在实体经济恢复不到位的情况下，房地产扶持政策会将该行业变成一个投机和投资的行业。应该出台相应的政策，对当前泡沫化的房地产市场进行调控。除了继续扶持中小企业发展，增加就业等发展实体经济的政策外，还应该针对房地产市场过度投机的问题，出台系列强化政策。
据媒体报道，一位接近国土部的专家指出，并不是说要稳定房地产投资就对房地产高投机行为放任不管，积累泡沫而发生较大的系统风险，年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控，可以采取具体政策对房地产市场比较明显的问题进行局部调整，有些扶植性政策可以废除。
南京、广州等部分城市地方政府收紧房地产政策
在国庆长假刚过之后，在南京、广州、上海、北京、深圳等部分城市，相继传出地方政府收紧房地产政策的消息。
10月10日，南京市全面收紧了住房公积金政策，同时出炉了三项公积金贷款新政：夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，贷款全部结清后再次申请住房公积金贷款，贷款额度也只有50%；所购住房建筑面积在144平米以上，住房贷款额度缩减为原来的50%；个人实际整体贷款额度大大降低，系数从0.45降到0.30。从政策内容来看，大幅削减第二套和高档住宅的公积金可贷款额度，对于购房者来说就等于是上调了其部分购房贷款的利率。这是今年以来首个进行调整的地方房地产政策，被视为目前地方政府最有力度的收紧房地产政策。“新政”仅实施2天，南京二手房成交量便受重创。数据显示，10月的1-11日，南京全市二手房成交量，环比9月暴跌了80%。
广州也已经开始收紧房地产政策。不但开始执行二套房贷款首付四成政策，而且出台了新政策，将严厉打击闲置囤地行为。10月12日，广州市政府常务会议审议并原则通过了《广州市工业用地储备和公开出让规定》。广州市长张广宁指出，有关部门在拟订出让方案时，要考虑到不同产业类型、不同规模的工业项目对工业用地的不同要求，与发展改革、规划、环保等有关部门作好协调，统筹考虑，并做好供地后监管工作，严厉打击闲置囤地行为。此外，广州还禁止开发商在拿到预售许可证之前不能收取客户的诚意金。
新的调控目标可能重点针对房价等
基于种种迹象，通过前述分析可知，政府可能即将对房地产展开新一轮有针对性的系统调控。本文作者陈真诚分析认为，调控的重点对象，很可能是直接针对房价，针对房地产市场上的过度投资行为、抬价炒作行为、囤地行为。
可想而知，如果这种可能性的新一轮房地产系统调控将成为现实，或形成比较明确的预期，无疑将对房地产预期形成新的打击，可能促使房价向下调整，或抑制此轮由政府因素主导的房价上涨。只是，本文作者陈真诚分析认为，政府对房地产展开新一轮系统调控，目前还只是一种可能。而且，即便将来要出台新的政策也还需要一段时间，难以在短期内及时遏止房价继续上涨之势。因此，可以说，在短期内，至少在10月份，甚至在11月份，房价可能还继续上涨。
房地产市场的拐点目前还未形成
基于上分析可知，目前的房地产市场，尽管在继续着“滞涨”，尽管成交量“拐点”已经形成，但房价并没有形成真实性下降，因此，还没有形成真正的整体市场意义上的拐点。本文作者陈真诚对于房地产市场后市的整体判断是，在短期内，至少在10月份，甚至在11月份，房价或还将继续上涨，但整个房地产市场的市势，正如“霜降”后的天气，越来越冷，成交量将继续下降，形成“有价无市”局面。
如果政府不出台能有效调控房价的调控政策，短期内开征物业税的可能看来也不大，那么，就可能要等政府加息或加息预期形成之后，房价才会真实下降，从而形成房地产市场的“拐点”。因为，本文作者陈真诚分析认为，只有价量齐跌，才能称真实形成了房地产市场的“拐点”。可以预期的是，一旦真实形成了房地产市场的“拐点”，房地产就可能重回调整通道。
这个时间点，或在年底或明年一季度。这个时候，即便政府不在年底或明年一季度加息，而是推至明年年中加息，但也很可能会形成对市场具有影响力的加息预期。
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