城市更新关键是利益分配

    2013年12月11日，就在前不久刚刚举行的中国住交会新城新区投资发展论坛上，再次偶遇曾有中国商业地产教父之称的铜锣湾集团董事长陈智，感慨颇多，打动我的依然是他身上的不变与改变，不变的是他对商业地产的专注和他为人的低调与语气的低调，改变了的是他顺应产业地产新思潮下对商业地产开发运营模式的战略方向性调整。

    产业地产开发商一直存在一个最大的困惑，就是角色定位，相对于上游政府，产业地产商就是招商引进本地的企业，但相对于入园的二级开发企业和入园商户，产业地产商又像是政府，为入园企业提供相应的政府服务职能。正因为产业地产商角色定位上的困惑，使得产业地产商在拿地时也衍生出拿地困惑，但有一点是可以肯定的，产业地产开发不能简单地按照常规的住宅地产二级开发模式直接获得土地使用权。笔者结合各地项目成功经验，将产业地产的拿地模式概括为以下三个层次：

    第一层次：获得土地开发权/一级开发权

近十年来，中央政府对房地产调控从未放松过，甚至于步步紧逼，但收效甚微，房价越调越高，离老百姓心理承受力和实际购买力越来越远。业界的普遍共识是房价上涨的基础动因即地方政府的土地财政依赖性不除，中央政府的房地产调控只能是治标不治本，再加上各地政府联手各路媒体贼喊捉贼，把高房价的板子打在所谓的无良开发商、黑中介、浮躁的投资客与投机客身上，让老百姓雾里看花、心灰意冷。

可以确认的是，中央政府已经意识到近年来、尤其是近期的房地产调控政策发生了方向性错误。《中共中央十八届三中全会公报》与《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》涉及的城镇化、土地、金融体制及财税体制等重大改革，都无不与房地产调控息息相关，从《公报》与《决定》中的相关内容可以梳理出中央对未来的房地产调控将作出三个方向性调整：

近两年来，产业地产异常火爆，究其原因，是产业与地产的结合既解决了地产商、产业商的痛点，也解决了政府的烦心事。笔者归纳了产业地产中产业对地产的宏观作用，主要有如下几点：

1.如何以产业获得土地开发权：因为各地政府都渴望显赫的政绩、大量就业和稳定的税收，选择政府喜欢的产业与政府谈土地成片开发比干巴巴地掠地更受到青睐和尊敬；

2.如何以产业提升土地价值：产业可以带动区域开发，提升影响力，提高热度和关注度，带动片区升值；

由于近年来中央对房地产业的宏观调控，很大一批从事传统住宅地产的开发商开始寻求向新的地产领域突破，另一方面，由于各地政府招商思维模式的升级变化及媒体的宣导，一个看是全新的“产业地产”概念越来越火，产业地产类的各种培训班及研究机构应运而生。至于究竟什么是产业地产，各路神仙莫衷一是。

一些实业企业采取了“直接放大”的战略，把原有厂区放大，以自己厂区为主导形成产业集群、吸引关联企业聚集，比如富士康工业园等；也有一些企业采取了“简单延伸”的战略，直接从产业跨越到住宅开发，后又因水土不服而断臂折返，比如2013年的

由国家发改委、住房和城乡建设部、天津市人民政府、中国国际经济交流中心共同主办的第四届中国（天津滨海）国际生态城市论坛暨博览会于９月１５日在天津滨海新区开幕，来自四十多个国家和地区的近千名政府官员、专家学者、国际组织和企业代表围绕“生态城市与美好家园”的年度主题进行深入讨论交流。同期举办的展会将持续至１９日，重点展示各个国家和地区在生态城市规划设计、生态城市景观设计、住宅及房屋设计、绿色建筑、水资源利用与处理、生态环保技术、循环经济、节能技术及材料、新型机械设备、智能城市管理等方面的最新理念、技术、产品和设备。

据报道，6月17日，首届深圳国际低碳城论坛大会在深圳坪山新区拉开帷幕，深圳成为国内首个正式启动碳交易的试点城市，此次论坛开放的国际低碳城会展中心只是坪山国际低碳城的核心启动区项目，未来整个坪地街道57平方公里的土地都将被低碳城覆盖，而接下来10余年中，数百亿资金将被投入到这片土地上。坪山低碳论坛、坪山低碳城只是全国低碳浪潮中的一朵小小的浪花，在轰轰烈烈的低碳运动背后，我们看看国人还有哪些“非低碳”的行径：