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崔元星:铜锣湾——商业地产教父重出江湖

(2013-12-22 09:45:22)
标签:

房产

分类: 新闻评论


    20131211日,就在前不久刚刚举行的中国住交会新城新区投资发展论坛上,再次偶遇曾有中国商业地产教父之称的铜锣湾集团董事长陈智,感慨颇多,打动我的依然是他身上的不变与改变,不变的是他对商业地产的专注和他为人的低调与语气的低调,改变了的是他顺应产业地产新思潮下对商业地产开发运营模式的战略方向性调整。

    从狭义来看,工业地产是产业地产的雏形,但从广义来看,商业地产是产业地产最成熟的领域,商业地产中的许多成功经验值得产业地产后来者借鉴,很多失败教训和案例也值得产业地产新军汲取。在此重新回味一下笔者在2007312日《中国房地产报》上已刊登的“铜锣湾没有输”的文章,想给重出江湖的“铜锣湾”带来一些期许,也想给新近加入产业地产大军的“铜锣湾们”提供一些参考。

    2007129日,《中国房地产报》深圳地产特刊公布2006地产人物输赢榜,头号输家是深圳铜锣湾集团总裁陈智。笔者认为,从更广的范围来看,从更长的周期来看,铜锣湾并没有输。

    铜锣湾让社会赢了,铜锣湾在纳税、就业、商业道德等方面树立了典范。按巅峰时的58家店计算,其交纳的税额是巨大的,按每家店200名员工计算,为社会创造了一万余个就业岗位。铜锣湾良好的商业道德也是有口皆碑的,只因经营不善,造成了拖欠商户货款、员工工资,再难以维系,首先想到的是变卖家产还债,没有欺诈、潜逃等违法行为。风光时,铜锣湾活跃于各大媒体、各大讲坛,俨然是商业地产教父,如今,依然是一面旗帜,雄风不在,魅力尤存,不逃避、不躲债。商技欠佳,商德可嘉。

    铜锣湾让城市赢了,铜锣湾是一匹经过国际商业流行元素熏陶的中国血统商业黑马,在与各地本土老牌商业企业及国际大牌商业航母的同台竞争中,带旺了城市商业氛围,带动了城市新区开发。曾几何时,市长们把铜锣湾落户本市看得与沃尔玛、家乐福等一样隆重。

    铜锣湾输了自己,却让开发商成了最大的赢家。虽然曾经合作过的开发商并不一定从心底里感谢铜锣湾,但事实是,因为铜锣湾的入驻,与之相邻的住宅卖疯了,商铺升值了,这也正是开发商当初与铜锣湾合作的初衷。可以做个简单的计算,还以58家店为例,每个铜锣湾店面3.5万平方米,在协议经营期内,假设每平米物业预计增值1万元(这个估计并不夸张),铜锣湾给开发商带来的总物业增值是203亿元。为了降低经营门槛,铜锣湾并没有购买物业,甚至没有付租金,跟上游开发商一般只是按商业经营业绩分成来支付租金,这样,巨大的物业增值跟铜锣湾没有丝毫关系。

    铜锣湾协助把蛋糕做大了,可味道都不让闻,更不用说分吃了。

    理智的媒体和专家都说,铜锣湾输在扩张过快、资金链断裂,估计铜锣湾自己也这么认为,把失利归咎于银行贷款未能及时兑现香港上市未能及时如愿等偶然因素。

    笔者认为,在商业运营链条中,传统的、纯粹的商铺经营环节已进入微利时代,甚至不能支撑自己。铜锣湾的失利绝非偶然,也绝非扩张过快、资金链断裂那么简单。即使扩张速度放慢,即使获得一笔巨额意外之财,铜锣湾也难逃这场厄运。

    沃尔玛看上去是一个覆盖全球的社区店群,但沃尔玛并不靠卖东西挣钱,很多分析资料显示,它靠上游集中采购盈利,国美电器也在同样缔造着自己的采购网与忠诚的供货商。如今在深圳首屈一指的商业旗舰当属华润万像城,亲临者可能会为它的经营担心,其实,华润也不靠卖东西挣钱,其高端商业与酒店、商务及住宅的无缝组合,极大地提升了综合开发价值。

    向沃尔玛学习,向国美取经,创立新的核心盈利模式,是商家的孜孜追求。不管开发商愿意不愿意,不管商家敢不敢想,如何从商业物业的增值中分一杯羹,是像铜锣湾这样的商家的出路之一。

    铜锣湾没有输,铜锣湾肯定还会再起来,但是,如果不能总结过去,扬长避短,不能变革核心盈利模式,恐怕起来的机会就渺茫了。商场如战场,在强手如云的商海起来一次不容易,再能起来更难,起来不倒下难上加难。

    笔者写此文并不是因为自己与铜锣湾有多深关系、多少恩怨。

(崔元星 国际商务策划师513962079@qq.com0755-23931399

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