由于近年来中央对房地产业的宏观调控，很大一批从事传统住宅地产的开发商开始寻求向新的地产领域突破，另一方面，由于各地政府招商思维模式的升级变化及媒体的宣导，一个看是全新的“产业地产”概念越来越火，产业地产类的各种培训班及研究机构应运而生。至于究竟什么是产业地产，各路神仙莫衷一是。

一些实业企业采取了“直接放大”的战略，把原有厂区放大，以自己厂区为主导形成产业集群、吸引关联企业聚集，比如富士康工业园等；也有一些企业采取了“简单延伸”的战略，直接从产业跨越到住宅开发，后又因水土不服而断臂折返，比如2013年的雅戈尔退地事件及李宁沈阳退地事件等。

 人们对产业地产往往存在很大的误区，把原有的产业小厂房扩大成大厂区，或者是用产业挣来的钱搞房地产，亦或是因为常规住宅业被调控后转向搞产业，这些都不是真正的产业地产。眼下，从产业领域而来的一批实业大军和从传统住宅业而来的一批地产大军已经汇成一股最重要的产业地产力量，但传统产业商做产业地产易犯的毛病是离不了产业挣钱，而常规地产商做产业地产易犯的毛病是脱不了租售模式。笔者认为，产业与地产的太直接或太间接的嫁接关系都不能产生最佳耦合效果，甚至都不能算是真正意义上的产业地产。

产业地产的最早雏形是工业地产，就是参照常规的住宅地产给居住的人盖房子，工业地产为生产的机器设备盖房子，后来，随着区域经济的发展，有了园区开发的概念，就是政府主导或引入大企业参与片区多通一平，招产业商入园建厂生产。发展到如今，产业地产的核心仍然是“产业”，其根本是“土地”，我把产业地产的概念归纳为：产业地产=区域经济+产业研究+土地运营，也就是说，产业地产就是在一定的区域经济背景下因引入合适的产业而使土地增值并能合法分享，至于如何依托区域经济、如何引入合适的产业、如何依靠产业使土地增值、如何合法分享土地增值，这将是产业地产商们面临的更为严峻的难题。

（崔元星 国际商务策划师513962079@qq.com，0755-23931399）