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崔元星:330新政下的深圳楼市疯狂

(2015-04-30 10:27:35)
标签:

房产

分类: 新政解读


    330新政对深圳楼市的影响,笔者应邀到腾讯大粤网进行了交流分享,以下是分享内容报道:

经过30多年的快速发展,深圳新增建设用地基本已经用完。如今,每年通过挂牌出让的居住用地屈指可数,而想要抢地的开发商却多如牛毛,楼面地价也因此屡创新高。土地对于开发商而言,就像指标股之于股市,有了土地才能奠定其江湖地位,于是,饥渴的深圳房企纷纷开始了北伐东进的扩张之路。

深圳地产商异地扩张原因有四

据统计,2010-2014年间,深圳每年出让的土地面积从未超过300万平方米,而同为一线城市的北上广每年出让的土地则达近千万平方米。居住用地方面,5年内深圳仅出让了31宗住宅用地,土地出让面积约为180万平方米,竞争激烈促使楼面均价从2010年的2922/平飙升至2014年的25094/平,地王频频现身也推高了周边的房价。因此,尽管深圳土地价值较高,无地可拿的开发商为了生存或者为了集团整体战略,也不得不到外地拿地。

对此,深圳市本是资产管理有限公司总裁、国际商务策划师崔元星分析,深圳地产商积极向外扩张的原因有四:第一,深圳狼多肉少。根据2014年深圳市规土委网站公布的数据,深圳年检合格的房地产企业有834家,若加上有房地产项目但没有房地产开发资质的企业,估计开发商数量将达到1500家。第二,宁做鸡头,不做凤尾。在房地产企业排行第150位的公司在深圳算是凤尾,但到内地可能就是鸡头。第三,深圳两字在内地具有比较大的影响力。很多内地人一听说你是从深圳来的,就觉得你一定有想法,一定有品牌,一定有能力。第四,深圳地产商的品牌价值受认可。深圳房企的管理水平、营销、包装、产品定位能力可能高过内地任何一家企业。

同时,崔元星也指出,在倒数第二轮的楼市调控时,深圳地产商都想走出去,而真正能扎根外地的仅一小部分,绝大多数都在上一轮调控中回归。原因在哪里?他表示,房企扎堆三、四线城市,却没想到当地楼市已是供过于求的格局,库存高企,地产商可作为的空间不大。现在,有很多地产商号称永不再进入三、四线城市,对于这种现象,崔元星做了一个比喻来进行解释:地产商以为那些地方鱼塘很小,能逮到鱼,但是却发现脚一伸下去水就溢出来了,别说有鱼,连水都没了。

深圳房企外溢 不惜外地抢地王

深圳房企异地扩张,最明显的动作莫过于拿地。查阅资料发现,万科、华润、金地、招商、绿地、佳兆业等房企都有在外地拿地的经历。譬如,201411月,华润置地、金地、平安不动产的子公司深圳联新投资管理有限公司齐聚广州抢地,夺得华美牛奶厂等6块土地的使用权。201517日,华润、首开、平安联合体就以总价86.25亿元的价格竞得北京南四环丰台白盆窑地块,成为北京新的总价地王。

而东莞、惠州因临近深圳,且房价较低,也吸引了一大批深圳购房者,部分楼盘深圳客占比达到6成。事实上,在这些楼盘开发商中,不乏深圳房企的身影。譬如华润、星河、佳兆业、万科、招商、卓越等。有统计数据显示,2014年上半年,深圳房企至少拿下了惠州土地成交量的四分之一。2013-2014年期间,万科、卓越、深圳振业等企业也曾积极在东莞抢地,仅万科一家目前在东莞的在售项目就达13个,待售项目达8个。

借土地开发曲线拿地 降低拿地成本

不过,直接从公开市场拿地,并不是房企外拓的唯一途径。实际上,借土地开发曲线拿地的地产商也不在少数,譬如,20108月,佳兆业与辽宁绥中滨海经济区就合作开发建设辽宁东戴河国际旅游新城项目签署了综合地产类项目的合作框架协议,随后的2年内,佳兆业获得了13宗土地的使用权。据了解,该项目总规划约11平方公里,总体量超过1000万平方米,是北中国最大的滨海旅游度假地产项目。

此外,股权收购也是房企低价获取土地的一种重要方式。2012年,招商地产曾以股权转让方式收购了两家公司50%股权,获得价值逾36亿元的土地,其中包括哈尔滨市7宗住宅、商服用地。万科也曾通过收购济南天泰置业公司约60%股权,而一脚踏入了济南地产界。

崔元星认为,曲线拿地相比于公开拍地有几大优势:第一,拿地规模大。第二,利润空间大。第三,规避闲置土地处理,一般通过拍卖拿到的地,若两年不开发,政府将按成交价收回,甚至无偿收回。第四,降低一次性拿地的资金占用。第五,可以规避赤裸裸的地价竞争。

现在不买房,可能就没有机会了

330新政之后,有城市反应迅速、去库存速度加快,也有城市毫无动静。崔元星认为,一线城市升温是板上钉钉的事实,而随着新政的落实,三线城市也在升温中,但四线城市难有起色。很多四线城市或者县级市的楼市库存十年都消化不完,量太大了。他指出,新政之后,一线城市去库存加快,楼市的两极分化会越来越严重。

谈及一线城市的房地产市场,崔元星则提醒道,过热的楼市该冷静下来思考了。购房者并不是330新政最大的受益者,所购的房子总价不变,首付若降低40万,利息会因此增加20多万。事实上,新政出台令许多地产商没时间去思考,他认为,当房地产行业从黄金时代过渡到白银时代,不少房企都在思考转型谋变,但新政令市场回暖加快,部分房企专注于楼盘的销售,而暂停了对转型等方面的思考。

新政后,深圳二手房市场成交火热,有业主频频反价仍可成功交易,新房市场反而动作缓慢。对此,崔元星表示,深圳房地产的市场化程度比其他城市高,对政策的敏感度比较高。再者,理论上二手房市场应该要比一手房要敏感,买卖二手房的都是散户,一有风吹草动就会抛售或买入房产。据其判断,深圳至少一半的家庭有多余的房子,即拥有可挂牌买卖的房产,但在不同政策背景下,这些房产入市量的差异会很大。实际上,深圳大部分购房者不是投资客,只要政策合适,二手房的供应量可以是无限大的。

但一手房不同。崔元星称,新房的供应者是开发商,开发商是以换取现金流为目的的,因此一般而言,不会对政策过于敏感,不太可能会对产品有大幅度的涨价或降价;从深圳的市场可见,尽管有新政出台,但大型开发商推盘仍是按节奏进行。而近年来深圳一手房价一直居高不下,有购房者甚至叹深圳已无刚需盘,崔元星指出,随着深圳存量土地越来越少,城市更新越来越难,新房价涨是毋庸怀疑的事实。由于土地的消化量是两年,2014年的土地将在今年下半年或明年初开始消化,而2014年深圳平均楼面地价已经达到11315/平,届时房子均价要达到3万元/平左右。他表示,如果现在不买房,可能就没有机会了。与其喊着让老板涨工资,不如咬咬牙,赶紧买房。靠上帝,靠领导,不如靠自己。(文/ 腾讯房产 乐纾)

(崔元星  国际商务策划师 513962079@qq.com,0755-23931399F&?M*p+M--购房者俱乐部 www.0898fdc.com 海南购房 专业诚信 更好服务 €$#@3G}bcr?k--***www.0898fdc.com 海南购房 专业诚信 更好服务K*f$,| [1]K

参见http://sz.house.qq.com/a/20150429/035167_2.htm

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