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城市更新关键是利益分配

(2014-03-18 14:42:30)
标签:

房产

分类: 土地一级开发

城市更新关键是利益分配

21世纪经济报道 张晓玲 2014-02-26 23:10:24   
核心提示:深圳土地最大的特点是土地已经全部国有,深圳1994年“关内”土地集体转为国有,2004年“关外”土地集体转为国有土地。

21世纪经济报道 深圳土地最大的特点是土地已经全部国有,深圳1994年“关内”土地集体转为国有,2004年“关外”土地集体转为国有土地。土地收归国有后,深圳就没有了原始意义上的集体所有制的土地,因此不需要通过征地解决,但是土地上建筑的继受权人仍是原来的村民、村集体。这与其它城市征地拆迁有本质上的区别。

深圳知名土地咨询师崔元星认为,深圳新增建设用地不足,虽然增加了政府房地产调控的压力,但也迫使开发商盘活手中存量用地,刺激了政府、开发商及原土地使用权人对城市更新项目的热情。

与其它城市旧改先进行一级开发,整理土地后再拍卖不同,深圳城市更新是鼓励自主更新。深圳的做法有两个亮点,一是在符合城市规划和土地规划的前提条件下,村民或村集体组织可注册股份有限公司参与自主改造,如岗厦旧改项目;二是将所有的城市更新项目划分成城市更新单元,组合来开发,从而形成规模进行更新。

市场化条件下的自主更新,这也产生了开发强度提高、不断上升的拆赔比,推动城市居住成本上升,中心城区房价越来越高的问题。其中不可回避的难题是拆迁补偿。

崔元星指出,城市更新的难点,不在于规划和政策,关键在于利益如何分配。此前集体用地在农民手里,农民用不好,政府也拿不走,最后造成土地资源的浪费。通过城市更新,各方重新明确土地所有权、土地使用权和房屋产权,将利益放在台面上,实现土地的价值增量,并通过合理分配实现利益共享,既能激发城市更新参与各方的积极性,又有利于市场环境的改善。

深圳大学建筑与城市规划学院副教授杨晓春认为,一味地提高拆赔比不是个好办法,无论能不能拆得动,都应该是市场的选择,以正常心态对待。政府的角色应是制定好利益补偿机制,做好政策支持。对于更新项目的选择,开发商自身该有审慎的判断,时机选择、盈利方面、所处地段、能否支持高的拆赔比,这些都需要去综合衡量。有的业主着也会漫天要价。对此政府和开发商也应有所甄别。总之,拆迁补偿,开发商和业主之间有一个博弈的过程。

崔元星的建议是,第一,建立市场化的机制,该块土地是否有城市更新的价值,由政府、公司和村民三方主导谈判。第二,建立动态共享机制,而不是固定补偿。可以通过补偿物业、土地增值等实现。第三,鼓励自主更新,充分保障原土地使用权人的合法收益。第四,合法界定公共利益。

政府在城市更新中,首先要制定游戏规则,保证投资方、继受权人和自主更新人之间的合法关系;其次是裁判,处罚违规行为;第三,保证自己所代表的国家土地的收益权人的合法权益。

杨晓春还提醒说,现在深圳城市更新对城市整体密度控制目标面临失控,2011-2013年已批项目改造后平均容积率达4.3,普遍的开发强度都是开发改造前的2-2.5倍,比法定的则高出了50%-100%,如何控制整体的开发强度值得思考。应该避免建设速度太快,导致很多问题来不及想,造成遗憾。城市的建设是渐进过程,城市更新步伐推进太快,可能会导致综合统筹配套跟不上。


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