本来有个学科叫《企业定价学》，后来因为随行就市成风，信息在供求双方严重不对称，谈判能力及竞争优势左右着产品定价，成熟行业则以价目表示之，这门学科不幸夭折了。房产品如果遵守企业定价学的原理，政府恐得征收暴利税了。如果非要以定价机制论之，那么，领跑与跟跑就是房地产的定价机制。
所以，调控也好，管理市场也罢，研究或专注于房地产领域的定价是没有意义的。相反，在房地产市场客观存在着涨价机制，这一方面得益于营销服务机构的勤勉耕耘，另一方面主要是供求双方及其相互之间的博弈结果。
营销服务机构是涨价的推力而不是主导力量。
营销服务机构对涨价负责主要有两个方面的原因：一是营销手法对价格进行判定并确认涨价时机，取代了不成熟开发商对价格的犹豫不决；二是营销收费机制困扰了营销机构的效益来源致其运用专业能力促进房价上涨。
现在，体验营销，客户营销，定制营销，终端营销层出不穷。他们的一个共同点就是先琢磨消费者的各种行为心理与消费承受力与意向程度，据此再结合开发项目对回收资金的要求可以确定用涨价来“有选择”地对客源进行筛选，如广为派发的VIP卡，其促销作用次于涨价作用，一般售出五百张，如果开发商要求成交一百户，营销机构很容易通过涨价的说法合理地选择其中的百分之二十，并顺利成交。除非市场处于冷却状态。
另外一个因素就是营销机构存在参与炒房分差价，或本身合作条件中利润来源以差价分成为主，或开发商以最低销售价格作为合作首要条件，并与销售完成率挂钩，还有要求提供一定量的合作资金，这一些因素都让营销机构不得不在房价上做足文章。作为专业机构他们肯定比一般消费者、比开发商更为精确地认识到涨价的时机与涨价的幅度。
开发商的品牌意识与经营成熟程度是涨价的充分条件。
我们知道，中国房地产没有科班说法。由于市场发展、宏观控制、消费教育等方面的建设弱化或缺失，而一味从经济猎取的角度来发展房地产，造成了中国数量众多、千奇百怪的开发企业。大约分为四类：后市支撑的上市或借壳房企、关系型开发商、经历先期涅磬的品牌房企、政府生下来的优势开发企业。
后市支撑的这类企业主要是房地产红火以后加入的，他们基本借助于营销服务来完成项目开发，对取利的看法比较客观一点；源于开发企业的开发水平差异，品牌房企在中国吃进品牌效应的甜头，往往充当了涨价的排头兵，但品牌经过夯实后是值钱的；政府生下来的房企往往带有政府福利的色彩，对涨价基因并不许可；主因在于关系型开发商居多，他们并没有相对应的成熟的开发水平与能力，他们会始终扮演追随者的角色，但由于产品差异空间大于价格空间，对房价虚高应负主责。
总体分析，不成熟的开发商反而敢于随意涨价，为什么呢？他们往往出身于关系资源，低价拿地，或寻找政策利空，成本弹性非常大，更接近于“随行就市”与“看别人（消费者、品牌房企或区域领头羊）的脸色”。
消费者的消费意识与对产品的认知程度是涨价的必要条件。
这里的消费意识是指准备购房时的决策环境与行为心理，认知程度则指的是他们对进行讨价还价范围的因素并不熟悉。如此一来，容易中营销手法的圈套，客观助涨了开发商的涨价之胆；另外，消费不成熟，往往是窥一斑喜全貌，看见新锐户型喜爱得不得了，忽视其他；更有相当数量的消费是没有办法的办法，即又要买房，但现金又不充裕，只好对粗制品接而受之，涨价只要没有超出其现时支出要求，也就被动地接受之。
投资投机型消费是涨价的张力。
现在及过去一段时间，许多人将涨价归结于投资投机型消费。其实，投资投机型消费助涨房价不过是前几年的事情。现在，如果说投资投机型消费对涨价有什么推动用途的话，那就是弥补了调控下的不足市场需求，让开发商在涨价的时候多些依据与涨胆的说法。
土地经营市场化程度及城市用地资源紧握程度是涨价的外衣。
这也是许多人诟病的一个重要方面。实际上，土地经营市场化程度及用地资源的稀缺程度并不是涨价的主要力量，反而是被人为披上了涨价的外衣。为什么，假如开发商不互相多次举牌，按拍卖机制与原理，地价肯定偏低；而开发商愿意多次举牌，是因为他看好了这块地的前景及不断测算出其可能的楼面价及未来预期价格。分析过来，用地一块的涨价因素不过被借用了。
通胀因素及供货价格是涨价的借口。
通胀首先总是表现为消费价格上涨，然后是生产资料上涨，只要成本被加量，开发商就会转嫁予房价让终端消费者来承担。
通过上述分析，我们认为：土地经营必须市场化原则，做好用地规划与资源节约方面的考虑，地价并非涨价的直接导因；经济过热带来的影响也是普遍的经济因素，伴随国家对通胀的治理，必然有所减弱；
那么调控房价就落实到以下方面：
1、营销服务行业的管理。从执业资格、准入制度、执业审计、收费标准、合同担保、市场责任几个方面进行规范，确保营销中介的合理取利，剔除其助涨房价的各种动机。
2、尽快建立开发企业的淘汰机制。只有开发企业这个涨价的肌体提纯了，凭真本事吃饭，不靠关系拿地搞开发，不靠投机搞开发，对品牌及产品力有明确认识，则房地产也会成为与其他比较朝阳的行业一样，只是一个通过努力获得比正常值稍高的有利行业，房价也就在市场的真实平等竞争基础上回归了。
3、新近有专家提出调控需求，实际上需求不是要调控而是引导与教育。在消费意识、认知能力方面进行辅导，并在理财方面进行规划方面的教育，只有这样，当消费这一方有能力主导自己的行为，需求更加反映市场的一种正常反应，则涨价的任意性会消除，涨价的机率也大减。
4、对于推动涨价的投资投机型消费，我个人认为可以规范，但也不是到了必欲杀之而后快的地步。当然用税收与金融作为调节杠杆，建立相关的规范制度，无可厚非。
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