地价决定房价的核心矛盾
(2007-06-03 21:44:00)
影响房价既有需求因素，也决定于开发商的利润观、成本观、品牌观与市场观。但无论双方持何种态度，地价因为体量的原因成为“众矢之的”。
关于地价与高房价不外以下可能：
1、地价高带动房价高——开发商如是说；
2、地价不高或低而房价高——暴利说；
3、地价高但不是高房价的主要原因——保障不力说。
无论哪种原因导致高房价，地价均被认为是起因。很有一些论调，用“房价招标制”说事，即政府给房子定个价钱，按此标准让开发商招标拿地开发，由于政府控制了地价，开发商又能取得合理利润，老百姓也得到实惠。这实际是拿计划经济朝代的平均分配来替代现有的货币化分配。
关于地价与用地供应，我国并没有成熟的制度约束。结合历史状况，地价对高房价承担责任，是有依据的。
举武汉南湖地区说事儿。南湖新城由政府提出规划，此前万科计划拿其中的一半，金地计划全拿或至少拿一半，后因为某种原因大华介入，万科退出，最终是金地大华各取所需。这几家品牌开发商当时拿地均策划了一番，对该宗地块进行了地价科学测算；当时政府的主要考虑是让品牌开发企业进驻，带动片区房地产开发质变。二者可谓一拍即合。后来的一拍即合相当走了过场，在此不表。
这个例子提出了关于地价影响房价的一个蓝本：南湖新城无论是房屋均价还是个案单价，其上升幅度应该是武汉各同类地域最小的。这里面就有当初临湖二千亩地的出让与使用问题。如果按市场竞标方案，当时的孙宏斌出价最高，败于规划方案与政府要求的规划有出入。如果按孙的出价高出大华金地各两个亿，则楼面价接近三千，而出让该宗地的时候，整体南湖地区的均价在二千元左右。
现在看来，政府的这个决策是对的，金地的品质，大华的海派，都受到了市场的追捧，销售价格也调出当时的预期价格（金地报告预期价格在二千七，现已达到或超过四千五，个别项目（指分期项目）收官达到六千左右）。但这两个项目的价格都是小幅多频上涨的，周边项目也与之保持着将近四至六百的差距。由这两家低价拿地开发，带动了片区的成熟与品质提升，随后该地项目亩价在不到一年时间翻了两番。
毗连沙湖的水岸星城，当时拍出的天价曾经让业内人士预言到顶了，但至今两期的销售证明了福星惠誉的眼光。但除了地段因素外，该片区房屋均价现在与南湖新城绝对拉开了差距，出让之初并没有什么差距。
总结一下，政府成片规划的用地，由品牌房企低位拿地带动片区有效开发，对稳定房价有一定作用。如果完全借助市场化供地，房价必然高位运行，况且也只有大开发商拿得起成片供应中的主要地块。
如果政府有心稳定房价，本人觉得从此下手似有得考虑的地方。任何品牌项目的出价都是该地区的标签！
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