房地产市场的“高温区”与“低温区”

        -------读国家统计局月度形势报告有感

   众所周知，房地产业的冷暖牵动着无数国人的心，也影响着国外经济界的视线。我国的房地产市场发展很不平衡，地域性、结构性的巨大差异决定了房地产市场的“气候”的多样性，房地产市场的“高温区”与“低温区”、房地产的“冷”“热”相对明显。

    经营者了解市场的“冷”“热”可以规避经营风险，谋划者和投资者了解“高温区”与“低温区”可以做出准确的市场判断。市场的“冷”与“热”具有相对性和差异性；“高温区”与“低温区”更具有地域性的区别。

     很少用数据来说明上述“歪理”，数据的来源是归纳、统计的结果，数据的运用则是检验和演绎的过程。我们通过直观判断可以感觉到住宅市场畸形发展误解了房地产市场，通过数据分析可以准确判断市场到底哪方面“冷”与“热”，哪些地区是“高温区”哪些地区是“低温区”。

      下面用国家统计局公布的数据和市场反应，写几点市场“冷”与“热”、“高温区”与“低温区”的看法：

     一.“数看”市场的“冷”与“热”

     1.从商品房销售情况看，据国家统计局月度形势报告统计：

     1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。1-6月，商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。由此可以看出房市结构上的冷热不均，即商品住宅房销售相对“热”，办公楼和商业营业用房销售相对冷。

    2.从地区来看，国家统计局给出的月度形势报告表明：

     1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%；销售额同比增长53%；这说明商品房的价格也同期增长，总的看今年市场相对去年同期“热”。具体分析东中西部地域间的情况可以看出市场增速情况冷热不均，大体情况是，东部地区商品房销售面积同比增长39.9%；销售额同比增长61.8%“热”于全国。西部地区商品房销售面积同比增长31.9%；销售额同比增长44.1%与全国“热度”相当，中部地区商品房销售面积同比增长13.7%；销售额同比增长26.3%相对偏“冷”。

     3.从房地产开发完成情况，国家统计局给出的月度形势报告又告诉我们：

     1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%。

     1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%。房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%，房屋竣工面积2.07亿平方米，同比增长22.3%，

     无论全国完成房地产开发投资、全国房地产开发企业房屋施工面积还是房屋竣工面积同比都有“热度”，而房屋新开工面积同比相对“冷”。说明有些地区一定会因为“冷”传导成为价格上涨之“热”。

      如果以70个大中城市房屋销售价格指数看，全国各地不同地区、不同的商品房包括二手房同比或者环比其冷热也不均衡，这里不赘述了。70个大中城市房屋销售价格指数的几组数据就能说明，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%，这是热的表现；商品住宅销售价格下降0.8%，其中普通商品住宅销售价格下降0.2%，高档住宅销售价格下降3.0%，这又是冷的表现。这些指标是市场“高温区”与“低温区”、“冷”与“热”的综合反映。

   二.“数看”市场的“高温区”与“低温区”

    1.从1-6月房地产开发企业投资的增速情况看，完成投资同比增长9.9%，其中住宅投资同比增长7.3%，比去年同期回落29.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。这组数据说明；房地产投资组合中住宅投资“热”，其他投资还“冷”的可怜。与其说是房地产投资热，不如说是住宅投资依然热，房地产投资还不具备全行业“热”，其他地产可能还很“冷”或者刚刚有点“温”，广大地域还没有进入“高温区”。
    2.分地区看，今年6月与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有34个，其中涨幅最大的5个城市是：银川5.7%、锦州4.9%、兰州4.6%、西宁4.5%、宁波4.4%；可以说这些地区为温度上升区域，可以说是相对“高温区”；价格下降的城市有36个，其中降幅最大的5个城市是：深圳下降6.6%、石家庄下降6.5%、徐州下降5.4%、桂林下降5.0%、南京下降4.4%，而这些地区为降温区域，可以说是“低温区”。

   3.二手住宅销售价格同比上涨2.2%，可以说平均温度正常。如果仔细分析，不同区域各有冷暖，今年6月与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有39个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚8.3%、南宁7.2%、洛阳6.8%、郑州6.5%、哈尔滨5.2%；价格下降的城市有31个，其中降幅最大的5个城市是：吉林下降8.9%、石家庄下降7.1%、唐山下降6.8%、岳阳下降6.4%、湛江下降4.4%。看了数据，不同区域房市冷暖不言自知了。

    4.房地产开发完成投资增速在地域上也有区域的不同特征。

                  房地产开发企业完成投资及增速情况(2009年1-6月)

     数据表明：中部地区房地产开发企业完成投资住宅及其他地产增长比例均衡，高于全国水平属于增长的“高温地区”，反应到房地产价格上供需相对平衡，价格相对稳定，属于房价“温和区”；东部地区属于投资的“低温区”其中住宅性投资低于其他投资，折射出供应速度减慢，房价有上升加温趋势。西部地区投资增速为全国水平，其中住宅投资加快，反映到价格上属于住宅“低温区”。我们可以从数据中得出一些判断；比如投资进入加速增长阶段的区域，属于投资“高温区”区域，价格稳定区域或价格的“低温区”；投资进入减速或下降阶段的区域，属于投资的“低温区”区域，房价的“高温区”。
     从主要城市看，不同地区房地产市场运行也存在“高温区”与“低温区”。北京住宅投资大幅减少，其他投资增速，说明住宅价格是“高温”，住宅趋势偏紧，其他如商业地产、工业地产等投资比重大投资属于“高温”，说明其他地产市场还在“低温”状态；辽宁、山东、西藏、宁夏这些地区房地产开发企业完成投资及增速比较平稳，属于“回暖区”；上海、福建、广东这些地区房地产开发企业完成投资及增速都下降和放缓，说明过去投资的“高温区”目前继续降温，也反映这些这些地区住宅的价格还会因为出现改善型住房需求而不断上涨，其中上海、福建的住宅市场还处在“高温区”，广东的商业或工业地产市场要好于住宅市场也好于西部住宅市场的“低温区”。

                     商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-6月)

     商品房销售面积和销售额看，北京、上海、福建房地产销售水平和价格高于全国水平，是高温区里的“高温区”，广东处在投资和销售的稳定期。

    三.房地产市场冷暖和房价高低的感想

      1.数据的背后有巨大的房市冷暖故事，房市冷暖的背后有很多可探讨的问题。可探讨的问题有：房价与收入比的标准能不能再用？大城市“房价与收入比”是不是正常？怎么预测房价？

     2.我国的房地产市场有巨大的差异性和地区性，调控市场“不能一刀切”，要按照不同地域及不同市场现象，判断“房市有没有泡沫会不会破裂”？“大城市为什么出地王”？为什么“市场格局发生了变化”？

     3.就一个地区来讲，不同地理位置房价也不同，成熟区与开发区，开发区与待开发区所反映的市场现象也不同，影响行情的原因、地价与高房价的关系也不同，根据不同地区市场的冷热分析行情以及影响行情的多种因素，准确判断所处市场的冷暖。

     4.看房地产市场要具体情况具体分析，如果站在一个城市角度判断全国的“气象”，就会一叶障目不见森林，如果把归纳的数据，不加以演绎就看不出数据背后市场的实际情况。

     5.我们知道大地有春夏秋冬的变化，我国房地产大市场也有不同于发达国家的“冷暖高低”的市场现象。根据不同地区的区域经济特点和发展阶段，不同步、不统一、分门别类制定应对市场变化的决策，才能使房市更活跃、更健康。

    分析数据很伤神，分析不准的数据更伤心。对数据分析不是市场人士的长项，对市场的判断又不是数据研究者的专长，数据分析加市场实战归纳，才有看准市场有的放矢的可能。通过上述可以说明，房地产不可能像家电市场、服装市场那样有统一的规则和行情，不动商品和流动商品的市场所反应冷暖“高低各不同”，房地产运行中“高温区”与“低温区”有明显的“气象”上的差异性。

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