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房价与收入比的标准不能再用了

(2009-04-10 09:23:59)
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分类: 房地产评论

              房价与收入比的标准不能再用了

 

 

    房价为什么高?很多人都用“房价与收入比”衡量高低。 “房价与收入比”的尺子从何而来?从西方或市场经济而来。运用“尺子”衡量房价高低没问题,问题是衡量的标准对不对。商品住宅市场发展了十几年。运用拿来的所谓在西方都不灵验的理论衡量中国的房市和房价,到目前为止还真不知道什么时候准过?起码“房价与收入比”这把尺子从来就没准过,但有人还在用。应该说房价与收入比的标准应该废止,重新研究衡量符合实际的尺度,衡量真实存在的房价。

    西方学者研究西方经济的实际,得出的西方“房价与收入比”的尺子。用建立在西方实际的基础上的房价与收入比,衡量西方的房价是科学的,如果把西方“房价与收入比”的尺子拿来衡量中国的房价,实在是理论研究界的一大遗憾。大多数房地产商在实践中看不出这把有西方特色的“房价与收入比”的尺子准确在那里?也看不出哪年哪月准确过。

    有人会说“房价与收入比”的尺子不准确没关系,起码是打压房价的一把武器,我很赞同。我是说尺子没问题,是尺子的刻度有问题,5:1不准、6:1不行、12:1也不对,丈量者忽然觉得现在的房价到了20:1、23:1、30:1了,于是惊呼房市出问题了。固然房市是有问题,但是丈量者使用的尺子是大问题,问题到了影响眼神的地步,外国人看不懂,中国人也糊涂了。使用没有经过改造过的尺子,丈量中国的房市房价其结果只能是给土生土长的房地产商挣来很多骂声,没有解决用什么标准衡量房价高低的问题。

    《晏子春秋·杂下之十》云:“婴闻之:橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳,叶徒相似,其实味不同。所以然者何?水土异也。” 道理很简单,橘生淮南为橘,生淮北则为枳,好的物种只能生存在适合自己的环境下,自然环境给予物种的影响是决定性的。这就需要变异,物种在进化的时候,有时候会产生变异,只有变异才会有物种的多样性。想想这个道理,适合西方实际的“房价与收入比”的尺子不准确也就有答案了。

    房地产真正发展也就十几年,而改革开放已经三十年了,改革开放给先富起来的人创造了支付住房消费的环境,以1995年1月1日商品房合法化为准的话,房地产起步时,房价与开放17年一部分人的累计收入相比是合适的,先富的人和单位以及地区买了相对高端的商品房也是适宜的。因为与西方消费观念不同,所以普遍用所谓的尺子衡量当时的房价就不准;97年以后实行按揭制度,房价逐渐走高,涨到了2008年的高点,再使用“房价与收入比”的尺子按照一个标准就更不准确了。其实,房价与收入有关系,但是计算的方法有很大不同罢了。

     别人(国外)“房价与收入比”的尺子,丈量的基础是他们的消费习惯。他人是超前消费、他人的市场是成熟的市场经济催生的市场。其计算的收入可能是购房者以前若干年的收入或以后若干年的收入,房价也相对稳定,研究出来的“房价与收入比”的尺子相对准确。我们的商品房一出世,改革进程就已经十几年了,收入的积累已经“憋”在蓄水池里了,出售商品房有了过去的收入积累,这是不容易计算出来的;从95年算起,我国经济持续发展了十几年,国民收入还在提高,中国储蓄的习惯再加上美国老太太的故事刺激,房市过热发展也是理所当然,收入在翻番、通货在膨胀、银行按揭再支持,房价上涨也就成了趋势。别人(国外)“房价与收入比”的尺子丈量这样的经济环境中的房价能准吗?

     忘记“实践是检验真理的唯一标准”的忠告,一定是理论界的一大遗憾。像西方学者研究西方经济的实际得出西方“房价与收入比”的尺子那样,老老实实研究出符合中国房地产实际的“房价与收入比”尺子,用中国的标准准确衡量中国房价的高低,才是众望所归。
     有人提出很多茫然的问题,百思不得其解。如:房价应该与什么相对?是不是与收入水平相对?现今的房价收入比高达十几倍、二十几倍相对合理吗?不合理是不是应该降? 

    如果让实战派回答这些问题,他们都会在商场上感觉到,现在高端房价与过去30年累计收入是相对的,中端房价与过去收入和未来预期收入(贷款)对应的,低端保障房价与补偿和置换对应,廉租价与低收入(无贷款能力)、无收入对应。奔忙于实战的开发商没有时间去搞所谓的“房价与收入比”的数据,还是留给学者琢磨好。研究市场是开发商的本分,研究市场实际、学习符合市场实际的理论是开发商的兴趣和需要,只要市场有需求,符合房地产高中低端价位的商品房就应该存在。

   西方的尺子不是绝对不准。也许在市场经济稳定发展若干年再用西方的尺子也有准确的时候。再说评论西方“房价与收入比”的尺子衡量西方的房市是否合理的时候,西方也因为没有算好收入比出现“次贷危机”问题了。目前,我们为什么还在使用不科学的“房价与收入比”数据丈量我们的房价高低呢?还有人相信吗?

    把别人(别国)的经济理论当圣经,而不是学习别人的研究方法,生硬的拿来以后,当成指教别人的武器,是非合适值得质疑;但是,尊重实践者的实践,理性总结市场的现象,引导供需双方的合理公平交易,是合适的作为。若归集了开发商实战以后显示的数据结果,回头拿“理论”“科学”尺子,攻击开发商,而不是指导、引导他们,这样的误导理论还是不要好!!!

    “房价与收入比”没有错。错在显示的刻度不符合现实的市场。重新修订流传甚广的房价与收入比的标准,使标准更加符合实际才是硬道理。为了不误导市场,建议别人(别国)使用过的房价与收入比的标准只能做参考,不能再当武器用了。   

    不相信中国的实际,不总结由供需双方开创的房地产市场的力量和实践,只相信西方的尺子,用西方人总结的符合西方市场的标准,丈量中国的房价高低,这样的丈量标准应该废止。

 

相关文章链接:

      1.给任志强普及一下“房价收入比”知识

        全文:

              给任志强普及一下“房价收入比”知识

     据说,最近北京市社科院发布了《北京蓝皮书》,认为北京的房价与家庭年收入比为23∶1,房价远远超过居民的承受能力。因为,按照蓝皮书的观点:“世界银行制定的房价收入比标准是5∶1,联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1-6∶1。”

由于这个报告说明年房价真正降,直接刺中了包括任志强在内的房地产开发商的神经,这些开发商立即跳起来,对北京社科院展开如秋风扫落叶般的攻击。

任志强大肆使用人身攻击之类的词语,譬如说人家“无知”,“为北京社科院的报告感到羞耻”云云。我对这些东西不感兴趣。只是觉得有必要讲讲“房价收入比”。因为,任志强说,“难道我们的社科院研究人员不知道国际上用的是家庭收入中位数吗?”也就是说,任志强认为,计算房价收入比,“收入”要用“中位数”。

关于房价收入比,双方都用“国际”说事,所以,我觉得有必要普及一下这方面的常识。

在房价收入比算法和运用上,拿“国际”说事是中国特色的潜规则。一个观点、一件事情,只要跟“国际”沾上关系,似乎就身价倍增,就显得权威无比。“房价收入比”当然未能幸免。

“房价收入比” 这个“国际”惯例究竟是怎么来的?中国理论界搞研究的一般认为,“房价收入比”是20世纪90年代初世界银行的Andrew Hamer提出的,即,认为房价应该为居民家庭年收入的4~6倍。

我掌握的资料显示,“4~6倍”房价收入比这个提法不是Andrew Hamer发明的,而是香港大学的Bertnand Renand教授提出的。Bertnand Renand教授说:“在发达国家,房价收入比在1.8~5.5:1之间……在发展中国家,该数一般在4~6:1之间。当然,也有例外。”后来,Andrew Hamer引用了Bertnand Renand的观点。然而,这个专家的一家之言,被中国一些学者引用的时候,删掉了发达国家1.8~5.5:1的论点,删去了“也有例外”,仅仅抽出“4~6”,并说成“国际惯例”。其实,后来联合国发布的一些国家的房价收入比,最高的有30倍,最低的有0.8倍。

看来,“房价收入比”很难说成什么“国际”。《北京蓝皮书》和任志强的说法,都存在缺陷。

抛开“国际”不论,且让我们看看“房价收入比”的计算方法。

任志强坚持说,“国际”上用的“收入”,是家庭收入的中位数。真的是这样吗?答案是否定的。实际上,Bertnand Renand教授乃至Andrew Hamer的著作中,都没有说必须用这种算法,我也没有看见所谓“中位数”的要求。

我的研究发现,“房价收入比”有三种计算口径(如果细分,还可以演化出其他“口径”法)。比如,我手头有英国《住宅与建设统计》资料(戚名琛先生提供),披露了11年的各年的全英新房、旧房实际成交价格、新旧混合计算这样三种口径的“房价收入比”。“家庭收入”按照实际购置新房、旧房的家庭实际年收入及混合平均,而不是取英国所有家庭年收入的平均值。

需要强调的是,英国这三种口径的房价收入比算法,恰恰没有所谓的“家庭收入中位数”算法。

    2.北京房价到底有多离谱

 

我的观点文章连接:稳定房价是科学的,降价说不科学(2007年11月文章)


      

 

 

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