房价、房市的动态与量价的关系

    买房关注房价卖房也关注房价,如果抛开市场供求心理因素，从市场的量价角度分析市场现象与走势，可以解开房地产、房价、房市在市场的表现的密码。用理性的心理看待房地产的走势，有利于经营者和消费者预测或者判断自己的买卖行为。

    如果讨论房地产的问题，马上会联想房子的供应量问题；如果讨论房价问题，马上会联想销售量与需求量的问题。

   我们知道商品范畴中，商品的供应量、销售量和需求量有着不同的含义，如果把产品的概念也做考虑的话，可以说产品量与商品的供应量、销售量和需求量关系有4种可能：

    1、产品量﹥商品的供应量﹥销售量﹥需求量（供过于求）。 

    2、产品量≦商品的供应量=销售量﹤需求量 （供不应求）。

    3、产品量﹤商品的供应量﹤销售量﹥需求量（尴尬和调整）。

    4、产品量﹥商品的供应量=销售量=需求量（供求平衡）。

    如果从量价角度分析，商品的供应量、销售量和需求量与商品的价格有密切关系：

        1、产品过剩量=（商品的供应量-销售量）﹥0 则原材料价格下跌。  

        2、商品积压量=（销售量-需求量）﹥0 则商品价格下跌 

        3、原材料价格上涨的情况是：（商品的供应量-销售量）﹤0  

        4、商品价格上涨的情况是：（销售量-需求量）﹤0 （注：适销不对路时，销售量﹤类似需求量其价格反而下降）

    如果从供应量、销售量和需求量三者的关系与市场性质和趋势的关联度来看，在交易过程中，三者之间的量的差别反映了不同的市场状况：

      1、商品的供应量﹥销售量﹥需求量为买方市场，商品价格平稳或下降，市场相对平稳，市场处在平台区。

      2、需求量﹥销售量﹥商品供应量为卖方市场，商品价格和上游原材料价格上升，市场相对火爆，市场趋势向上。

      3、商品的供应量﹥销售量=需求量为供大于求，市场平衡，市场趋势向下

      4、商品的供应量=销售量﹤需求量为供不应求，价格上涨。

      5、商品的供应量﹤销售量=需求量为需求大于供给，上游产品价格上涨。

      6、商品的供应量﹤销售量﹥需求量为短期商品存量市场。

    以上的市场动态现象不仅适合商品市场也适合房地产市场，但我们判断房地产行情的时候，从上述几个方面和几种动态关系可以作为判断的理性依据，上述房地产、房价、房市的动态与量价的关系是本人经商的经验思考，也是经常判断市场走势所要的思考的因素。

    有人对房市的分析往往依据自己从事过的炒股经历来判断房市，也有人用商业的一般经验套用房地产市场，更有一些学者用逻辑推理或拿来的公式套用市场现象和走势，很多时候“走眼”，不足为奇。有人看了过去市场和现在市场状况，就判断市场状况或趋势是“牛市”、“熊市”、“平衡市”或者是“V”型、“U”型、“L”型、“W”型走势等等，各有各大道理。

   我认为，分析房地产市场的关键是要知道这个市场的特点和市场中的商品的供应量、销售量、需求量以及它们之间的动态和量价关系。

   我还认为，房地产市场是个特殊市场，不能用简单的商品交易场所的规律来诠释这个市场。房地产市场如同粮食市场、电力市场、黄金市场、烟草市场一样，有其特殊性，这些市场关系民生和国家利益。分析这些市场应该从更大的范围，更宽的角度，从整体上把握行情和走势。不管宏观还是微观分析市场的基础则是供应量、销售量、需求量以及它们之间的关系。

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