房地产市场运行的“高温区”与“低温区”

   众所周知，房地产业的冷暖牵动着无数国人的心，也影响着国外经济界的视线。我国的房地产市场发展很不平衡，地域性、结构性的巨大差异决定了房地产市场的“气候”的多样性，房地产市场的“高温区”与“低温区”、房地产的“冷”“热”相对明显。

    经营者了解市场的“冷”“热”可以规避经营风险，谋划者和投资者了解“高温区”与“低温区”可以做出准确的市场判断。市场的“冷”与“热”具有相对性和差异性；“高温区”与“低温区”更具有地域性的区别。

     很少用数据来说明上述“歪理”，数据的来源是归纳、统计的结果，数据的运用则是检验和演绎的过程。我们通过直观判断可以感觉到住宅市场畸形发展误解了房地产市场，通过数据分析可以准确判断市场到底哪方面“冷”与“热”，哪些地区是“高温区”哪些地区是“低温区”。

      下面用国家统计局公布的数据和市场反应，写几点市场“冷”与“热”、“高温区”与“低温区”的看法：

    一.“数看”市场的“冷”与“热”

     1.从商品房销售情况看，据国家统计局月度形势报告统计：

     1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。1-6月，商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。由此可以看出房市结构上的冷热，即商品住宅房销售相对“热”，办公楼和商业营业用房销售相对冷。

      2.从地区来看，国家统计局给出的月度形势报告表明：

     1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%；销售额同比增长53%；这说明商品房的价格也同期增长，总的看今年市场相对去年同期“热”。具体分析东中西部地域间的情况可以看出市场增速情况冷热不均，大体情况是，东部地区商品房销售面积同比增长39.9%；销售额同比增长61.8%“热”于全国。西部地区商品房销售面积同比增长31.9%；销售额同比增长44.1%与全国“热度”相当，中部地区商品房销售面积同比增长13.7%；销售额同比增长26.3%相对偏“冷”。

     3.从房地产开发完成情况，国家统计局给出的月度形势报告又告诉我们：

     1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%。

     1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%。房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%，房屋竣工面积2.07亿平方米，同比增长22.3%，

     无论全国完成房地产开发投资、全国房地产开发企业房屋施工面积还是房屋竣工面积同比都有“热度”，而房屋新开工面积同比相对“冷”。说明有些地区一定会因为“冷”传到成为价格上涨之“热”。

     如果以70个大中城市房屋销售价格指数看，全国各地不同地区、不同的商品房包括二手房同比或者环比其冷热也是不均衡的。这是市场的“高温区”与“低温区”、“冷”与“热”的综合反映。

   二.“数看”市场的“高温区”与“低温区”

     1.从1-6月房地产开发企业投资的增速情况看，完成投资同比增长9.9%，其中住宅投资同比增长7.3%。

1-6月全国房地产市场运行情况

 
　一、房地产开发完成情况
　　1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落23.6个百分点。其中，商品住宅完成投资10189亿元，同比增长7.3%，比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落29.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。
　　1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-5月提高1.0个百分点；房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月缩小5.8个百分点；房屋竣工面积2.07亿平方米，同比增长22.3%，增幅比1-5月回落0.3个百分点。其中，住宅竣工面积1.70亿平方米，增长22.9%，比1-5月回落0.7个百分点。
　　1-6月，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米，同比下降26.5%；完成土地开发面积11010万平方米，同比下降15.2%。
　　二、商品房销售情况
　　1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。1-6月，商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。
　　三、房地产开发企业资金来源情况
　　1-6月，房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6%。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%；利用外资243亿元，下降29.7%；企业自筹资金8241亿元，增长10.4%；其他资金9837亿元，增长34.7%。在其他资金中，定金及预收款5758亿元，增长27.7%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。
　　四、70个大中城市房屋销售价格指数
　　6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，而5月份是下降0.6%；环比上涨0.8%，涨幅比5月份扩大0.2个百分点。
　　新建住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比5月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比5月份扩大0.1个百分点。
　　分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%，涨幅比5月份扩大0.2个百分点；商品住宅销售价格下降0.8%，降幅比5月份缩小0.7个百分点，其中普通商品住宅销售价格下降0.2%，高档住宅销售价格下降3.0%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.3%；商品住宅销售价格上涨0.9%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.9%，高档住宅销售价格上涨0.8%。
　　分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨0.9%，环比上涨1.0%。
　　分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有34个，其中涨幅最大的5个城市是：银川5.7%、锦州4.9%、兰州4.6%、西宁4.5%、宁波4.4%；价格下降的城市有36个，其中降幅最大的5个城市是：深圳下降6.6%、石家庄下降6.5%、徐州下降5.4%、桂林下降5.0%、南京下降4.4%。
　　与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有63个，其中涨幅最大的5个城市是：广州3.6%、吉林3.1%、温州2.9%、包头2.0%、昆明2.0%；价格下降的城市有2个，其中大理下降1.6%、韶关微降0.1%。
　　二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比5月份扩大1.3个百分点；环比上涨1.1%，涨幅比5月份扩大0.4个百分点。
　　分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有39个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚8.3%、南宁7.2%、洛阳6.8%、郑州6.5%、哈尔滨5.2%；价格下降的城市有31个，其中降幅最大的5个城市是：吉林下降8.9%、石家庄下降7.1%、唐山下降6.8%、岳阳下降6.4%、湛江下降4.4%。
　　与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳3.9%、温州3.3%、银川3.0%、南京2.9%、宁波1.7%；价格下降的城市有6个，其中昆明下降2.0%、惠州下降0.6%、海口下降0.5%、遵义下降0.3%、唐山下降0.2%、石家庄下降0.1%。
　　新建非住宅销售价格同比上涨0.2%，环比上涨0.5%。
　　与上年同月相比，办公楼销售价格上涨2.4%，商业营业用房销售价格下降0.4%，其他用房销售价格下降5.3%。与上月相比，办公楼销售价格上涨1.2%，商业营业用房销售价格上涨0.2%，其他用房销售价格下降1.2%。
　　五、全国房地产开发景气指数
　　6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.55，比5月份提高0.61点。

　　从分类指数看：房地产开发投资分类指数为93.60，比5月份提高0.47点；本年资金来源分类指数为98.73，比5月份提高2.11点；土地开发面积分类指数为92.39，比5月份回落0.16点；商品房空置面积分类指数为88.59，比5月份回落0.46点；房屋施工面积分类指数为93.89，比5月份回落0.04点。