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陈真诚：政策退出效应始现促房价降
(2009-09-26 12:06:54)
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分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：政策退出效应始现促房价降
文/陈真诚
（内容导读：如果去年出台的系列政策中的全部或大部分政策于今年12月31日“到期”后不再被继续执行，那就意味着那些系列政策将不再成其为刺激政策，其效果也就等于出了与之逆向的系列新政策…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。欢迎加入QQ群“地产财经专家媒体，群号73150637”，限公开出版发行的媒体之地产、财经记者编辑加入，申请时请注明身份。）
自美国暴发金融危机及其衍生世界经济危机后，为刺激经济增长，中央政府及各地地方政府在2008年相继出台了系列救市政策，如降免税费、个人购房贷款利率7折等，以刺激房地产消费。这些政策，反映出了政府对房地产的政策，也确实让一些购房者得到了来自政策的好处，因而在相当程度上刺激了房地产需求，促进了今年的房地产销售。可以说，政府态度及其态度下政策等，是今年这轮房地产行情的主要支撑力，也与通货膨胀预期等因素共同成为此轮房价上涨的主要推手。
然而，由于房价再次快速大幅度上涨，自7月份以来，全国各地几乎全部出现了价涨量跌的“滞涨”现象。当下的房地产市场，正处于一个十字路口。对于房地产市场的走势，舆论界莫衷一是。诸多市场分析、预测，也是仁者见仁、智者见智。但一个不容否定的事实是，由于房价再次攀至新高，泡沫化程度甚至超过了2007年，有效需求不足，市场已经再起观望，并有日甚之势。本文作者陈真诚8月初预测的促销风潮，正象一个充满气的气球，随时可能炸开而蔓延。
尽管目前房地产市场已经面对尴尬境遇，但有很多人不愿意房价下降，希望政府继续出台新的政策托市，或希望政府已经出台的系列刺激政策能够继续发威，以力挽房地产市场于可能重回调整的边缘。
不过，希望终究只归希望，愿望终究只归愿望。要看到的是，对房地产等市场来说，任何一个有生效期时间规定的行政干预政策，都无法避免政策效益的“起”与“落”。目前来看，政府再继续出台新政策托市的可能性不大，而已经出台的系列刺激房地产销售的政策正迎来“到期”。中央政府去年出台的系列刺激房地产销售的政策，以及一些地方政府出台的房地产救市政策，如二手房营业税减免、利率7折等，执行日期均为2009年1月1日至12月31日。这就意味着，随着年底的日渐到来。一方面，政策的末班车效应可能增强，但另一方面也意味着政策的刺激效应也将逐渐淡去。
本文作者陈真诚早在几个月前就撰文指出，将来随着系列刺激政策日近“到期”，一些一直担忧房价过高而观望的消费者，或会在政策退出之前出手入市购房所以，在年底前，可能出现一个相对的销售小高潮。事实上，从目前的实际情势来看，一些正在或即将入市的购房者，正是为了赶这趟政策的末班车。只是，由于房价再次高涨抑制了部分有效需求，加上政策日近退出，政策的刺激力正在开始淡去，使得房地产预期再次受到打击。这样，本因一些消费者赶政策末班车入市购房而可能形成的销售小高潮，无疑将在一定程度上被对冲。或因于此，9月份，各地的房地产成交量继续向下，包括新房和二手房。
事实上，房地产销售的刺激政策的退出效应，在北京等一些地区已经开始显现。
在北京，二手房交易所需缴纳的税费，全部由购房者承担。9月初，北京银监局下发《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》要求，各银行在审批二手房贷款时，按照房屋成交价格与评估价格两者中较低者确定房屋抵押物价值发放住房贷款。另一方面，市场担心交易税费减免优惠政策将在年底被取消。这些均意味着，相应的二手房的购买成本将增加，打击购房者的积极性，抑制部分需求，促使部分消费者选择观望甚至弃购。再则，由于房地产市场成交持续下跌，市场预期再生异变，可能重回调通道，房价可能将回落。这样，待售房源供应量也加大，入市时间也提前了。据悉，正因于此，9月份以来，北京5年内的二手房房源新增突破2万套，同比8月同期的1.3万套增加达53%。这种市势下，无疑将进一步对房价预期形成打击。
由于中央政府出台的房地产刺激政策在全国各地的执行期限是一样的，都将在12月31日“到期”，因此，全国市场都将面临政策退出效应的问题。更何况，北京等一线城市的市场变化，往往很快就将传导而至二、三线城市。
事实上，目前，不仅仅是北京，已有更多城市开始显现刺激政策的退出效应。而且，不只是在二手房市场，在新房市场也一样。这种政策退出效应的显现，将进一步影响房地产市场预期，从而影响到买卖双方的心态与行为，进而影响到未来房地产市场走势、房价走势。
更有甚的是，不久前，在福州市举行了第十五届全国省会城市地方税收理论研讨会，有来自全国省会城市的上百名地方税务官员参加会议。有参加会议的地方税务官员坦言指出，2008年的房地产市场的量价齐跌本应是一轮正常的调整，但由于房地产税收对于地方的意义重大，因此倒逼政府出台了系列救市措施，打断了这轮房地产市场的正常调整。更有参加会议的部分地方税务官员提出，目前地方税收结构不尽合理，大部分省会城市的税收收入增长过于倚重房地产业，在目前条件下，可以考虑开征遗产税和赠与税等。事实上，国家税务总局正在推进房地产税收“一体化”的工作，今后房地产税收将向开发环节、保有环节推进。也就是说，开征物业税，只是迟早的事情、如何开征的问题。
在此政策退出效应开始显现之际，上述地方税务官员们关于“考虑开征遗产税和赠与税”等建议观点，经由媒体的舆论传播，本文作者陈真诚分析认为，无疑将对当前房地产市场走势尤其房价走势产生一定的影响，加速、加剧政策退出的效应，对房地产预期形成打击。
总的来说，随着政府刺激房地产销售政策的日近“到期”，刺激政策的退出效应已经开始显现。而且，这种效应对房地产市场的最大影响力，主要在于反映出政府态度和对市场预期影响的信号，不只是在于政策本身的优惠大小，不会因为政府系列政策中的某一个或少部分政策被延长期限而改变。事实上，如果去年出台的系列政策中的全部或大部分政策于今年12月31日“到期”后不再被继续执行，那就意味着那些系列政策将不再成其为刺激政策，其效果也就等于出了与之逆向的系列新政策。
尤其是，目前这种房地产实际情势，可能使得刺激政策的退出效应增强，还可能将进一步降低刺激政策的末班车效应。本文作者陈真诚分析认为，如此此消彼长，政策退出效应，可能将对房地产市场起到催化再次异变的作用，加速房地产再次步入调整通道的步伐，使成交量继续走低，使房价可能在短期内因通货膨胀因素而继续上涨之后便掉头向下。
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