后奥运时代楼市将呈现三大变化_马跃成

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后奥运时代楼市将呈现三大变化

(2008-09-01 15:53:01)

标签：

房产

房地产业

奥运

楼市

广州市建委

中国

分类：地产风云

后奥运时代楼市将呈现三大变化

与前几年房地产业粗放性快速增长不同，那时弄块地皮转手就赚钱；搭上关系立个项目就发财。去年卖房子就像80年代末卖冰箱一样，只要有个壳子就能卖钱，哪怕有毛病的残次品都能卖的出去，人们总害怕今天不买明天就会涨价。去年的楼市也是这样，地方官员以不断升值的地皮环境为政绩目标；开发商采取捂盘惜售的手段不断的抬高房价；房地产投资客不断的制造出财富的神话；老百姓只好像迷失的羔羊一样常常陷入危险境地。

房地产业发展到这样的地步，也算是走到了尽头。混乱、疯狂、危险、非理性成为这段时间房市的主要特征。今年以来，楼市变化的根本点其实不仅仅是房价的下降或者是销量的萎缩这些表面现象，萧条之后肯定是房地产行业的大调整、大变革、大逆转。

一直以来被一些人炒做的奥运概念已经悄然离我们而去，奥运之前以及奥运期间一直也没有出现一些人预测的房市高潮。反而出现了以奥运冠军等等奥运概念为噱头炒做的大幅的降价活动，就在前几个月还信誓旦旦地表示不会降价的几个楼盘，也成了奥运期间的降价明星楼盘。

“猪坚强”也好，“政府救市论”也好，都没有能够改变房地产市场继续向下走的趋势，在奥运之后，房地产市场将加大下滑的趋势已经成了近乎铁定的事实。按照这样的趋势发展下去，受到影响的将不仅仅是几个楼盘的销量，或者是几个公司的兴衰的问题，而肯定是整个行业的大革命。大体上说，后奥运时代楼市将呈现三大变化。

一、房地产业洗牌将上演生死大战
虽然目前招牌挂市场上的土地出让普遍受到冷落，流拍现象不断，地王退市也不算是新闻了。但是在房地产企业间的土地交易、置换却很活跃。特别是一些小的房地产公司在面临资金压力的时候，卖地似乎就成了唯一的自救办法。

本来开发房地产项目有着比较严格的资质要求，但是由于盖的房子不愁卖不出去，因此为了规避风险，很多的公司都实行了项目公司的办法来搞房地产开发，作为房地产企业只管收钱，而把责任和风险全部的推到了项目公司的头上。

今年以来在房子卖不出去的情况下，项目公司的运做就出现了诸多的困难，很多已经难以为继，甚至破产倒闭的也不在少数。来自广东的消息证明，从去年同期到今年上半年，累计已经有100多家项目公司被注销了资质，被注销资质的中小开发商项目公司呈逐年增多的势头。

从广州市建委的政府官方网站可以看到，纳入广州市房地产开发企业资质管理数据库的广州房企，目前只有670家，其中还有大部分为广州前20名开发商旗下的项目公司。2006年建委取消开发资质的开发商每次公布的也就10多家，但是从去年底开始，逐渐达到40~50家。

据广州市统计局8月公布的最新统计，今年上半年完成投资1亿元以下的中小企业比上年同期减少了115家，有部分企业已经逐步退出广州的房地产开发市场。

从广州市建委的房地产开发年检则可以看到，2007年上半年，纳入年检范围的房地产企业尚有240家左右，被通报注销资质的也只有13家。而到了年末，则只有180家左右纳入年检范围，有41家开发商被注销资质。今年上半年，只有151家房企纳入年检范围，其中50家被注销了资质，洗牌的速度已经越来越迅速。

二、房地产开发模式将出现新的变化
开发商作为一个新兴阶层在城市发展的过程中做出了重要的贡献，在短短的几年时间里，住房已经难以与开发商脱离关系了。但是在开发商大批量地扩建城市的同时，开发商也有了人民公敌的绰号，这确实有些矛盾。

社会本来就是一个多元体，人们的住房需求也是多种多样，但是中国的建房体系从过去单一的住房分配转向单一的商品房开发模式，也就注定了中国房地产业走进了死胡同。

关于中国的住房建设体系，有关法律规定从来没有限定在开发商一种形式。即使是去年中央发布了禁止国家机关集资建房的规定，但是也仅仅是限制这些权利部门利用国家权利为部门牟利的腐败行为。
过去开发商利用与地方政府和银行的关系可以空手套白狼，甚至推动了房价的不断提高，造成了严重的社会问题。

现在人们关于住房的需求依然比较旺盛，要进一步推动房地产业的健康发展，就必须打破开发商的垄断地位。

中国的城市化进程才刚刚开始，房地产业方兴未艾。当前的房地产业面临的困难也是进一步从困难中走出去的机会，开发商一统地产天下的模式也算是到了寿终正寝的时候了。

现在的开发企业大多只是做了一个项目包装策划的过程。

三、地产进入品牌时代
不能说当前的中国地产界是没有品牌的混战阶段，比如人们万科、SOHO中国、珠江、星河湾等等，就有着不同的发展战略和产品特点。但是整体上来说，当前的房地产市场还是一个粗放经营的市场，房屋结构雷同、相互模仿，销售办法大同小异，销售定价互相攀比。

这在一个初级市场上来看是一个必然的过程，也是充足的市场需求的必然结果。现在市场发展到需要区分市场差异的时候，房地产业的品牌也就走到了前台。

从当前开发商面临的困难来看，好像是除了资金需求的压力就是资金链的紧张。其实从万科等知名企业的带头降价和债券融资中，我们应当看到，虽然面对基本相同的问题，但是不同的企业所经受的困难是不一样的。知名企业在困难中的自生能力要强的多，任何一个其他企业，即使降价更大可能也不会有万科回收资金的能力那么大，即使降价更早也不会有万科那样的羊群效应。

经历了去年下半年“卖房像卖白菜”一样的时代后，今年楼市成交量明显下降，一个月甚至几个月卖不出一套房的项目并不鲜见。奥运会期间，成交量更是跌至新低。数据显示，这17天北京住宅期房及现房的签约总量为1780套，日均签约套数仅104套，此交易量为近三年来最低水平。

危机就在眼前，房地产行业的调整和洗牌在所难免。在经历了良莠不齐的时代之后，品牌企业的优势将发挥更大的作用。只有那些有品牌可信度的开发商，才能受到购房者的青睐，才能在激烈的市场竞争中立足和发展。

当然，品牌不只是商标，也不只是名号，更不是广告做出来的。