长沙地王退市是深度调整的标志_马跃成

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长沙地王退市是深度调整的标志

(2008-08-01 00:06:55)

标签：

房产

长沙地王

房市

北辰

潘石屹

92亿地王

分类：地产风云

92亿地王黯然退市是房市深度调整的标志

前几天潘石屹为了迎合百日危机日期的到来，匆匆宣布房市已经调整到底，引来一片嘘声，人们都在质疑：房市怎么了就算见底了？开发商重新洗牌了吗？房价真的跌到底了吗？炒房人退市了吗？面粉贵过面包的问题纠正了吗？这些虽然都有种种迹象开始浮出水面，但是都远没有达到合理的程度。

后来通过无锡会议人们才真正懂得了潘石屹“见底论”的真正用心，原来“见底论”是开发商呼吁政府救市的伏笔，是号称猪坚强的开发商呼吁解放军救援的信号。

潘石屹总是不断的根据形势的变化调整自己的观点，不过这次调整的早了点，如果潘石屹能够预测到今天长沙地王的巨变，那么就不会轻率地宣布百日危机已经见低，也就不会急于呼吁政府救市了。因为这事搞的确实有点假，假的引来一片嘘声、嘘声一片。

92亿地王黯然退市是房市深度调整的标志，房市深度调整的结果一定会是暴风骤雨般的景象，那时再说房市见底也不算晚。

7月24日，是“长沙地王”也是“中国地王”的周岁生日，也就是从“长沙地王”开始，人们才给“地王”赋予了面粉贵过面包的别号，人们才把单位楼面价格当成了评判“地王”的标准。而在之前，“地王”的称为并不普遍，并且一般也是把当地非常有影响的特大地块赋予一个“地王”的称号，像前年北京广渠路36号北京吉普车厂地块。

但是，“地王”这个东西从诞生之日起就倍受责难，也就是从“地王”诞生起，人们才真正意识到土地市场问题的严峻性，人们才真正思考房地产市场究竟要走向哪里？面粉贵过面包就是说土地的价格已经比同区域里的现房售价还要高，这是人们怎么也难以理解的。房地产市场真的有这样的邪劲？中国一些大城市的房价在短短的几年之内就窜升到了世界最高水平，有些人评判房价高低的标准不再是纵向的上升过程，而是动不动就与东京、或者是纽约的中心区相比，这也是这些人一直在鼓吹房价有上涨空间的理由。

这样看来，以这样脱离中国国情，说毫无关系有点过分，但是显然是太过牵强的理由来设定房市走向的办法，确实是太过分了。各地当时频报“地王”不是太疯狂，就是太无知，或者是太不把别人当回事了，自以为自己能够牵动中国房市一直走下去。

这种在不实际、不科学、不道德的环境中诞生的“地王”也就注定了他的短命。

据消息灵通人士透露，这几天，北辰实业正在办理“长沙地王”的退地手续。在招标后，除了当时打进长沙市财政的十个亿保证金，北辰就一直没有将接下来的土地款按合同履行。按照有关规定，北辰退出只能以扔下10个亿的保证金为代价。

在去年的这个时候，北辰以高出标底一倍多的价格联合城开吃进天价地王，可谓风光一时，当时人们确实不曾想到，北辰有这样的气魄。后来在这一年的时间里，北辰的相关领导人是怎么熬过来的，只有他们自己知道，陪了夫人又折兵这样的傻事不是人们愿意干的，也是不光彩的。

其实，在经历了2007年的土地市场上疯狂般地抢地之后，今年上半年，随着房地产市场的异变，土地市场已发生了根本性的变化。

今年上半年，北京土地市场有价无市。北京土地整理储备中心数据显示，今年二季度，原定入市的37宗和当时正在交易的13宗共计50宗地块，就有37块土地未按计划出让，占二季度计划总量的74%。除去工业用地，今年二季度，北京市共成交土地11宗，比一季度成交的35宗下降了300%多。

自去年底开始，全国出现了数十宗土地流拍现象，新地拍卖市场异常寒冷。据不完全统计，今年上半年，全国一线城市有超过40块土地流拍，这种现象已经向二、三线城市蔓延。同时转让项目或者股权或抛盘的现象也是层出不穷，这其中甚至不缺乏一些知名房地产开发商。

除新地流拍、开发商抛盘或让出权益之外，已有一些拍得“地王”的开发商纷纷退地。昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等，不惜以被扣罚数千万元乃至上亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价，纷纷退地自保。

去年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，楼面地价高达9953元/平方米，成为轰动一时的福州“地王”。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。

6月下旬，始于今年4月的退地风波的主角上海志成企业发展有限公司，愿意承担或将损失达到1.1亿元的土地出让金定金的风险，正式退订其于2007年9月以超出底价3.14亿元250%达11.04亿元拿到的“普陀地王”即普陀长风生态商务区4号东南地块（折合楼板价约1.64万元/平方米）。

在南京，因为拿地的开发公司没有按时缴纳土地出让金，去年11月16日被一家开发商竞价拿到的南京江宁文华街附近的两幅住宅地块，在时隔不到8个月后的7月，已经被国土部门依法收回，开发商可能被没收5490万。而其实，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地块的土地出让合同，对延期付款地块收取违约金1亿多元。

在广州，有舆论称，此前的一个“地王”开发商，最近正谈转让的事情。如果转让不成，则考虑如何退地。“地王”退地，正以极具冲击力的方式，打击土地市场预期，促进曾经高热的土地市场降温。

其实从“福州地王”退市之时，人们就开始关注“长沙地王”的动态，“长沙地王”有着太多的代表性意义，“长沙地王”太大是真正的无可争议的“地王”。 “长沙地王”退市后估计就没有多少地王能够挺下去了，面粉贵过面包的现象也就该寿终正寝了，其结果是必然是房价的直接大幅度的下降。

“长沙地王”的兴衰在一定意义上就是地产业兴衰的标志。有人认为这是猪坚强在瘦身，便于行动的更快，但这样的瘦身必定不是健身。

北辰的背景不用调查，只要从他的名称中就完全了解，把10个亿的资金打水漂般地仍在了长沙，可以肯定这不是一般人能够下得了决心的。在政府层面10个亿的审批权应该不会在执行层里，在像北辰这样的国有企业里面，究竟应该怎样决策过程不是十分清楚，但是有一点可以确定，国有资产就这样轻易流失一定要报告政府主管部门，甚至要层层上报。因此，这就透露出一个信息，政府宁肯损失10个亿也不愿意拿出资金托市，甚至贷款也不愿意投向“地王”项目。

这个事件表明了中央政府的信心和决心，就是把调控进行到底。

第2天，北辰方面出面说明此误传，北辰没有退出的意思，并且计划在下半年开始正式动工。那我们就等待开工的好消息吧。

但是，我们还想了解，这条消息是怎样从内部误传出来的？后来的92亿土地款交齐了吗？如果继续按照去年的规划施工下去，那么面粉贵过面包的房子，该怎样上市？何况现在房价还在一路下滑？目前信贷政策这么紧张，开发资金从何而来？总之可以肯定“地王”变成“房王”还很艰难，看来上马比退市更难，除非有非市场因素在主导。