房价大战进入战略僵持阶段
                                        
      最近的楼市似乎有点热闹了，一是大批楼盘在几次推迟开盘后实在挺不住了，现在不得已要集中上市了。继看楼团火暴登场后，最近卖楼的小广告后又重上街头了。深圳房价下跌效应开始在全国蔓延开来，越南的股市、楼市狂跌不管是不是经济危机的前兆，都让国人惊出一身冷汗，因为中国当前的情况跟越南实在是太像了。

      6月6日，建业地产正式在港交所挂牌交易，成为今年赴港上市的首只内房股，建业地产此次发行共5亿股，占其扩大后总股本的25%。本来这是一个另后面众多准备上市的开发企业欢欣鼓舞的事情，但是由于建业地产的低价入市又让这些后继企业不敢跟进。

      这次建业地产招股价以原定价格区间下限2.75元定价，融资规模缩减为13.75亿元。招股价原定为2.75至3.8港元，　若按最高价3.80港元计算，则最多可募集19亿元。但30日，建业地产却以最低价2.75元最终定价，融资规模缩为13.75亿元。相比2007年末融资80亿港元的计划，融资规模更是大幅缩减，连20%都不到，建业一再地调整招股价格似乎证明了开发商资金已经到了山穷水尽的时候。

      前段时间，去年的福州地王赔了7000万的定金后，已经将福州市内的黄金地块拱手交还。最近上海也传出了“开发商因自身原因放弃地块”的消息，有消息证实，长风生态商务区4号东南地块“实际上”已经“以某种方式”退了。这意味着取得地块的开发商——上海志成企业发展有限公司将付出3000万竞买保证金的损失，约占11.04亿元总地价款的3%。

     在去年普遍面粉高过面包的气氛下，像这样高价拿地的情况并不少见。当时,上海的这块地光楼面地价就是1.65万元/平方米左右，而周边一个可供参考的项目平均售价2万元/平方米，差价才3500元，这对这家没有多少行业形象的开发商来说确实风险很大。据说该区域的1号地块和2号地块在在2005年时的楼面价格才不过3450元/平方米、1520元/平方米。只有两年的时间，价格上涨最高达到10倍以上。这疯狂劲头比之越南有过之而无不及。

       今年以来，房地产市场开始出现微妙的变化。4月，上海南汇成交的一幅商业地块，楼面地价为5370元/平方米，不到去年高峰时期的一半。这也是去年地王决心退地的原因之一，根据计算，即便赔了3000万元保证金，如果按照目前的地价市值来计算，或许仍不失为一个次优选择。因为该地区的土地价格已经缩水大约1/3的样子，这样即使该开发商在退地后再重新购买也将节约资金三四个亿的样子。

       同样面临尴尬局面的还有联合北京城市开发集团以92亿元天价拿下“长沙地王”的北辰实业，去年7月，北辰实业联手北京城开竞得湖南长沙新河三角洲地块，开创了最大金额单宗土地挂牌“中国第一高价”，成交价格比原定起始竞价高出45.6亿元，翻了一番。其楼面价不低于3500元／平方米，而当时该地区项目的销售均价为3000元／平方米，北辰实业2008年一季报显示，其经营活动产生的现金流量净额为－4.19亿元，流动负债为72亿元，比去年同期的45.7亿元增加了将近60%。

      统计数据显示，北京前4个月期房住宅成交量较去年同期下跌45%，为近年来的历史低点。而今年的“五一”假期3天时间，北京市商品住宅期房网上签约量仅为395套，商品住宅现房网上签约量为15套，远远低于去年同期。

      全国的房地产开发商平均自有资金只有25%还不到，因此在现在这个阶段，最难过的当数房地产开发商。一方面，连续加息和提高准备金率之后，银行收缩银根，开发商获得的资金供应减少，另一方面，，购房者普遍观望，市场冷清，资金回笼的速度也在快速下降。

      降价似乎是开发商实现销售回款的唯一通道，只有回款资金链才不会断裂。万科率先在深圳、上海等地实行了降价销售策略，从而加速了万科的资金回流，这一做法行业内房地产商做了很好的示范作用。徐滇庆也认为：对于支撑不下去的开发商来说，放弃部分股权或者降低利润，不失为眼下度过难关的明智之举。

      其实房价的涨跌仅仅是表象，国家的金融安全才是我们真正的着眼点，从日本危机到南亚危机、再到南美危机，以及现在的处在危机边缘的越南的情况，没有一次不是从房价的狂跌开始的。银行因房价下跌被套牢，甚至倒闭的例子在美国的次贷危机中也有出现。中央的调控不可能轻言放弃,最近一次调高一个百分点的准备金率也表明了中央政府的决心.

     深圳的房价在经历了去年的领涨之后，今年成了跌幅榜的冠军。最近，在中央银行多次调高存款准备金率，甚至达到历史性的17.5%之后，仍不言停止的情况下，深圳的建行、工行、农行、中行却在悄悄地放松了对央行关于第二套房贷款规定的执行，变相为购房者提供优惠，购房者仍可以享受第一套房的低首付比例和优惠利率。深圳的银行和开发商已然结成利益体共同体。

      与去年房价暴涨不是好事相反，今年的房价由暴涨转而暴跌的现象并不是坏事，这本来也是前几年房产调控政策的终极目标之一。这些政策的综合影响导致价格明显下跌是房地产市场回归理性的具体标志，房地产市场这一积极变化在全国才刚刚开始，深圳的四大银行却急忙上岸，实在不是明智之举。其实这也是开发商争取重新主导市场的一个阶段性成果，但对房地产市场的根本点来说，不是利好的消息。

      房地产市场真正博弈的主体是开发商和购房者，而银行就像是平衡木，银行的钱向开发商倾斜，开发商就能挺过难关。而如果购房者坚持观望，房价就一定会存在继续下降的空间。目前就到了最关键的时刻，购房人能持否也是市场走向的关键。

　　　　
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