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董藩:不能用房价收入比判断房价高低

(2009-02-20 12:18:41)
标签:

董藩

房价

房价收入比

就业

全经联

房产

分类: 地产信息

  房地产行业处于宏观经济支柱产业地位,07年之前的数年中得到了快速发展,但也暴露出很多问题。伴随着楼市调整期的来临,2009年中国房地产业再次面临一个大转型的历史机遇与挑战。“全国房地产经理人联盟”致力于发展成为中国房地产行业最有思想力与影响力、最积极健康的房地产经理人社团组织,成为中国房地产的“智库”。2月17日,全国房地产经理人联盟联合新浪房产,邀请全经联核心成员和全国工商联房地产商会的领导汇聚新浪房产,共同研讨房地产业大转型趋势,为行业发展提供思想资源。在这次论坛上全经联首席经济学家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授,就一直以来众说纷纭的“房价收入比”进行了阐述,明确提出“不能用房价收入比判断中国房价高低”的鲜明观点,对我们思考中国房地产市场态势变化很有参考意义:

 

  董藩:今天我想利用这个机会,讲一个偏学术的东西,原因在哪里呢?我们希望传输这样一个观念,怎么样判定房价高低。房价收入比国外早就有指标,阐述这个指标最开始是香港一位专家,他研究了国外很多的房价和收入比大概是一比五点一左右,他说发展中国家大多数是四到六倍,后来大家总是拿这个指标套,这个作者也发现这个结论有问题,也进行修正过。98年联合国对各个国家的房价和收入比进行统计过,最早的是三十比一,一多半国家超过了六比一,发现用这个指标来简单比较房价是没有意义的。

  

  第一个是各个国家人地关系不一样,我们只有20%的土地适合人类生存的,这20%的土地里又有18亿亩耕地。可以和我们比的是日本和韩国,他们的房价远远高于我们,我们不能和加拿大和俄罗斯比,他们的地非常非常多。

 

  第二个,收入透明度是不一样,在我们国家由于我们体制上存在很多问题,收入透明度是不高的,而且有些腐败分子数量惊人,腐败经常可以到亿。另外,还有一些福利收入,兼职收入,灰色收入等等,我们拿工资条说房价高低是没有意义的。

 

  第三个,GDP增长速度导致收入增长速度是不一样的。如果我们的家庭一年挣十万,一套房子100万,我们十年才能买一套房子。由于这个收入是动态的,是在逐年增长的,实际上我们算出来可能是六倍左右。在西方国家,收入增长非常慢,1%,2%的速度,几乎可以忽略。而且我们最近发现按揭贷款,平均每个家庭是三年不到就提前还款,

 

  第四个,每套房子的面积差太大了,日本和我们的算法也是不一样的,他们是按套内,我们是按建筑面积。

 

  第五个,户均人口是不能比的,美国的中产阶级平均是两到三个孩子,我们国家中产阶级很典型都是一个孩子。

 

  第六个,住宅范围是不同的,只有中国,商品房是不包括农村房子的。在发达国家,农村的房子也叫商品房。我们的法律也是叫城市房地产管理法,不包括农村的房子。

 

  第七个,计算方法不一样。第一个是全社会平均房价和平均收入,大家基本按照这个思路算。另外所谓中位数,他取中产阶级的部分和房子中间价格比较,就不管最高的了。另外,我们的计算方法是还有很大的缺点,因为我们计算的时候把一手房和二手房算里头,没有把单位集资建房算里头,没有把房改房算里头。我们还没有把单位自己建房子的成本价算里头,还没把廉租房价里头,如果全体现在里面的话,这个价格绝不是今天的价格。

 

  还有一个,房子的新旧程度是不一样的。因为发达国家人口增长停滞了,而且房子寿命比较长,他们的房子很多是七十年以上的寿命,我们国家的很多房子平均只有三十年,我们全国80%都是新房子,人家90%都是旧房子。

 

  第九个,土地制度是不一样的。西方的土地大多数是私有的,只有我们国家有土地出让的计划,虽然看房价很高,但是开发商并不能生产出房子来,政府拍卖土地,大家都抢,一抢就抢得价格很高。由于土地制度的原因,导致我们市场机制不够灵活,所以最后表现得价格受到行政力量很强的干预和约束。

 

  第十点,城市规模不一样。中国遍地都是百万人口以上规模的城市,西方很多的城市人口只有三五千,实际上就是我们的一个镇一样。同样是大城市,人口密度可能不一样。比如上海、伦敦、巴黎,我们测算人口密度对房价的影响必须把这一点包括在内。上海市核心人口六百万,居住在七平方公里范围内,伦敦和巴黎是十四和二十八平方公里里。

 

  还有一个是收入差距比较大。我估计我们肯定是全世界收入差距最大的前三位以内。这个里头有一个问题,决定房价是什么?是总需求,是总体购买力,我们不能因为有一些人自己买不起房子就说价格受不了了。我们拿北京说,决定北京的房价是所有在北京买房子的人,而不是北京户口的人。某个著名的房地产专家总是拿房地产价格和人口比例说事,我就当面和他交涉过。

 

  还有一点,从城市范围来看,有一个平均建筑密度的问题。这个差别也是非常大的。还有一点是消费理念差别非常大。在中国人,能买是坚决不租的。为什么我们国家的租金上不去,是因为大家能咬牙买的坚决买,租房子是被当做无能或者是一些缺点的。在西方是非常正常的一个消费方式,欧洲租房子和买房子的可以达到一半一半,不是说租房子就不是一个家庭了。

 

  第十五点,财富分配不一样的。在国外,年轻人买房子,老人是不可能帮忙的,西方是明确分开的,除非去世的时候可以当做遗产给你。但是在中国就不一定,儿子买房父母肯定是要拿钱的,儿子混好了也要给老子买个别墅住住,所以我们的购买和西方购买习惯不一样,一系列的因素导致我们这个指标没有任何意义。

 

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