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(2009-01-15 08:54:49)
今天，《潘石屹:北京五环内房价有可能降至8000元》的新闻引起很多人的关注，据说此消息引起业界、网友大广泛争议：
新京报：你是否认为，北京五环以内的大多数商品房房价，能够跌至6000-8000元水平？为什么？
潘石屹：有可能。首先是北京商品房积压量巨大，达到2500万平米。其次是保障性住房开始大量入市，这些住房的价格大致都在这个区间段，对房价的影响较大。最后就是经济形势不好，消费者的购买意愿极大减少。目前单价在1万元/平米左右的房子，完全可能降到6000—8000元/平米。
细读了潘总接受采访的文字，顿觉记者和潘总一问一答都很聪明，记者的聪明在于，问题里“五环路内”、“大多数商品房”、“跌至6000——8000”界定明确，潘总回答中“积压2500万平方米”、保障房价格的冲击、“购房者意愿低”三大导致降价的原因也非常清楚，潘总没有用“五环路内”的位置而是把“目前单价1万元”当做降价的起点。很明显，提问和回答其实是不对位的。这样一个不对位的采访问答，到了编辑那里，索性就把“五环路内”的房价直接贴上“降到8000”的标签。这样的新闻，在我看来有价值的只是潘总对降价趋势的判断，而潘总所言1万元的目前售价下降20%——40%的降价幅度，以及编辑一厢情愿制造出来的五环路内8000元的价格，都要经历经济大势演变之中时间和成本的检验，降到多少恐怕不是一个“五环路”就可以分得清的。
姑且抛却其他复杂因素，我们先从成本角度，看看五环里开发“大多数商品房”将如何承受8000元的售价。随便选取北京三四环之间、四五环之间几个项目案例分析，看看“积压的2500万平方米”土地成本能否接受8000元的售价：（数据均为楼面地价）
三四环之间2008年成交案楼面例熟地价8000——9500元：2008年初位于三四环之间朝阳区芍药居地块招标，懋源置业以30亿元的价格中标，楼面熟地价9490元/平方米；2008年底，距离上述芍药居不远的太阳宫新区D区土地一级开发项目招标公告表明，位于三四环之间的这一地块未来出让最低价格约7800元/平方米，做到七通一平不会低于8000元/平方米。相信这样的价格水平已经是经过2008年楼市低迷，地价相应回归后的产物。此两块地建成后房屋综合成本不会低于13000——11500元，而目前此区域二手房成交价格不低于14000元。
四五环之间2008年成交案例楼面熟地价7000元：2008年初位于北四环路外朝阳区南沙滩居住用地招标，绿城地产以5.87亿元的价格中标，楼面熟地价7163元/平方米，此地块建成后成本不会低于10000元/平方米。
五环外2008年成交案例楼面熟地价3000元：2008年初位于北五环路外的北苑1号地块招标，中联亚公司以210059.66万元的价格中标，楼面熟地价3172元/平方米，此地块建成房屋成本不会低于6500元，这个项目卖8000元/平方米有可能。
从上述几个案例看出，北京五环里尤其是靠近四环位置，土地价格（楼面地价）接近8000元的现实，决定了售价6000——8000元商品房价的期望很难变为现实，正常情况下8000元的商品房售价出现五环外。五环路内的王府井、CBD、亚运村这些地方房价8000元----这样的大饼画的实在是有些玄虚，“潘石屹:北京五环内房价有可能降至8000元”违背逻辑的新闻标题，唯一可以起到的作用就是望梅止渴，但如此酸掉大牙的梅子，潘总吃起来会很不舒服，面对如此断章取义的采访报道，对潘石屹和任何一位被采访人都是一种伤害，潘总如果就此封口不言与媒体绝缘，大家都不会觉得奇怪。
又：潘总已澄清——新浪房产讯
14日，有媒体曝出潘石屹发表“北京五环内房价可能降至8000”的言论，引起业界、网友广泛争议。就此说法，潘石屹本人向新浪乐居打来电话进行澄清。(潘石屹博客)
刚刚参加完人大代表会议的潘石屹在电话中表示：“昨天媒体采访我的时候，我说的是五环外房价降至8000元，结果他们弄错了写成了五环内。你们帮忙先给更正一下。”
另：发表评论的网友对“楼面地价”概念不清楚，产生很多歧义，见百度解释：
楼面地价＝土地价格÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率
规划建筑面积＝土地面积×容积率
容积率=规划建筑总面积÷土地面积
