房价已现失控之忧

眼下，很多城市都在“闹房荒”，大冬天里，居然频现通宵排队等开盘的盛况。“萝卜快了不洗泥”，房价并没跟随气温而下降，反倒烧起了的一把火。老百姓对此似乎有些麻木了，而有识之士仍在表达忧虑之情。比如，国家统计局总经济师姚景源提醒道：“北京房价高的离谱，不要因为通货膨胀的因素抢购房子，这样来算恰恰上套”。再如，上海市委书记俞正声再次强调“今年年初，我曾经说过房价不能再涨了。”

实践证明，动用行政大棒打压房价，效果并不明显。2005年出台的著名调控文件“国八条”，全名就是《关于切实稳定住房价格的通知》，遗撼的是房价这玩艺儿，越调控越上涨。你若说它跟政策别苗头吧，也不对，去年优惠政策一出来，半年内就让房价由小跌态度，转为大涨。搞得眼下的优惠政策，继续不好，停

政府没本事搞定2/3的住房

市面上永远不缺雷人的房地产言论,近期名人龙永图在南京某论坛提出：要形成中国新的住房格局，应该三分之二的房子由政府提供，三分之一的房子由开发商解决；市场化的房价越高越好，让富人去买，税收给政府。

毫无疑问，这话又说到老百姓的心坎儿里去了。中国房价涨得太快，如果政府真能出面搞定多数人的住房难题，绝对会受普罗大众的拥戴，如果再加上“劫富济贫”，就更完美了。只是，开发商和高收入群体若闻此言，估计先打冷颤，后一笑而过。这种言论，实在是“狼来了”，且已来了多次。

比如前几个月流传甚广的“二次房改”。14位专家学者联名提出一个所谓的“三三制”方案：针对低收入人群的保障性住房制度，针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度，针对高收入家

楼市政策转向抑制投机

近期，中国楼市最惹人关注的话题是，去年出去优惠政策年底是否会停止？在这一问题的困扰下，部分购房人忍不住要赶“末班车”，于是在冬天来临之际，楼市又掀一波成交高潮。中国楼市“政策市”的特征明显，而政策走向的不确定，自然引发市场恐慌情绪。对此，笔者分析三点。

首先，宏观经济政策不会发生大的变化，房地产政策亦如此。房地产政策是跟着宏观经济政策走的，中央一再表态“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”保持不变，预计即将召开的中央经济工作会议上，这一指导方针也不会发生根本性变化。“保增长、调结构”是经济政策主导线索，而“防通胀”的戏份尚属慢慢增加中。与之相适应，国家绝不会打压房地产，让其发挥支柱产业作用、带动经济增长，是必然选择。

其次，房地

该跟大盘时代说再见了

为防范土地市场的垄断与囤地，国土部又出新招。在新公布的《限制用地项目目录（2006年本增补本）》中，对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确的上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市（镇）7万公顷。

在地方政府猛推居住用地和地产巨头疯狂圈地的背景下，此政应有相大的现实价值；当然，至于能否有力落实，另当别论。近些年来，我国房地产业之所以乱相丛生，在很大程度上，根源可归于土地出让和后续管理环节。比如，房地产业的所谓的“暴利”，与地价的非理性狂飙密切相关，今年表现得尤为突出。

如果大家留意住宅市场的话，就会发现，很多楼盘规模动辄30-50万平方米，甚至百万平方米的超级大盘也并不罕见。如果关注土地市场的话，同样可以看到，大型地产商斩获几百亩、上

不能一根筋的缠斗高房价

近日，上海市下发《关于调整本市廉租住房准入标准继续扩大廉租住房受益面的通知》，将人均月收入、家庭财产的门槛分别从、9万元，放宽至低于960元、12万元。实际上，近几年上海频频降低廉租房的准入门槛，收入标准从“低保”放宽到人均月收入500元、600元、800元，人均居住面积标准从5平方米放宽至6平方米、7平方米。看来，与很多地方政府不同，上海是在廉租房方面是玩真的。

对于高房价，相信国内的有识之士，多已表达了担忧，甚至很多中央和地方的官员亦频频表态不支持高房价。尤其典型的是去年国务院办公厅出台的“131号文”中，曾破天荒的劝导开发商合理定价（其实就是降价）。但结果如何，大家都看到今年以来房价涨得多么出人意料。在坚持住宅商品化、市场化原则下，光靠官员表态、政策诱引和打压，是很难伤及高房价内核的。那么，与其如此，不若先搞住房保障。

住房体系的“短板”在哪里

近期，全国人大财政经济委员会主任委员石秀诗指出，今年中央政府重大公共投资项目中的保障性住房建设，有的地方为了多争取中央补助资金，没有充分考虑当地政府和群众的承受能力，编制的建设规划过大，有的城市向上级申报的廉租房建设规划，大大超过了应保障对象总数。地方配套资金难以落实直接影响建设进度，截至8月底，保障性住房建设的完成率只有23.6%。另外，还有一个数据值得关注：今年上半年，全国经济适用房建设规模只完成了全年目标的37%。

为何保障性住房建设执行起来如此困难？我认为两方面存在问题。一方面，去年中央把相关指标定的偏高，2009年至2011年，通过廉租房解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，新建400万套经济适用房。尤其是对于经济适用房，笔者一直认为计划的新建规模过大，以高价值的私有产权房补贴中低收入群体，政府可以在姿态上显得很慷慨，然而在落实过程中，既难以禁止富人、官员“搭便车”，地方

当房价涨得让人麻木时

大家都知道“狼来了”的故事，很多人因为听信一次“房价将大跌”而懊悔，因为听信两次此说而导致现在还没买上房。经历今年二季度的房价大涨后，7、8月份以来，部分自住客原本打算等着明年房价下跌再动手，孰料10月份下旬开始,媒体突然持续报道优惠政策年底要终止，于是他们在惶恐中急赶“末班车”。近个把月,全国住宅交易量又掀一波热潮，看来今年楼市注定又是个“暖冬”。

在很多人看来，期盼房价大跌纯属“美好愿望”了。70个大中城市的房价指数表明，10月份全国房价继续上涨，同比涨幅扩大至3.9%，环比上涨0.7%——涨幅与9月份相同。10月份全国商品房成交量比9月份下滑近10%，可房价依然坚挺的一路向上。对此，很多人确实有些麻木了。

明年楼市调控将有保有压

中国房地产市场正被越来越浓重的“政策烟幕”所笼罩，业内人士和有房屋交易需求的民众，都心急火燎地想要看清方向，却被弄得晕头转向。资本市场也如此，在三季报及国庆长假后部分城市房屋销售反弹的利好驱动下，10月中旬地产股曾连续多日领涨大盘，而10月底至11月初却持续低迷，原因是年底取消房产优惠政策的消息被媒体狂炒不止。

在商品房成交量并未出现大幅下滑、房价依然上涨的情况下，政策走向的不确定性，已成为影响房产和地产股投资者的首要因素，由此可见，我国房地产市场“政策市”的特征是多么的鲜明。在目前形势下，预测和把握政策走势，已成为研究和投资房地产的关键所在。而对政策的关注，不能只盯住房贷政策，即便考虑整个房地产政策也有些狭隘，只有把房地产政策置于宏观经济政策背景下，才能理清头绪。笔者认为，继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求，将是明年房地产调控的主基调。

别让迪士尼成为楼市的“春药”

一只“老鼠”闹得浦东楼市“鸡飞狗跳”。近日听朋友说川沙毛坯公寓房，单价已冲高至2万元。只知道迪士尼周边房价飙升，却不料如此之高，这一价格已是上海内中环区域的平均水平，而川沙却身在外郊环间，性属远郊，全市此区域新房均价1万元左右。

另有一则新闻挺有趣：迪士尼项目动拆迁范围内的村民们，正掀起一股大兴土木热，在院里大修园林，在田里狂建塑料大棚，以期动拆迁时大捞一把补偿款。这无疑将增加政府投资，继而拉高地价，周边房价想不涨都难。恰巧在11月4日上午10点，距离上海市政府正式宣布项目获批仅一个半小时，公开出让的“川沙新市镇A08－03”地块，以今年上海最高的溢价率——264％成交。

楼市最大的问题是严重供不应求

关于今年以来房价持续高涨的原因,分析起来会有很多种,但就直接影响因素而言,供求关系无疑是最重要的。因此，在很大程度上可以说，供不应求是导致房价剧升的首号推手。接下来，分析一下全国供求关系。

1-10月，全国房屋竣工面积3.77亿平方米，同比增长22.8%，但与6.64亿平方米的同期销售面积相比，目前属于严重的供不应求。1-10月，房屋新开工面积8.14亿平方米，同比增长3.3%，出现自年初以来的首次正增长。

观察月度新开工情况可知，今年6月新开工面积最大，10月环比9月下降近19%。原因可能有两个，一是土地购置面积同比依然是明显的负增长，二是部分开发企业对后市持谨慎乐观态度。

月度全国房屋新开