杨红旭的地产世界

楼市政策成为“高压线”

刚过罢年，楼市政策面就很闹腾。大江大湖波澜不惊，依然冰封千里；小河小池冰雪消融，甚至有温泉冒出。典型者有二，一是中山限价令变化，二是芜湖救市新政遇难。

中山事小，先道之。早在去年11月10日，中山出台限价令，楼盘预售价不能超过每平方米5800元，截止日期为当年年底。步入2012年，依规限价令可以终止了，但被评论家们揪着不放。春节期间，政府开始执行限价新标准：每平方米6590元。于是乎，社会舆论群起而质疑，称其为全国第一个放松限价令的城市。

其实，中山的限价令非常行政化、功利性，国内只有几个城市明确划定限价线，仅限2个月的更是绝无仅有。其目的只有一个：完成年度房价控制目标（房价涨幅不超GDP涨幅）。结果，2011年中山房价最终同比增长12.56%

2012年，是时候买房了吗？

房价下跌50%很可怕！楼市寒流蔓延，最先死的会是谁？

甘肃卫视《新财富夜谈》2月12日《房疑》，叶檀、吴洋、杨红旭、蔡为民，精彩辩论！

    房屋空置税纯属闲扯

    导语：海南楼市“高空置率”现象日益加剧，政协委员建议开征房屋空置税。征收房屋空置税的提法是否合理？有多大的可操作性？开征空置税，是否一定就有利于抑制楼市投机行为？

　   今年海南省两会上，代表委员们纷纷为解决海南楼市日益攀高的“空置率”建言献策。据部分委员调查，三亚商品房空置达到80％以上，大东海和海坡片区的空置率甚至达到90％左右。因此，海南省一部分政协委员建议，海南应该率先开征空置税，解决海南商品房空置率过高的问题。在去年的全国两会期间，就有全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海提议，应该给“空置房”加收重税，以让闲置的房地产资源流转起来，避免资源浪费。时至今日，房屋“空置税”还只是停留在讨论层面，而且是否应该开征“空置税”尚且没有定论。

　　房

芜湖救市，无可厚非

正如去年的佛山，当前的芜湖，成为全国楼市的焦点。2月7日，芜湖市政府出台了《关于进一步加强保障性安居工程建设和管理工作的实施意见》、《于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。前者是落实去年国务院办公厅文件，后者也摆明了要服务民生。

业内外广泛关注和争论的是后者中的几个措施：2012年1月1日至2012年12月31日期间，一、在市区购买自住普通商品住房，给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积70-90平方米和70平米以下者，分别给予50元和150元/平方米购房补贴。二、对人才在市区购买自住商品住房，给予所纳契税100%补助。同时按以下标准给予再补贴：具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格、具有硕士学位研究生或副高级专业技术资格、具有博士学位研究生或正高级专业技术资格的购房人，分别给予100元、200元和300元/平方

开发商裂变，10年或减半

记得每一轮楼市调控进行到关键时点，都会引发一个争论：到底是开发商先扛不住，还地方政府先HOLD不住？有时，还会涉及银行、投资者等。当前，又现此况。近期参加一个电视节目，多数嘉宾讨论的结果是，这次开发商先坚持不住。

开发商群体的处境不妙，反映在三个层面：一是，近日长沙又曝出一起开发商老板跑路事件，这已是去年以来长沙的第五起了。二是，截止去年底，北京、武汉出现几百个开发商不再续延开发资质审核，数量较前年大幅增加，这就意味着除了部分项目公司正常消失外，更有非项目公司非正常退出开发行业。三是，企业收缩经营，减少拿地，裁员现象层出不穷。

2011年，全国商品房销售

一二线城市住宅消化周期创新高

昨天，我们发布了一份关于住宅存货的报告，今早看到上海券报记者于兵兵引用了一些观点，而且写得比我们生动，特在博客中引用，另外加了两个图表，以方便大家阅读。

　　一边是成交量下降70%，一边是库存再创历史新高，中国10大典型城市在今年1月份的房地产供销情况堪忧。而福州等二线城市的存货接近天量，泡沫程度远超一线城市。降价闸门也由此打开。

　　近日，上海易居房地产研究院发布报告显示，北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等十个典型城市在今年1月份共销售商品住宅214万平方米，同比大幅下降71%。而截至1月末，10个城市的新建商品住宅库存总量达到5901万平方米。这一数字，环比来看比去年12月份下降了1.62%。但上海易居房地产研究院院长杨红旭介绍，这主要是受开发商在传统淡季春节期间的推盘量较小

三大因素导致2012年楼市难乐观

2011年秋风秋雨愁煞人，2012年冬去春会来么。展望2012年走势，关键要把握三大要素：政策、资金、存货。

首先，政策是影响楼市的第一要素。12月中央经济工作会议提出：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。不要奢望2012年政策会重现2008年度和2009年的大幅放松。然而，2012年国内外经济形势非常复杂和严峻，楼市持续低迷不可避免的将对经济增长产生负面影响；随着房价的持续下跌，调控效果必将会越来越明显，政策将会出现局部放松。

12月23日，住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议表示：要支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求。由此可见，2012年房贷政策将公然放松，部分城市限购或明或暗放松。另外，随着经济下滑和通胀持续缓解，货币政策也将趋于宽松，12月初存款准

2012年楼市“开门见冰”

春节过完，楼市依旧冰封，春天遥遥无期。有统计表明，春节期间多数城市住宅成交量，创近几年新低。数据不一定准确，但也在一定程度反映了现实。楼市开门冷，股市开门绿。一年之计在于春，这个春天并不美妙。

房地产市场的短期走势，主要取决于政策。可政策面，同样被一则利空笼罩。1月31日，国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》，温家宝总理对当前重点工作作了部署，其中提出：巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

这一表态，等于给市场再泼一盆冷水，至少在可以看得见的未来几个月，市场难以解冻；同时也使部分心存政策放松渴

 40市住房信息联网不等于调控升级

日前，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，40个重点城市个人住房信息系统今年６月底前将与住建部联网。闻此讯，即有业内“专家”将其定性为房地产调控升级，并预言异地炒房将无可遁形。

其实，这是完善房地产统计制度和加强信息化建设的重要一环，不管是否调控房价，都得推进这项工作。举个例子，人人都有身份证和户口本，且近些年已经实现联网，不管在哪个城市，通过公安系统都能查到一个人的身份信息，这是政府的必要工作。

然而，作为居民重要资产和影响国计民生的住房，却无任何政府部门有能力查找和掌握个人住房信息。其实，基本上每个城市都已掌握自

2011年楼市量滞价涨

近期，上海易居房地产研究院撰写了一份《2011-2012年全国房地产市场年报》，回顾和预测了楼市。现摘出去年商品房成交部分（图略），与大家分享。

2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比2010年增长4.9%，增速比上年回落5.2个百分点，比1-11月回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。

从历史数据上看，2011年商品房市场明显降