眼下还敢买房吗

今年春季以来，随着房屋成交量的持续上升，房价亦出现了由跌转涨的“拐点”。

国家统计局数据表明：今年3月，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，而之前这一指标曾连续负增长7个月。其后，涨幅加大，6月已扩大至0.8%。这一涨幅已超过2006年5月和2007年4月的0.7%的涨幅。宏观经济依然没有全面复苏，房价为何会脱离基本面，一枝独秀？

原因大致有四。一是去年下半年各地纷纷救市，中央也于10月出台减税和降房贷首付、利率的措施；二是去年四季度和今年年初，很多开发商采取降价策略，刺激了需求；三是去年市场异常低迷，自住需求受到抑制，而其中的刚需难以长时间被压制；四是去年很多项目停工，今年需求增加后，市场供不应求，价格自然上涨。

七城市房价已脱离基本面

今年3月以来，一方面房价快速上涨，另一方面房屋租金下跌，尤其是部分城市高端写字楼租金跌幅较大。这种现象不太正常，反映出我国楼市的复杂性和特殊性。

任何商品都有使用价值和价值，前者是后者的前提条件，并且决定后者的高低，价格是价值的表现。相应的在房地产市场，房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低，是房价的基础。从理论上讲，商品房价格变化应与租金变化同步。

根据我们对上海、杭州等七个城市的普通商品住宅租金回报率的抽样调查，2009年1季度七城市普通住宅租金回报率除北京外均小于4%，低于香港、法国的多年复合租金回报率。其中，上海、杭州更是纷纷低于3%。可以说在这两个城市以租养房的时代早已过去，相对租金水平，房价明显偏高，可以界定为存在一定房价泡沫。

中美楼市的巨大反差

去年底以来，国内媒体断断续续地有些美国楼市的报道，有时说市场继续恶化，有时说开始复苏，也有点像国内的数据之乱，关键是国内媒体对美国楼市无法全面了解，只能做瞎子摸象之测。

实际上，美国楼市依然还没真正到底。这次真是玩高了、跌惨了。20个大城市的房价指数已较2006年夏天的高点，下跌超三成。我国70个城市房价指数今年最高同比跌幅不足2%，6月已开始重新正增长。目前国内楼市之火爆，明显脱离经济面。

中美楼市形态为何如此悬殊？我简略总结几条。一是经济背景不同，美国经济和楼市已步入成熟期，二战后，美国楼市周期有六个，但基本没出现过房价大跌，2006年以来这次是第一次大跌。我国经济和楼市还在成长期，房价大跌基本没有可能性。日本历史上有三次楼市泡沫，只

防治楼市泡沫很棘手

楼市泡沫，真的“狼来了”。眼下各地房价乱涨，同时地王频频煽风点火。对于天天关注楼市的人来说，真有些找不着北。大家的共同感觉是，房价在涨，而且还会继续涨；部分城市泡沫重现，可政府似乎也没什么良策。在经济“保八”攻坚阶段，资产价格快速上涨只能暂且听之任之。近期国务院常务会议说得很明白，继续执行宽松的货币政策和稳健的财政政策。

发改委和国家统计局联合公布的最新数据表明，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比，在经历半年持续下跌之后，逆转为0.2%的正增长。而环比价格则于今年3月出现0.2%的正增长，4月增幅扩大至0.4%，6月进一步增至0.8%，已超过2006年5月和2007年4月的0.7%的增幅。全国而论，也没什么大惊小怪，根据笔者的研究，近两年全国房价收入比在6-7倍，尚无明显泡沫。

戏说海景房

“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。诗人海子的生命是短暂的，却让世人有幸长久的崇景他的梦想。实际上，生活在海边，几乎是全人类的梦想，想要去大城市打工的渔民除外。

在猛男施瓦辛格的领导下，美国加州财政终于濒临破产，可加州的阳光和沙滩，依然是经济危机笼罩下美国中产阶级心目中的度假圣地，依然是美国富翁们、官员们搞婚外恋的最佳“外景地”，而加州的房价依然位居美国前列。

如果说巴黎是全世界普通人游玩的去处，尼斯则是世界上有钱人光顾的地方。从中世纪开始，欧洲各国的王公贵族、富商名流就年年到弹丸小城尼斯消夏。那里可能是全球美女最集中的地方了，尤其是娱乐圈内的大牌名星

超级房价泡沫会否产生

超级流动性过剩，会否产生超级资产泡沫，这可能是个重大的经济学命题。历史上，上世纪80年代后期，日本的宽松货币政策，并没出现严重的通货膨胀，却制造了超级股市和楼市泡沫。

我国目前的流动性过剩已经出现。央行周三公布，截至2009年6月末M2为人民币56.89万亿元，较上年同期增长28.46%，增速快于5月末的25.74%，再创1999年以来公开数据中的新高。同时，中国6月末外汇储备余额2.13万亿美元，较上年同期增长17.84%。1－6月累计，人民币各项贷款增加7.37万亿元，较上年同期多增加4.92万亿元。

如果下半年还保持这种势头，那

楼市投资必然演变成投机

类似“金砖四国”这样的新兴经济体，在经济快速发展过程中，存在少量的泡沫并不可怕，可怕的是在经济低迷期，居然还有很多人喜欢资产“泡沫浴”。在有限的资金中，相当一部分流进了股市和楼市，对于实体经济来说，是一种“挤出效应”。

今年以来，我国股市已上涨了五成多，基本上成为全球最贵股市。楼市复苏滞后股市约四个月，基本上从今年3月份开始，全国整体反弹，演变至5月份，部分刚需退出，投资需求上位。所以近段时间，楼市一片繁荣景象，尤其是一线城市中，高端住宅热销成为当前市场的重要特征，投资投机性购房比重，估计已超两成。投资需求具有风向标的作用，经过媒体的放大效应后，更让自住需求者感到恐慌，从而逼使有支付能力的改善需求者继续跟进。近期热销楼盘频频出现，摇号售楼现象死灰复燃。

恒大地产确实利害

近期，中国房地产评测中心和克而瑞（中国）信息技术有限公司联合发布的“2009年上半年中国房地产企业销售排行榜”，恒大地产排名销售面积榜第三。近几年民营企业纷纷上市，扩张速度很快。尤其是华南企业继续领导中国商品住宅的前进方向，富力地产、恒大地产、碧桂园、雅居乐集团、合生创展皆为生猛的华南地产大佬。恒大成为该区域新涌现出来的非上市企业的代表，华南开发企业在中国商品住宅产业优势明显。

楼市头上有个“政策顶”

孙猴子神通再广，也跳不出如来佛的手掌心。房价飙得再高，也有人东西罩着它，想要它止涨并非难事。这就是政策顶。观察目前形势，未来一段时间，政策顶有下压趋势。

近期，央行连续两周加大资金回笼力度，7月7日回笼资金达1700亿元之巨。日前，央行研究局局长张健华撰文认为，存在资产价格波动和银行不良资产上升风险，并建议在保持货币政策总体宽松的同时，适时适度进行微调。中国银监会纪委书记王华庆提出，要警惕信贷高速增长的风险。7月初，杭州各商业银行开始收紧二套房贷，按相关口径，第二套购房都需要支付四成首付，利率是基准利率的1.1倍。

上述种种迹象表明，经济政策与房地产政策正在酝酿调整。从经济政策来看，货币政策对包括股市和楼市在内的资产市场影响显著。货币政

地王争霸之2009火拼2007 

历史往往具有惊人的相似性。2007年全国楼市经历了大起，2008年出现了大落，2009年似乎再现2007年“风采”，继3月以来房价上涨之后，近期地王频现，一如2007年第三季度之盛况。

就土地市场而言，2007年上海风光无限，2009年北京赚足了眼球。2007年7月，保利在上海一天之内拿下外环以外三幅地块，其成交价都是起始价的3至4倍，楼板价已与周边房价持平；8月，上海南京东路163地块，以66930元/平方米的楼板价使得该地块成为了内地单价地王；9月，浦东花木新民北路地块，金地集团以高出底价122%的59.89亿元的报价领先，后因出让方恐高而暂停决标；11月，仁恒地产以2万平米的楼面价拿下新江湾城一幅土地，高过周边现房价格，这一区域最高纪录保持至今。

2009年5月以来，北京频频暴