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一线楼市,史无前例的调整压力!

(2017-10-25 17:17:08)
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杂谈

一句”京沪永远涨“,流行很多年……


然而,人无千日好,花无百日红。纵是京沪深,房价也会跌。


当前,在一二线城市当中,北京领跌全国。


传统意义上的金九银十,今年在热点城市不复存在。一线城市的表现尤其差。


根据易居研究院的监测数据,以9月上半月和10月上半月的成交量总和,来代表9、10月份的成交成色。


2010年以来,楼市有短周期波动的特征,所以每年的9、10月份的成交量起起落落,但今年的成色尤其差!



上述是新房,有些朋友会反对,认为成交量主要是政府限制预售与网签。老杨认为确有此因素存在,但主因应是需求面萎缩。


比如,拿上海二手房成交面积为例,今年以来,一直处于过去几年低位,9月也没有什么表现。过去一年成交面积同比增幅的移动平均值,近几个月也创2012年以来新低。


今年初,上海房产中介13000家左右,目前10000家左右。市场占有率第一的链家1350家左右,房友1200家左右。连锁直营门店人数较多,10人以上也有,但市场上70%都是中小中介,多则七八人,少则夫妻老婆店两人左右。 

目前多数门店赔钱,盈利的少,都在煎熬。现在靠租赁,新房代理增收,差不多小店每个月得1万才能不亏,中型门店的四五万,外环门店得两单买卖才能保本了 。



超乎多数人预期的一线楼市深寒,原因何在?


如果细数原因,伸出两只手,十个指头不够用。


但最根本的原因,其实也是最简单的原因:涨多了,跌正常!


一线城市经济发达、人口扎堆,房价长期看涨,大家容易达成共识。


但问题的关键是短周期。


正如飞人刘翔,也只能一次飞一百米、二百米,你让他飞一公里,就不可能飞起来了。


你让他刚飞完一个一百米,不让他休息一分钟,他还能再飞一个一百米吗?



根据70城房价同比增幅,将其划分为一线、二线、三线,则会看得清楚:上一轮楼市繁荣的2013年,一线房价涨幅超过二三线,这也正常嘛。


2015年以来的这轮楼市繁荣期,一线再次超过二三线,也正常呀。


然而,有一点很不正常:这轮繁荣期,一线房价涨幅大于二三线的程度,远超2013年!


这种不正常,就叫“市场背离”。也就是说,一线城市涨幅大些,是合理的,但“大大”就有问题了,过火了,透支了,短期有泡沫了。


透支之后,一方面,市场客观上需要休整,另一方面,政府严厉调控,逼迫市场调整。


于是,结果就是,卧倒休息……


【公众号:1、杨红旭楼市研究  2、购房研练社】

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