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杨红旭
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微信公众号:杨红旭楼市研究(yhxlsyj)


我是干啥的

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,上海市首批房地产行业领军人才、“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。

 


政府智囊:担任课题组长或主要执笔的研究课题包括:《全国住宅市场供需结构调查研究》(中房协)、《科学研判我国房价泡沫,完善房地产宏观调控》(建设部)、《上海住房保障体系及发展思路研究》(上海发改委)、《上海房地产市场“十二五”发展规划研究》)、《上海住房发展“十三五”规划研究》(上海房管局)、《上海市住房租赁市场和公共租赁住房的制度建设研究》(上海房管局)、《关于2008年全国存量房税收减少的原因及对策建议分析》(中房协)、《武汉市房地产市场“十二五”发展规划研究》(武汉市房管局)、《金山区房地产“十二五”发展规划研究》(上海金山区房管局)、《卢湾区房地产“十二五”发展规划研究》(上海卢湾区房管局))、《嘉定区房地产“十二五”发展规划研究》(上海嘉定区房管局)、《普陀区房地产“十二五”发展规划研究》(上海普陀区房管局)、《奉贤区房地产“十二五”发展规划研究》(上海奉贤区房管局)、《西宁市房地产市场“十二五”发展规划研究》(西宁市房管局)、《嘉定新城功能培育与提升》(嘉定区政协)等近百个。

 

企业智囊:服务过的房地产开发企业几十家,撰写的研究报告包括《陆家嘴集团企业发展战略》、《旭辉集团IPO专题研究》、《时代地产房地产周期趋势研究》《中邦置业企业发展战略》、《上海城投集团企业发展战略》、《金丰投资集团企业发展战略》等。曾为万科、华润、新城地产、旭辉、鲁商置业、深振业、深业、金科、协信、景瑞、月星地产、紫薇地产、财富地产、上实城开、海亮、融侨、路劲、上海地产集团、金辉、河南省投集、阳光城、广电地产、荣新、文一、银泰、蓝光、鲁能地产、东航投资等几十家房企提供企业内训。另通过上海交大房地产总裁班、上海西南财大总裁班、复旦大学房地产特训班、上海市干部培训中心、上海房协双月报告会、河南房地产商会等平台,为房企高管讲课。

 

专栏作家:曾经或正在约稿的媒体包括:中国证券报、经济参考报、经济观察报、中国经济报告、中国房地产报、南方都市报、新京报、东方早报、新闻晨报、新浪财经专栏、腾讯财经专栏、每日经济新闻、新民周刊、华夏时报、中国房地产信息、中国地产市场、住宅和房地产、上海房地、中国房地产等几十家。2005-2012年,共计公开发表专业文章超过1000篇,全国房地产业界最高产的专家学者。

 

知名专家:多次在“央视财经频道”、“东方卫视”、“深圳卫视”、“第一财经《头脑风暴》”、“上海电视台”等节目中出任嘉宾。同时被聘为中央电台特约财经评论员、中国国际电台特约财经评论员。新浪博客的点击量1500万,排名仅次于潘石屹、任志强、王石等。新浪微博粉丝21万人,微博行业影响力全国排名前列。全国新闻曝光度最高的学者专家,百度“杨红旭”,相关新闻条目数量,仅次于任志强、王石、潘石屹等三位大佬。

 
精研市场:2011年10月,全国房地产低迷,我在石家庄房地产高峰论坛上,首次预测2012年楼市将经历“三部曲:探底、筑底、复苏”。2012年3月开始,坚定的看好市场,并通过撰文、微博、讲课等反复呼吁购房者入市、开发商抄底购地。后来市场演变完全证明了我的预测。2013年2月,南方都市报发表文章:《房价预测纷纷:年终对照时,才惊觉大话连连》。回顾了18位具有代表性的经济学家、财经评论人、房地产学者专家、大佬等对2012年楼市的预测。结果发现有些人较靠谱,有些人说大话,其中将我评选为“五星级”预测者(共有两位)。另外,经2014年初南方都市报与新浪的回顾,评选我为十大房价预测靠谱专家。2014年9月在全国范围内率先提出“抄底季”,率先看好2015年楼市2014年8月开始,全国市场仍低迷,老杨率先喊出抄底季,其后市场走势完全验证。

 

我们能做什么

上海易居房地产研究院是全国著名的一流房地产专业研究机构,致力于推动产学研一体化的发展,具有理论结合实践的强大研究能力。在政策趋势研究、产业发展研究、市场趋势研究、区域发展规划研究、企业战略研究、重大项目研究等领域具有领先于业内的核心优势。经常性的为各级政府相关部门、行业协会组织、房地产开发企业、金融机构等提供各种咨询和课题研究服务。希望能有机会合作,与您一起洞察和分析房地产大政、大局、大势。

 
郑重声明:
本博客文章皆属原创,其中部分文章属于报纸杂志约稿文章,已在平面媒体刊登。因此,本博客所有文章皆不欢迎其它平面媒体转载,除非联系过本人,且经本人允许。另外,欢迎记者朋友引用本人观点,但须署名。
2010年政策法规

加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知

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杂谈

全球瞩目的大会,今天正式召开,大会报告也公布了。


关于房地产的最高指标,怎么看?会有新的调控政策出台吗?房价怎么走?


且听,老杨细细分析……


这是一次顶顶重要的会议,客观上要求经济社会各个方面,包括房地产政策与市场,都保持基本平稳,不能出现什么具有重大社会影响的妖蛾子。


在这个方面,天朝控制力一直是很强的,这次也是如此。

大家所关心的是会后,但历史经验表现,在同一领导继续下一个五年的情况下,大政方针不会发生明显变化。

若想知道会后,就得了解会前。

一、关于会前。

最近一次高层表态,是2017年7月中央政治局会议提出:要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

这句话,不仅管第三季度,也管第四季度。从这个层意义上讲,大会开完之后的第四季度,中央层面的调控政策不会变化,那些正在调控的热点城市,也不会变化。

另外,近日还有三条信息,值得玩味:

1、9月下旬,10个左右的城市再次出新政,国庆刚过三亚又出新政补了一

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杂谈

国庆过后,中国房地产界最大的新闻是:欢度国庆、冰冻楼市。各种媒体,铺天盖地报道,今年国庆主要城市成交有多低迷!

其实,早在两个月前,老杨就写过文章,标题如下:

房地产市场的短期变化,是有一定规律的,否则房地产短周期理论就成了无本之木了。

如果大家觉得国庆就那么几天,且大家都在游玩,数据不足以证明楼市低迷。那么,老杨就拉出9月份的成交数据吧,做个大跨度的比较,也就容易明白”身在何处“了。

9月份,易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积,同比减少31%。从下图的走势图来看,2016年月度成交量较大,而今年下跌了很多。这是楼市降温的鲜明表现。

9月成交面积,环比8月微增3%,这么小的波幅,其实没有任何意义。

大家只要知道”金九“泡汤、失约,就可以了。另外,“银十”也同时失踪了。

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杂谈

近日,易居房地产研究院公布了一份《全国房地产板块轮动现象研究》,引发了多家媒体的报道和诸多网站的转载。以下是报告的简要内容,由研究员赖勤执笔,老杨指导。这里仅摘部分内容,与大家分享。 



由于政府限价和成交结构的影响,新房数据有所失真从而不能准确反映市场情况,所以本文数据均为二手房数据,并且来源于国家统计局公布的70城房价指数。以下分别从城市、一二三线三类城市、华南和华东等七大板块、三大都市圈、东部和中部等四大区域共5个维度来分析。


由于在本轮房价上涨周期中大部分城市的启动时间为2015年5月份左右,因此以统计局公布的70城房价指数的2015年的基期值为准,截至今年8月,计算这期间的房价累计增幅。需要说明的是,都市圈中的城市由于分化比较严重,存在被平均的情况,因此为了更好的反映实际情况,每个都市圈只选取了具有代表性的城市,京津冀都市圈中包含北京、天津和石家庄3个城市;长三角都市圈中包含上海、南京、杭州和合肥4个城市;珠三角都市圈中包含广州、深圳和惠州3个城市。


一、本轮周期房价累计增幅排名 


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杂谈

网友提问:杨老师好,任直强一直拿生命发声!现在又发表惊人言论,2018年中国房价将会暴涨!他一直是中国楼市自带热点的一个人,而且无论在什么样的背景下,任大炮都坚持看多,可以说是中国看多第一人。但是前段时间万达出售多个酒店和文旅项目,潘石屹抛售上海SOHO物业,地产大亨已经做出提前退出房地产的准备了。其实更早之前香港地产大亨李嘉诚就已经开始抛售内地地产物业!马云也在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲时说到:“未来房子如葱,过去8年内,中国的房子整体上处于大幅上升的状态,8年后中国最便宜的东西可能就是房子”。就在各界大佬集体不看好房地产的背景下,任老师依然坚持己见,“固执”的认为房价还没有涨停,甚至抛出2018年楼市一定上涨的观点!并且进行了经典论证,1、供应端:土地供应已经连续两年下滑 2、需求端:一线城市人口继续飙升 3、M2的高速增长,致使资金没有更好的地方储存 4、政府调控压力,开发商谨慎拿地!杨老师!现在房价下跌!政府调控力度大!很多人认为不要买房,要租房! 我到底是该相信任大炮的现在就买房,还是再等等??到底应该在哪些一、二线城市买房增值空间大?内心很矛盾,为买房的事发愁,到底买还是不买

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杂谈

网友提问:杨老师好,任直强一直拿生命发声!现在又发表惊人言论,2018年中国房价将会暴涨!他一直是中国楼市自带热点的一个人,而且无论在什么样的背景下,任大炮都坚持看多,可以说是中国看多第一人。但是前段时间万达出售多个酒店和文旅项目,潘石屹抛售上海SOHO物业,地产大亨已经做出提前退出房地产的准备了。其实更早之前香港地产大亨李嘉诚就已经开始抛售内地地产物业!马云也在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲时说到:“未来房子如葱,过去8年内,中国的房子整体上处于大幅上升的状态,8年后中国最便宜的东西可能就是房子”。就在各界大佬集体不看好房地产的背景下,任老师依然坚持己见,“固执”的认为房价还没有涨停,甚至抛出2018年楼市一定上涨的观点!并且进行了经典论证,1、供应端:土地供应已经连续两年下滑 2、需求端:一线城市人口继续飙升 3、M2的高速增长,致使资金没有更好的地方储存 4、政府调控压力,开发商谨慎拿地!杨老师!现在房价下跌!政府调控力度大!很多人认为不要买房,要租房! 我到底是该相信任大炮的现在就买房,还是再等等??到底应该在哪些一、二线城市买房增值空间大?内心很矛盾,为买房的事发愁,到底买还是不买

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杂谈

近日,易居房地产研究院公布了一份《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》,引发了多家媒体的报道和诸多网站的转载。以下是报告的简要内容,由研究员王梦雯执笔,老杨指导。这里仅摘部分内容,与大家分享。



今年4月以来,不断有媒体报道,称部分地区出现购房者以“消费贷”、“经营贷”等名义贷出资金用于支付购房首付的现象。不少地区也纷纷出台相关政策,进一步整顿规范违法资金进入楼市。

一、2017年3月以来新增房贷逐渐明显回落


这里对人民银行公布的月度住户中长期消费贷款余额环比做差,按80%占比,经季节调整估算出月度新增个人银行按揭房贷走势。数据显示,该指标在2016年5月开始出现明显增长;此后10个月一直保持在高位震荡至2017年1月;2017年2-4月,北京为首出台的密集调控前后,新增房贷明显下降;2017年5月至8月,新增房贷继续下降,保持在略高于2016年1季度水平。


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杂谈

近期,北京几个小区,关于同一小区中保障房与商品房分隔问题,引发了广泛关注与争议。这让我想到十年之前,有段时间,媒体上曾讨论过贫富分区居住的问题。其实对于类似现象,近几年老杨一直在思考,也心存担忧,借此机会聊聊。


先看近期热点案例的基本情况。


“首开龙湖天璞”和由两栋自住型商品房构成的“首开龙湖学府苑”,同在北京东五环东坝乡一小区。2017年6月,该小区纯商品房交房,自住型商品房则预计10月交房。但自住房业主已然发现:两种商品房被一道两米多高的铁栅栏隔开。


“学府苑”的业主认为,设置隔离带后,小区的绿化明显偏向“龙湖天璞”,购房合同中30%的绿化率没有达到,且隔断后自住房容积率从原先规划的2.2上升到3.4。并且,“学府苑”的业主还不能从“龙湖天璞”的正门进入小区,200多户居民仅有一条出入道路,遇到突发事件,或有疏散隐患。因此要求拆除这一人为屏障。


位于西三环的限价商品房小区“玉璞家园”和商品房“西宸原著”,也属龙湖开发,也有此现象 。“玉璞家园”于2016年3月交房,与隔壁“西宸原著”被一堵高墙隔离起来。“玉璞家园”

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杂谈

我国的房地产数据,多而杂,有时候同一指标,不同口径,还会相互矛盾,甚至运行方向相反。


房地产市场的所有数据中,房屋交易量最重要!不幸的是,这个最重要的数据,当前就存在很多矛盾之处,这会让业内外人士感到困惑。这里,比较两组数据。


一、全国增长与50城下降。


今年1-7月份,全国新建商品房销售面积86351万平方米,同比增长14.0%,增速比1-6月份回落2.1个百分点。其中,新建商品住宅销售面积增长11.5%。


看到这一组数据,你会感觉今年全国房屋销售势头相当强势,商品房增长14%,是一个较大增幅。2010年至2016年,全国这一指标的均值是8%。即便是看住宅,11.5%的增幅也是很不错的。


如果仅看这两组数据,购房者和开发商,似乎都应对楼市持偏乐观态度。


易居研究院的50城市场月报中,选取了50个大中城市:北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜

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近日,易居房地产研究院发布了一份《全国百城房价收入比研究》报告。由研究员王梦雯执笔,老杨指导。以下,摘取报告部分内容,供大家参考。


全国百城商品住宅均价


根据CRIC数据库的新建商品住宅(剔除可售型保障房、棚改房)成交均价来看,全国100城中,有33个城市房价高于1万元/平方米,其中超八成城市已出台相应调控收紧政策,以期遏制短期内房价快速攀升及市场过热的投机氛围。


具体来看,均价较高地区集中在东部经济发达的一二线城市,其中深圳、上海、北京、厦门等沿海城市位居涨幅榜前4位,成交均价分别为55637、47871、41363和34229元/平方米。而另一方面,南充、宿州、益阳、株洲、吕梁、湘潭、六盘水等7城住宅均价仍不足5000元/平方米。


自2015年此轮全国楼市回暖以来,最引人瞩目的城市是“深圳”,虽然不断收紧的房地产调控使得其成交均价保持稳定,但均价水平仍遥遥领先其他城市。与此同时,部分库存较高的城市房价依旧没有上升迹象。


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杂谈

大家的一致感受,今年以来,金融环境收紧了。尤其是个人贷款购房,审批流程拉长,贷款利率抬升。哥们,不乐意高利率,那你就死等吧,银行才不急给你放款呢。开发商同样遭遇了融资方面紧缩。


房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性,金融环境的变化直接影响房地产市场。因此,持续跟踪金融环境的变化,对于研究楼市变化非常重要。


这一点,从圈内来看,老杨算是较早注重金融环境对楼市影响的专家,过去十年,陆续开发了多份研报,跟踪研究金融环境的变化与楼市的关系。比如:


近日,易居房地产研究院公布了一份《中国房地产业金融环境指数报告 》报告。由研究员赖勤执笔,老杨指导。以下,摘取报告部分内容,老杨略作延展,供大家参考。


本报告从房地产业面临的外部和内部金融环境两个方面,共选取9个最具代表性指标,对指标体系中各指标进行标准化处理后,和各指标权重相乘,即可得出当期中国房地产业金融环境指数。


根据2011年以来9个指标波动情况,利用五分法将指数分为五个区间,分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、

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