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杨红旭
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微信公众号:杨红旭楼市研究(yhxlsyj)


我是干啥的

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,上海市首批房地产行业领军人才、“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。

 


政府智囊:担任课题组长或主要执笔的研究课题包括:《全国住宅市场供需结构调查研究》(中房协)、《科学研判我国房价泡沫,完善房地产宏观调控》(建设部)、《上海住房保障体系及发展思路研究》(上海发改委)、《上海房地产市场“十二五”发展规划研究》)、《上海住房发展“十三五”规划研究》(上海房管局)、《上海市住房租赁市场和公共租赁住房的制度建设研究》(上海房管局)、《关于2008年全国存量房税收减少的原因及对策建议分析》(中房协)、《武汉市房地产市场“十二五”发展规划研究》(武汉市房管局)、《金山区房地产“十二五”发展规划研究》(上海金山区房管局)、《卢湾区房地产“十二五”发展规划研究》(上海卢湾区房管局))、《嘉定区房地产“十二五”发展规划研究》(上海嘉定区房管局)、《普陀区房地产“十二五”发展规划研究》(上海普陀区房管局)、《奉贤区房地产“十二五”发展规划研究》(上海奉贤区房管局)、《西宁市房地产市场“十二五”发展规划研究》(西宁市房管局)、《嘉定新城功能培育与提升》(嘉定区政协)等近百个。

 

企业智囊:服务过的房地产开发企业几十家,撰写的研究报告包括《陆家嘴集团企业发展战略》、《旭辉集团IPO专题研究》、《时代地产房地产周期趋势研究》《中邦置业企业发展战略》、《上海城投集团企业发展战略》、《金丰投资集团企业发展战略》等。曾为万科、华润、新城地产、旭辉、鲁商置业、深振业、深业、金科、协信、景瑞、月星地产、紫薇地产、财富地产、上实城开、海亮、融侨、路劲、上海地产集团、金辉、河南省投集、阳光城、广电地产、荣新、文一、银泰、蓝光、鲁能地产、东航投资等几十家房企提供企业内训。另通过上海交大房地产总裁班、上海西南财大总裁班、复旦大学房地产特训班、上海市干部培训中心、上海房协双月报告会、河南房地产商会等平台,为房企高管讲课。

 

专栏作家:曾经或正在约稿的媒体包括:中国证券报、经济参考报、经济观察报、中国经济报告、中国房地产报、南方都市报、新京报、东方早报、新闻晨报、新浪财经专栏、腾讯财经专栏、每日经济新闻、新民周刊、华夏时报、中国房地产信息、中国地产市场、住宅和房地产、上海房地、中国房地产等几十家。2005-2012年,共计公开发表专业文章超过1000篇,全国房地产业界最高产的专家学者。

 

知名专家:多次在“央视财经频道”、“东方卫视”、“深圳卫视”、“第一财经《头脑风暴》”、“上海电视台”等节目中出任嘉宾。同时被聘为中央电台特约财经评论员、中国国际电台特约财经评论员。新浪博客的点击量1500万,排名仅次于潘石屹、任志强、王石等。新浪微博粉丝21万人,微博行业影响力全国排名前列。全国新闻曝光度最高的学者专家,百度“杨红旭”,相关新闻条目数量,仅次于任志强、王石、潘石屹等三位大佬。

 
精研市场:2011年10月,全国房地产低迷,我在石家庄房地产高峰论坛上,首次预测2012年楼市将经历“三部曲:探底、筑底、复苏”。2012年3月开始,坚定的看好市场,并通过撰文、微博、讲课等反复呼吁购房者入市、开发商抄底购地。后来市场演变完全证明了我的预测。2013年2月,南方都市报发表文章:《房价预测纷纷:年终对照时,才惊觉大话连连》。回顾了18位具有代表性的经济学家、财经评论人、房地产学者专家、大佬等对2012年楼市的预测。结果发现有些人较靠谱,有些人说大话,其中将我评选为“五星级”预测者(共有两位)。另外,经2014年初南方都市报与新浪的回顾,评选我为十大房价预测靠谱专家。2014年9月在全国范围内率先提出“抄底季”,率先看好2015年楼市2014年8月开始,全国市场仍低迷,老杨率先喊出抄底季,其后市场走势完全验证。

 

我们能做什么

上海易居房地产研究院是全国著名的一流房地产专业研究机构,致力于推动产学研一体化的发展,具有理论结合实践的强大研究能力。在政策趋势研究、产业发展研究、市场趋势研究、区域发展规划研究、企业战略研究、重大项目研究等领域具有领先于业内的核心优势。经常性的为各级政府相关部门、行业协会组织、房地产开发企业、金融机构等提供各种咨询和课题研究服务。希望能有机会合作,与您一起洞察和分析房地产大政、大局、大势。

 
郑重声明:
本博客文章皆属原创,其中部分文章属于报纸杂志约稿文章,已在平面媒体刊登。因此,本博客所有文章皆不欢迎其它平面媒体转载,除非联系过本人,且经本人允许。另外,欢迎记者朋友引用本人观点,但须署名。
2010年政策法规

加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知

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杂谈

前段时间,易居院发布了一份关于:2016年中国楼市泡沫与1990年日本楼市泡沫比较的报告。点看:首次定性:中国都市圈房地产泡沫,达1990年日本泡沫期的七成!


其中,多次提到1990年前后日本泡沫之大,其重要指标之一,就是地价。在日本官方与民间的诸多房地产指标中,非常重视地价,远比房价重要。


但我国,各界总是盯着房价,不太关注地价。其实,只有两个群体,深切的体会到地价的变化:抢高价地的开发商、卖高房价地的地方政府。


依老杨的理解:本轮部分城市的房价有泡沫,但更大的泡沫来自于地价 。


不妨看最新的三个指标吧。


一、今年1-7月份,全国商品房成交均价7928元/平方米,同比增长4.3%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。今年以来,商品房均价增幅基本保持在4%多点

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杂谈


8月6日,老杨应合肥百瑞房产网之邀,值合肥最大的房地产微信号”霸都楼市“生日之际,在安徽大剧院,面对上千合肥普通民众,讲了近一个小时的房地产形势。当天,霸都楼市的小编做了一些我的演讲内容整理,大致如下,分享与大家。


房地产短周期逻辑与走势,年内政策高压持续,明年或放松


要想预测未来一年的楼市和房价走势,可以由四个层面关注:


经济面、政策面、资金面和存货面。其中有两

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杂谈

近日,易居房地产研究院公布了一份《全国居民购房杠杆研究》报告。这是全国首份居民购房利用正规贷款(商业按揭与公积金贷)杠杆率的的研究报告。杠杆率与房价变化密切相关,研究杠杆率变化,可以知道个人融资购房的热情及房贷政策松紧程度,进而预测房价变化。 


以下是报告的主要内容,由研究员王梦雯执笔,老杨指导。这里仅摘部分内容,与大家分享。


全国个人按揭房贷余额走势


从人民银行季度公布的个人购房贷款余额走势来看,近年来呈现加速增长的态势。


数据显示,2004年4季度-2014年4季度的10年间,个人购房贷款余额由1.6亿元上升至11.5亿元规模,期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年2季度,短短2年半时间,贷款余额迅速攀升至21.6亿元,期间新增贷款余额约10万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出,本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。


回顾过去近13年数据,个人购房贷款余额同比增幅最高点出现在2009年四季度(60%),这与四万亿刺激有关。此后2010-2011年间,中央相继出台了“国

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杂谈

近日,易居房地产研究院公布了一份《全国二手房市场研究》报告。这是全国首份针对全国二手房成交面积,以及将新房和二手房成交面积加总的研究报告 。报告显示:。 以下是报告的精选内容,由研究员王梦雯执笔,老杨指导。


统计局数据显示,2016年新建商品住宅成交面积达13.7亿平方米,同比增长22.4%,增幅比2015年扩大15.5个百分点。经易居研究院估算,二手住宅成交面积达5.8亿平方米,同比增长63.2%,增幅比2015年扩大16.6个百分点。


观察历史数据发现,2016年一手房和二手房成交规模均已达到历史最高位。与2009年相比,一手房成交规模增长了近60%,而二手房规模更是增加了近110%,增幅约等于一手房的2倍。


从二手房成交面积/一手房成交面积的比值来看,2015年该指标开始回升,达到2009年历史最高位水平32%,到了2016年,该比值进一步攀升至42%,刷新历史最高值。


根据收集到的各城市一、二手住宅成交量,分别计算出其二手房成交量/一手房成交量的比值。


具体城市来看,二手房成交量占比较大城市主要位于东部沿海城市(

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杂谈

近日,易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告。这是全国首份房租收入比方面的研究报告,在国家大力推进住房租赁市场建设,尤其是近期选择12个人口净流入城市作为试点的背景下,这一研究颇具现实指导价值。这份报告上周发布之后,引发了众多媒体的报道。


以下是报告的主要内容,由研究员王梦雯执笔,老杨指导。

一、研究背景


近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》表示,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。


为了对各城市租客的房租负担能力进行考察,除12个中央点名的租赁市场试点城市外,本文另选取了38个常住人口大于户籍人口的样本城市,从房租收入比角度对这50个城市进行分析,并基于该指标进一步筛选出需要优先发展租赁市场的城市。


二、房租收入比计算方法和衡量标准


房租收入比是指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值。

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杂谈

近日,广州市政府办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。

内容主要包括:1、赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。2、加大住房公积金对租赁住房的支持力度,提高公积金提取额度。3、对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。4、将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。5、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房


其中,最惹人关注的是:租购同权!


部分专家、自媒体一片狂叫,“里程碑”、“行业巨变”、“房价将跌”等一堆吓人、唬人的高调言论。昨晚至今早,十多个粉丝在微信朋友圈中转我相关自媒体文章 。


老杨不禁感叹,某些砖家、自媒体作者,实在太容易高潮了,或者假装高潮,从而引发不明真相的围观群众,跟着真高潮。哈哈。


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杂谈

今天,国家统计局今日发布了2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。对此,国家统计局解读的文章题目是:6月份一二线城市房价同比涨幅继续回落。

然而,从房地产短周期角度分析,最关键的不是同比,而是环比!


老杨带大家,看看环比数据,尝试探究一下规律。

70城总体来看,新建商品住宅价格,6月环比增幅为0.7%,相比5月收窄了0.05个百分点。房价还在上涨,但涨幅呈放缓态势。这也说明,调控是有一定作用的。


更重要的是,我们要关注区域分化。本轮房地产调控,实行分类指导,因城施策,所以区域楼市的分化比较明显。


下图是一二三线城市的新建商品住宅的房价环比变化。


一线城市,在2015年二季度至2016年三季度,房价环比涨幅最大,去年10月调控之后,快速收窄,去年12月和今年1月,为0%,也即止涨。其后受春季反弹的影响,略有反弹,而今年6月,重归于0%。


那么,老杨就有一个判断:一线城市的房价,将率先“下拐”,三季度必拐,7月就有可能“入冬”(房价由涨转跌)。


二线城市,走势

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杂谈

今天,国家统计局今日发布了2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。对此,国家统计局解读的文章题目是:6月份一二线城市房价同比涨幅继续回落。

然而,从房地产短周期角度分析,最关键的不是同比,而是环比!


老杨带大家,看看环比数据,尝试探究一下规律。

70城总体来看,新建商品住宅价格,6月环比增幅为0.7%,相比5月收窄了0.05个百分点。房价还在上涨,但涨幅呈放缓态势。这也说明,调控是有一定作用的。


更重要的是,我们要关注区域分化。本轮房地产调控,实行分类指导,因城施策,所以区域楼市的分化比较明显。


下图是一二三线城市的新建商品住宅的房价环比变化。


一线城市,在2015年二季度至2016年三季度,房价环比涨幅最大,去年10月调控之后,快速收窄,去年12月和今年1月,为0%,也即止涨。其后受春季反弹的影响,略有反弹,而今年6月,重归于0%。


那么,老杨就有一个判断:一线城市的房价,将率先“下拐”,三季度必拐,7月就有可能“入冬”(房价由涨转跌)。


二线城市,走势

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近段时间,环京房价下跌,被媒体广泛报道,尤其是燕郊。


当前,环京二手房实际成交价的下跌幅度,是本轮全国楼市降温过程中最大的。燕郊实际上跌二成左右了,其他地区也在快速降温,而且情况更不乐观,因为成交量非常小,说明降价也不怎么管用。


 

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杂谈

近日,易居房地产研究院公布了一份《房贷利率与楼市研究》的专题报告,对于房贷利率与房地产的关系,以及近期动态,做了一些研究。结论是:下半年房贷利率还将继续上浮,部分城市购房需求继续收缩。


以下是报告的简要内容,由研究员赖勤执笔,老杨指导。


自1998年房改政策提出后,改变了住房分配制度,逐步发展了住房交易市场,房地产产业和金融产业在相互支持中均得到了迅速的发展,其中,个人住房贷款对房地产产业的壮大功不可没,可以说,没有房贷的支持,中国房地产就不会有今天。


最近一段时间,个人住房贷款市场出现了一些变化,北京、上海、广州等城市的多家银行多次收紧房贷政策,据悉部分银行将首套房贷利率上浮10%,甚至上浮20%。究竟是什么原因导致了房贷利率的上升,是因为银行响应中央号召落实“房子是用来住的,不是用来炒的”,还是因为银行自身的经营需要?业界普遍认为房贷收紧的情况可能还会持续,这对楼市会有什么影响呢?历史上是不是出现过类似的情况?这些问题都值得我们去深入探究。


历史相似时点对比


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