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新动向:限价房闭环,转售无利可图,天津打中七寸!

(2017-11-03 16:01:04)
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杂谈

近日,天津市国土房管局制定出台了《关于规范限价商品住房管理有关意见的通知》。


明确规定:购房人在购买5年后上市转让的,应转让给符合限价商品住房购买条件的家庭,或由政府指定的公司回购,回购价格为原购房款与同期定期存款利息之和,最高不得超过回购前3个月内同区域普通商品房项目平均销售价格的80%,回购房屋根据届时情况面向住房保障家庭出租、出售。


同学们,请注意:这是一个非常重磅的住房供给侧领域的大动作!


发出两个信号:1、可售型保障房闭环运行!2、转售无利可图!


对此,老杨简做剖析。




一、关于闭环运行。


过去20年,我国保障房分为两类:一是租赁房,先是廉租房,后是公租房。二是可售型住房,其中经济适用房寿命最长,04年以来部分城市试点限价房(包括08年天津开始),近几年又出现共有产权住房(盐城、上海、北京等)、自住型商品住房(北京)。


上述各种可售型保障房,一般满五年是可以转售的,而且不限转售对象,也即可以将房子拿到市场上自由出售,只是需要补交部分费用(比如地价款)。


今年10月《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定:取得共有产权住房不动产权证未满5年的,原则上不允许转让产权份额。取得不动产权证满5年的,政府可优先购买;政府放弃优先购买的,符合共有产权住房购买条件的家庭可受让。


北京的共有产权房新政,全国第一个要求可售型保障房闭环运行!只能卖给政府可其实符合条件的家庭。


天津的限价房,是全国第二个!


二、关于转售无利可图。


老杨从业快20年,记得很多年前,媒体总是报道:某某城市经适房摇号出猫腻,某某经适房小区业车开宝马车等等。


其含义是:部分不符合经适房准入标准的人,也通过各种造假或搞关系,搞到了购买经适房的资格。而经适房价格,一般只有市场价的五成左右。五年后,就可略补一些地价,转手卖出,获得暴利。或者自己不住,长期出租。尼玛,这是偷吃政府给中低收群体定制的蛋糕呀!


其他品种的可售型保障房,也存在类似问题。虽然见利忘义,是贬义词,但人是经济性动物呀,干这种事,投入小,产出大,一进一出,几十万、上百万到手了。即便被查到,大不了几年内不准申请保障房,既不罚款,又不坐牢。


写得到这个里,老杨有些生气了,这个世道,真你娘”撑死胆大的、饿死胆小的“!肥了钻营者,瘦了老实人!


而天津限价房新政,破天荒的这么规定:购房人在购买5年后上市转让的,应转让给符合限价商品住房购买条件的家庭,或由政府指定的公司回购,回购价格为原购房款与同期定期存款利息之和,最高不得超过回购前3个月内同区域普通商品房项目平均销售价格的80%,回购房屋根据届时情况面向住房保障家庭出租、出售。


当前,三年期定期存款利率是2.75%。假是如五年后转售,也即按当初的买入价加上百分之十几的涨幅,也即年均涨幅不能超过2.75%(假若未来五年官方基准利率不变)。基本上与通胀差不多,这种房子没有任何升值性。你把钱买长期限银行理财,还能有5%左右的年均收益呢。


如此辣政,我看,还有谁会偷机钻营!


因此,老杨举双手与双脚,为天津限价房新政,点赞!


10 9大会上,罕见的强调:坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”。老实说,天津反应真够快滴。


老杨认为,商品住宅市场中,总会存在或多或少的投资投机需求,很难全部咔嚓掉,除非取缔“商品住宅”。要承认市场配置资源的有效性。


但针对于保障房、政策房领域,这不是市场化的住宅,是政府主导的保障中低收入或住房困难家庭的居住权益,必须先在这个领域彻底落实“房住不炒”,将所有投机倒把的分子,挡在大门之外!


最后,也为计划买天津限价房的真合格的人考虑一下:买这东东干嘛?还不如暂租公租房!还不如先买套小点的商品住宅!


【公众号:1、杨红旭楼市研究  2、购房研练社】

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