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过年返乡置业,大坑等你跳!

(2018-02-25 12:20:17)
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杂谈

过年返乡置业,每年都发生。然而,2018年似乎来得特别猛!

究其原因,主要是2015年以来的这轮房地产短周期上行,力度之大,范围之广,史上罕见。房地产板块轮动特征史无前例之鲜明。


由下图可知,2015年,主要是一线城市房价大涨;2016年,主要是二线城市和大都市圈暴涨;2017年,主要是三四线城市上涨。


          一二三线新房价格同比增幅变化图

过年返乡置业,大坑等你跳!

这也就意味着,2018年春节的返乡客,他们体会过去两年一二线城市的房价大涨,但多数打工者是买不起的,他们回到家乡之后,发现三四线家乡的房价刚上涨,且相比一二线房价仍然便宜很多,同时留守老家的家人也倾向于买房,于是禁不住将在一二线打工赚的钱,砸进家乡的房子上。

这里,还有一个重要背景,需要讲给大家听。2011年开始,我国房地产市场总体上告别黄金十年,进入白银十年,其标志是全国房价涨幅收窄,广大弱二线与三四线城市房价开始下跌、或盘整,一直持续至2016年。

经历了长达五年左右的漫漫长夜,甚至经历了楼盘烂尾,广大三四线城市的开发商与民众,已经不敢奢望本地房价还会再次上涨了。就在这一背景下,在房产政策与货币政策宽松、国家大力支持去库存条件下,在一二线城市房价上涨之后,2017年全国多数三四线城市房价突然出现程度不一的上涨。其中,棚改力度加大且货币化补偿,以及鼓励农民进城买房,是三四线和县域房价上涨的重要因素。

春风吹拂之下,三四线城市购房者那颗僵冷的心,也开始活络起来。在中国,“买涨不买跌”,不仅体现在股市中,而且反映在楼市里。回乡客与留守者,在2018年春节,很容易达成共识:在老家买房!

近几天,各类媒体都在大张旗鼓的报道春节返乡见闻,其中也包括三四线城市的房市。老杨也发起了一个小调查:2月22日,我在新浪微博(实名:杨红旭)发了条微博:【小调查:各地房价变化】各位网友,过年回家,有关心老家的房价吗?请大家聊聊自己老家的房价。老家在哪里?房价水平?与一年前相比,涨(跌)了多少?老家人们对房价的态度?

结果有20多万的阅读量,还有近400条评论与转发。

老杨随意摘几条网友评论,大家看看原生态的网络声音吧。

网友“yiyi_0613:湖南永州一个小县城道县,17初到年底,涨了20%了。

网友“Nuan7—”:兰考县,两年从二千七八涨到四千五六。

网友“涵今怀瑜”:济南附近30分钟车程的一个小县城,鲁西北德州齐河,去年春节5000左右,今年春节9000多了。

网友“开三轮的直升飞兔”:徐州宜家附近的四五十平精装公寓楼,新盘9000需要全款;二手六七年房龄7500全款。有意思的是二手80%都是六七年前河南过来投资的,当时价格7000左右,解套后这几年就赚了房租钱。

网友“babblingbaby”:马鞍山市含山县城,去年房价五千左右,过年七八千供不应求,很多农民工担心房价继续上涨返乡买房。问原因,说这两年县里大搞拆迁,很多地方不给安置房,给五万元房票和钱,大家都买房。僧多粥少,一年间房价涨得很多。农民工打工几十年攒的钱都拿来买房了。
网友“猪仔宇祺”:福建省武平县,很偏的小县城,普遍5000-6000了,比去年贵了10%左右,去库存比较明显。不过碧桂园18年进来了,有可能会继续涨10%。

网友“芷-慕”:江门市,城区从17年的感觉7、8千,涨到现在的1.1-1.3万,有些还涨到了1.4万,同学基本都是刚需,要买,但是压力太大了。

网友“西毒舅爺”:河南鲁山县城,4500-5500,比去年春节的时候涨价了1000-1500左右。

网友“复利战法”:山东东营,恒大房子,去年十二月份6600,现在7100,拍了几块地溢价挺高,货币化安置有一部分拆迁款要买房子,导致上涨幅度不小!民众喜迎涨价!

网友“下岗白领2016”:黑龙江省宾县,位于哈尔滨东60公里,房价3000,从2012年到现在一直都是这个价。
网友“莱曼影像”:郑州微涨或持平。老破小降价了。

网友“慈元山居·源涛”:石家庄市区现在均价15000,相比高点2017年5月均价19000,下跌了4000,目前还在下跌……

网友“盐城楼市研究员”:盐城钱江方洲两万跌倒一万六了。


看完上述网友的跟帖,大概可以归纳几条:


一是2018年春节相比2017年春节,多数地区的房价上涨了。


二是房价上涨的城市多属三四线城市及县城,尤其是中西部地区。


三是少数地区房价下跌的了,郑州、石家庄、盐城等,其实过去半年房价下跌的城市还有北京、廊坊、上海、厦门、合肥、苏州等十几个城市,主要分布于东部。


四是多数地区的返乡网友,情绪高昂,购房信心强。


然而,老杨想给返乡置者们泼点冷水。

首先,一定要想清楚购房的目的。如果是自住需求,又有购买能力,当然应该在工作和生活地购房了。如果是投资需求,则另当别论。

值得关注的是,还有一种特殊需求:娶妻房。为什么不叫“婚房”?传统意义上,婚房是刚需自住房,也即结婚后小两口自住之用。但三四五线地区的所谓“娶妻房”,是为了讨老婆而买的房,买后却不一定居住。

看似奇怪,却也不怪。老杨过年回乡,就听说村里有几个光棍男,成了精神病,包括我的一个小学同学。主因:娶不起媳妇。这是一个悲哀且无奈的现象。近几年,农村男孩想找老婆,多数都需要有车有房。其中,房子不是农房,而是县城或市区的商品房!这些县城或市区的房子,或许以后会自住,但暂时仍住在村里者居多(种田方便)。

其实,过年返乡购房者当中,相当部分属于投资需求,或至少部分含有投资成分。比如,看到一二线城市过去两年房价大涨,于是推理家乡三四五线的房价也将同样大涨。比如,大城市房价太高买不起,因担心手中打工积存的辛苦钱会发毛、贬值,于是想在老家中小城市买房保值。

过去十几年的历史表明,三四五线城市的房子保值增值性较差,2011年至2016年很多城市呈下跌和调整态势,跌五年,涨一年,等你意识到房价上涨、听到周边亲友都在热议房价,不由自住的忘记了之前下跌五年之痛,兴奋的冲了进去。不知,未来一段岁月中,又将伤心懊悔好几年。

全国三四线城市与镇区的楼市,其实是分化的。多数地区房价程度不一的上涨了,也有少数地区价格横盘,仍需要去库存。部分地区,几年前的民间高息贷危机爆发,至今仍一地鸡毛。因为这些资金多流进了房地产开发项目,其中有些项目涉及城中村改造,涉及利益群体较多,且几年前房价呈下跌状态,于是项目烂尾了,至今仍未复工。对于仍未能走出盘整,仍存在烂尾项目的地区,尤其不宜进行房产投资。

投资房产,其实投资的是一个城市的发展潜力。三四五线城市人口少、增长慢(其中部分地区下降)、经济发展乏力、产业结构不合理,十多年前,可能还有几家国企效益凑合,如今一个城市能找到两三家效益好的大中型企业,都很难。只有行政机构、事业单位的人员收入不错,除此就是中小生意人。需求端的能量不够强,供应端的潜力却无穷大(土地不缺)。房价也只能涨一年跌五年。

对于在一二线城市拼搏的农村务工人员和中小城镇青年,老杨只有一条建议:如果未来三年五年不打算回老家生活,则应力争将有限的积蓄,换成一二线城市或大都市周边(须宜自住)的一套小房子!即便是旧一点、偏一点、小一点,也没关系。


本文首发于功夫财经

【去“分答”或新浪微博问答,听读老杨更多干货】

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