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陈真诚：房价一周降三成五一或开促销门
(2010-04-28 04:03:49)
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分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：房价一周降三成五一或开促销门
文/陈真诚
（内容导读：一些以中小开发商为主的开发商，可能会提前进行降价促销，甚至一些地区在“五一”就可能开启促销大门，接着迎来规模促销潮。但在促销早期，降价促销的幅度不会太大，主要是一些营销噱头式的促销…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
严厉调控瞄准炒房者
继自去年12月14日重启调控以来，中央政府相继采取了多种组合措施抑制（投资）投机性购房、遏制房价上涨，可由于多年来房价一度非正常持续疯涨的经验影响市场预期，再加上去年大规模信贷投放造成让人恐惧的流动性过剩、投资投机盛行和人为推涨等因素作用下，房地产市场继续疯狂，房价继续大幅上涨，因而，在4月份，正如本文作者陈真诚此前预料，中央政府在“两会”后、一季度宏观经济数据公布期左右加大了抑制投资投机、遏制房价上涨的政策力度，进一步深化房地产市场调控。
4月14日，开国务院常务会议决定要实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨，并首次提及加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。4月17日，国务院办公厅发布“新国十条” ，针对4月14日的国务院常务会议精神出台具体政策部署，以强化打击投资投机购房，遏制房价上涨……接着，银监会召开会议，强调认真落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神。住房城乡建设部也发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。可以说，房地产市场迎来了史上最严厉的调控。
不难看出，此轮调控的目标非常明确，就是要遏制房价上涨，主要着力点则是抑制投资投机。“新国十条”明确规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。可以说，这些政策一旦执行到位，将对炒房者形成史上最严厉的打击。
而综观此轮房地产调控中所有新出台政策可以发现，房地产开发项目自有资本金比例并未上调，说明调控并不是针对正常开发经营的开发商。不少开发商纷纷表示欢迎，他们欢迎调控新政，乐见房价合理下降。其主要理由则是，如果房价不下降，地价就不会下降，如果房价、地价继续高高在位，未来房地产市场的发展空间将非常有限。
而且，从“新国十条”来看，首次购买套型建筑面积不超过90平方米的房贷政策并没有改变，说明调控也不是针对这类自住购房者。
这样来看，调控针对的是投资投机性购房者，并不是要“滥杀无辜”。尤其是，二套房认定执行“认房不认贷”的原则，商业银行全面收紧二套房贷款政策，中国银行决定暂停向第三套房及以上购房提供贷款，结合“新国十条”规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款”，更进一步说明调控对打击炒房者的针对性，说炒房大限来了并不为过。
广州一手住宅房价均价一周下降了近3成
由于在近几年的房地产市场中，投资投机性购房在整个购房中的占比逐渐增大，尤其在2009年，在流动性过剩、通货膨胀预期加剧、资产泡沫膨胀、实体经济低迷和房价上涨预期推动房地产投资回报预期进一步高涨等多种因素作用下，房地产市场中的投资投机购房占比迅速拉高，有些城市的占比甚至高达70%以上。正是盛行的投资投机购房等因素，支撑其房地产市场的高热，推动房价持续快速上涨和成交量增加。这样，如果投资投机性购房者因调控而大规模从市场撤出，就会动摇房地产市势的基础，导致市场供求关系发生剧变，给市场预期带来打击，进而对房价及其走势预期和成交量形成打击。因此，系列调控新政的这种对投资投机购房炒房者具有高度针对性的“点杀式”打击，对房价、房地产成交量的影响是可想而知的。
事实上，在多管齐下的调控新政的综合作用下，持续高热的房地产市场终于降温，各地的房地产预期普遍异变，成交大幅度下降，房价呈现出回调趋势。如不出意外，房地产将重回调整通道，房价下降将定局。
从实际市场情势来看，调控政策已对高房价产生了很强烈的震慑作用，市场几乎已形成了房价普降的一致性预期。一些地区的房价已开始下降，下降幅度还不小。如4月22日《每日经济新闻》报道称，广州市国土资源和房管局网站的数据显示，在“新国十条”出台前后的一周内，广州一手住宅房价成交均价下降了近3成：4月19日的8120元/平方米相较于4月14日的11470元/平方米的，下降幅度达29%：14日成交均价为11470元/平方米，15日成交均价为10227元/平方米，16日成交均价为10801元/平方米，17日成交均价为8839元/平方米，18日成交均价为8268元/平方米，19日成交均价为8120元/平方米。4月27日《东方早报》报道称，4月19日-4月25日，上海商品住宅成交面积出现腰斩，成交面积17.3万平方米，比前周大跌50%。北京、深圳一手商品房成交量，比前一周分别下降43%和60%。各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间，部分板块挂牌价格已经出现明显降幅，幅度超过10%。4月27日《第一财经日报》援引研究机构预测报道称，政策出台前后一周（4.8-4.14一周对比4.15-4.21），北京、上海、深圳三地新增客源量显著下降，下降幅度分别达到80%、40%和80%。预计随后一个月内，二手房价格调整幅度可能达20%左右。4月27日日《上海证券报》援引中国指数研究院的一周监测数据报道称，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌73%；4个一线城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。
如果加息、开征物业税则房地产调整周期或会拉长
基于所出台的房地产调控政策和目前市场形势来看，综观全国市场，应该说，如不出意外，全国性房价普降已成定局，未来各地房价均会出现不同程度的下降，降价幅度或会比较大，只是不同城市间会有结构性区别，下降幅度会有所不同。
由于自2005年以来中国房价持续快速大幅度上涨，每年房价上涨的幅度惊人，仅2007年、2009年每年诸多城市的房价就上涨了50%甚至以上，2005年以来的房价中非正常上涨部分远超过现实房价中的50%，目前的房价中合理回调的空间很大。因此说，在此轮房地产调整中，一般来说，调整周期或5年左右甚至更长时间，不少城市的房价或会下跌30%甚至以上，部分城市部分楼盘甚至会跌50%甚至以上，这些主要是那些泡沫过大、此前房价上涨过多或投资投机占比过高、严重供大于求的城市。
进一步地，由于政府在2008年为了应对金融危机而启动了大规模刺激经济计划，大量投放货币，大规模增加信贷资金，市场流动性泛滥，目前通货膨胀形势严峻高涨，资产泡沫迅速膨胀，因此，央行未来肯定将紧缩银根，继续回收流动性，并可能加息。如果接下来央行加息，则意味着信贷资金价格成本上升，必将进一步打击房价预期，全国性房价下降的幅度或会更大。而且，基于种种迹象来看，政府很可能即将在部分城市试点开征物业税或准物业税（保有税或将征税对象扩展至个人住宅的新房产税等）。如果开征物业税或准物业税，未来房价预期还将进一步受到打击，则全国性房价下降的幅度或进一步扩大，房地产调整周期还可能拉得更长，房地产调整周期或会更长，甚至可能达到8-10年左右。如果这样，市场形势就会变得相当复杂，可能导致房地产格局的改变，但本文作者陈真诚认为，房地产市场不会“崩盘”。
资金不短缺开发商也或降价促销
从目前市场大势来看，从5月份开始，全国性房价就会呈现出相对明显的下降趋势，而且可能是二手房价格率先下降，新房价格相对在后。由于消费者集体观望乃至弃购，尽管大量二手房明显降价抛售也难有接盘者，新房则由于价格松动不大也难以卖出，因此，5月份的成交量会全面性地大幅萎缩。
由于目前的房价客观上存在着不小调整空间，市场预期调控效果将超出想象，几乎形成了房价将会下降的一致性预期，因此，一些开发商可能会抱着在其他企业没有反应或采取行动之前趁早降价甩卖的想法，以求快跑，获得尽可能大的销售利润。这样的话，一些以中小开发商为主的开发商，可能会提前进行降价促销，甚至一些地区在“五一”就可能开启促销大门，接着迎来规模促销潮。但在促销早期，降价促销的幅度不会太大，主要是一些营销噱头式的促销。
由于这个“五一”的市场会很冷清，过了“五一”后，市场形势会进一步明朗，消费者会更加表现出观望乃至弃购心态，部分开发商也会开始放弃观望，试水价格促销，于是，价格促销会逐渐增大、增大。同时，购房者要求退房、退订甚至要求价格补偿的会逐渐增多。
实际上，一旦市场形势深度异变或呈现出深度异变趋势，开发商（包括一些大型开发企业）并不会因为资金不短缺而不降价促销。本文作者陈真诚，这是因为，虽然资金不短缺，但一旦房屋压着没销售出去，不但会直接承担市场继续变化的风险，而且还要承担所积压产品所积压资金的成本、管理费用和机会损失。据4月26日《羊城晚报》报道称，刚发布2010年第一季度业绩显示现金流量减少284.56%的万科表示，个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止，预言规模性降价将在3个月后出现。招商地产董事总经理林少斌接受媒体采访时就对房价做出了“涨得多的多降，涨得少的少降，之后二三线城市跟着降”的判断。
二手土地会比一手土地先降价
至于土地市场，目前将会比较冷清，一手土地价格一时还难有大的下降，但二手土地的价格会率先下降，而且下降的幅度会比一手土地更大。本文作者陈真诚，这是因为，大量二手土地是早年低价买入而囤积多年未进行开发的土地，即便地价出现部分下降，但只要能卖出，依然会有比较大的获利。而一手土地则不同，土地资源垄断在政府手上，地方政府普遍不愿意地价下降，难以及时对市场变化做出反应，对市场的反应要比二手土地慢，所以，一手土地的价格短时期内难有较大变化，但成交会很少。如果政府依然高价推地，很可能会到处出现“流拍”等不成交局面。
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