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陈真诚：资源性非民生地产依然值得投资
(2010-03-24 16:04:09)
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房价房地产地价别墅高尔夫地产游艇地产旅游地产商业地产房产 |
分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：资源性非民生地产依然值得投资
文/陈真诚
（原文系《金盘》约稿）
（内容导读：在一般性住宅房地产越来越趋向于民生保障、阶段性市场供应并不短缺而有效需求有限的今天，投资者无疑应该重点考虑资源性产品…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
2009年12月14日，国务院常务会议明确提出，要抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。自此，中央政府开启了新一轮房地产调控，强化了房地产的消费属性和民生保障属性。接着，政府打出了调控组合拳，密集出台了包括金融、税收、土地等在内的系列调控政策。
基于目前房价依然过高、调控效果尚有限等现实情况及种种迹象，“两会”后，在经过目前这一政策冷却期，本文作者陈真诚认为，政府无疑还将强化已出台调控政策的落实执行，并将继续出台新的调控政策，甚至不排除开征物业税的可能。
无疑，市场预期已经异变的房地产市场将重回调整周期，基于基本居住功能的一般性商品房房价，将再入回调通道。
不过，也要看到，政府的调控，其针对对象主要是与百姓基本住房需要、民生保障相关的民生地产，并非一味地打压房地产市场。
这样来看，房地产市场将进一步分化：民生地产，将越来越重回或强化民生保障属性。而非民生地产，尤其是那些资源性产品，其投资属性则可能因之而更加凸显，更具投资价值。因此，本文作者陈真诚认为，实力投资者，可侧重选择资原性产品，暂时与民生地产保持一定距离。
在住宅领域，资源性产品主要包括：
一、拥有天然生成并可持续的水景资源产品。水景资源，包括海景、湖景、江景等。这类资源性房地产，总体来说非常有限，资源稀缺性自然可提高产品的投资价值。况且，俗话说“择水而居”，说明水资源能为居住品质加分。
二、拥有天然生成并可持续的旅游景观资源产品。旅游景观资源，往往因其天然地理条件而生成，也有限。这类资源性房地产，也具有稀缺性，可提高产品的投资价值。当然，这类资源，往往会离城市比较远，因此，在选择时，需要把资源比较、开发商实力比较以及产品设计、品质及后续服务等因素综合考虑进去。
三、拥有森林植被的资源产品。由于历史原因，以及基于人多地少的国情，在近城地带，这类资源性产品，也是有限，也可因稀缺性而提高投资价值。在欧美地区，人们普遍认同“半山别墅”的居住品质，或其投资价值，这可作为选择的参考依据之一。
四、拥有政策因素所至稀缺性土地资源产品。这类产品，一般主要指高尔夫地产、游艇地产等。由于人口多，土地有限，土地政策无疑将会越来越紧。多年来，政府已经禁止新批高尔夫项目，禁止新批高尔夫用地。目前来看，这种政策一时难以松动。因此，这类产品，也将因其资源性稀缺性而凸显投资价值。
五、别墅。与上述原因一样，多年来，政府已经禁止新批别墅项目用地，对于别墅产品开发，也是一直在限制。尤其是独栋别墅，几乎是被禁止的。目前来看，这种政策一时难以松动。因此，这类产品，也将因其资源稀缺性而凸显投资价值。
六、拥有城市资源或人文资源性产品。城市，人文，是一种资源，这是共识。这类产品，一般主要指在具有良好的历史形成的人文、商业资源且得到有效保护的旧城区等开发的房地产。旧城区，往往能占有或分享更多的政府投资、城市服务等城市利益，以及交通、商业等方面的便利。这类产品因其区位、交通方便、配套齐全等优势而更容易出租，或能获得更高的租金回报。同样的道理，也更容易转手卖出。因此，这类产品，也将因其资源稀缺性而凸显投资价值。当然，这类资源，还包括因举办国际性运动会、有影响的时政或商务会议等重大活动而积淀形成的资源。
总之，物以稀为贵！资源性产品，总是稀缺的，因而在投资价值上具有比较优势，依然值得投资。本文作者陈真诚认为，在一般性住宅房地产越来越趋向于民生保障、阶段性市场供应并不短缺而有效需求有限的今天，投资者无疑应该重点考虑资源性产品。
当然，如果对投资住宅产品的信心不足，那就不妨考虑某些商业地产或工业地产。而其实，这类房地产，依然内含有“资源性”。尤其是商业地产，未来可能将因房地产投资信托基金正式出台而获得一次良好的投资机会。当然，在选择这类产品时，需要考虑项目区位、项目规模、产品功能或产品特点以及开发商实力等因素。
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