年底前房价爆跌似不可避免_马跃成

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年底前房价爆跌似不可避免

(2009-06-12 16:18:22)

标签：

房产

房价

涨价风

楼盘

楼市

北京

分类：地产风云

年底前房价爆跌似不可避免

马跃成

     现在预测房价上涨的人很多，包括知名开发商也预测下半年房价一定会涨，但是看了很多类似的文章，并没有找到房价真要上涨的理由，大部分都是以5月的房价走势推断下半年的房价趋向。
     也就是说，他们为什么说房价要涨呢？他们的理由是因为5月房价就涨了，然后罗列些调整房价的楼盘作为证据。
     确实，最近的楼市涨价风又起，看看今天的新京报的《黄金楼市》头版的通版标题就是：“涨声再响起”，内容包括：本月八成老盘后期涨价、多个楼盘涨1000元至1500元、涨幅较大楼盘也是热销楼盘。
     而第二版的消息更是唬人：“卖的好的开发商就敢涨价”，内容包括：中堂资金不再紧张“补涨4000元、上海建筑半年间均价走了个“V”型、太阳公元位置户型相近一个月涨3500元、远洋万和城发现买家渐多每次开盘均小涨。
     等等消息让人看了着急，着急的其实不只是购房人，很多的开发商也着急，包括在博客上一直唱多的开发商代表都在呼吁：现在涨价很危险，开发商应当理性等等。
     现在的形式有点像2007年的情况，但是还不完全一样，目前虽然涨价风骤起，但是还是有很多的楼盘在继续进行着打折优惠的促销活动。同时，楼盘之间相互比着涨价形势也不明显。在行业内涨价依然还扮演着一个搅局者和不光彩的角色。
     由于部分楼盘的房价上涨已经导致5月份的交易量出现明显下滑，4月份见顶后，5月份的交易量立刻回落到3月水平。6月份首周再现日均交易量骤降的情况，6月第一周（6月1日—6月7日），北京纯商品房住宅（不包括限价房和经济适用房）期房日均交易量278套，是北京楼市自3月以来，以周为单位的日均交易量首次跌破300套。

     而3月份日均成交量为371套，4月为446套，5月份为371套。6月第一周环比今年5月同期下降了22%，与去年6月第一周日均229套的成交量相近。
     说实在的，决定房价走势的根本因素还在交易量上，没有交易，房价再高也是虚高，也是空的，就像汤臣一品把房价定在十几万元的高位，几年都卖不出去一套，有什么意义呢？结果还不是泡汤了？
     没有交易量的高价最终只能回落到均衡价格附近。
     其实，说房价要下降还有很多理由，比如人们已经耳熟能详的房价收入比了、空置率了、财政货币政策了、人口结构变化了、小产权房影响了、经济危机影响了等等。
     不过还有更简单、更直接的理由，就是房价不可能永远涨下去，不可能只涨不跌、更不可能像现在这样几千几千地涨。
     房地产是个长期发展的行业，作为宏观经济的一部分，其发展速度和价格增长不能比GDP高出太多，太多了就容易翻车。
     也是由于这个原因，虽然房地产是不动产，有保值增值的功能，但是决不具备股市投资的那种功能，不具备短期获利的功能。
     而现在一些人忽悠房价上涨的一个明显的理由就是，拿房价上涨说事，把房屋价值短期内增长当成短期投资赚钱的根据。
     但是现在的情况，不比前几年了，人们都在担心房价能不能这么涨下去？如果不能投资房产的损失就可能是毁灭性的。因此，虽然房价在涨，但是人们的需求依然不望，交易量在减少。
     只要房价还在这么涨下去，这种交易量下降的势头就不会改变，涨价只能落的个空涨的结局，现在也可以算一下，5月虽然比4月的房价上涨了，但是对开发商来说，进帐未必增加。
     开发商不能回款，最后还只能把房价降下来。这个时间不会太远，最近又有信贷政策收紧的消息，看来年底前，房价再回下降通道不是不可能的。