坚持90/70政策大方向不能变

                             马跃成·铁牛 

    2月18日，北京房协副秘书长陈志表示，政府部门不会出专门的政策解禁9070政策，但从当前的政策看来，政府已经透露的非常清晰，开发商可根据市场需要，新推出和正在规划的地产项目可向有关部门申报、修改原规划方案。
    今年1月北京市政府确实出台了个43号文件指出"对商品住房项目，可在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。"
    所谓的9070政策是前几年，中央政府在调控房地产阶段时期的一项最重要的，也是最有效的政策之一。如果说关于提高房贷首付的政策是针对需求方的最有效的政策的话，那么9070政策就是指向开发商的向供应方面动刀的重要手段之一，另一项应该就是限制开发商囤地、捂盘的紧缩信贷政策。
    可以说，如果没有前几年的严控措施密集出台，就不会有今天房地产的由热转冷。如果房地产在2007年的基础上继续飞涨下去，那么面对今天的国际金融危机，我们的房地产业将会遭到更大的打击和损害，就不会有今天还在热议的救市、回暖、见底这样的话题。
    房地产的问题显然不能只站在房市价格高高低低上来考虑，更不能像自由市场上卖白菜那样，多了贱卖、少了就涨价。
    制定房地产政策更应该站在宏观经济大局的层面上，站在历史发展的角度来考虑。
    今天的形势一定是过去政策的效果，过去制定政策一定要预见到今天可能的结果是什么。由于宏观经济，特别是房地产业周期性长的特点，任何一项政策的效果都要有一个比较长的时间才能见到效果，这样，由于时间的问题就可能发生一些与预期不完全一致的情况。
    这个时候，就需要我们了解基本面上、总体上、根本上的东西是不是发生了变化，如果与预期目标没有这样的变化，我们就应当坚持住既定的政策不做根本性调整。如果彻底地发生了改变，而偶们就只能重起炉灶重开锅，另大锣鼓另开张了。
    从目前的房地产形势来看显然目前的形势正与我们预期的调控目标是基本一致的，因此否定原来的调控措施显然是没有道理的。
    2006年6月，国家为调整市场上商品房的供应结构，出台了俗称“国六条”的建议，要求"套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%"，正是这一政策扭转了房地产市场小户型供不应求，大户型供过于求的局面，从根本上改变了房地产市场的供求关系。
    同时9070政策也明确了房地产根本上是要解决住有所居的目标，而不是要成为投资和投机的工具。
    从国家目前应对经济危机的各项救市投资计划中可以看出，国家在房地产方面的投资几乎全部落在了保障房的建设上，这项政策无疑是十分正确的，她从根本上坚持了房地产是人民基本生活条件的思想。
    由于保障房主要解决中低收入家庭的基本生活需要，因此房屋建筑面积是受到比较严格的限制的，也正是因为从宏观面上，保障房的建设分担了住房市场里面中小户型的一些份额，因此减轻了商品房市场对小户型需求的压力。
    本来也是商品房市场应该按照市场需求生产产品，包括户型、面积、价格，但是这个也有条件就是不能违背了社会的公平正义原则，过去开发商为降低成本而大量建设大户型房子，为提高价格采取捂盘惜售的办法，为获取暴利而垄断市场。这样继续下去就是违背了人民的根本利益，对社会安全造成不利影响。
    现在情况变化了，在保障房地产业要坚持解决“住有所居“的目标基础上，在保障整体上坚持9070政策的基础上，就项目之间进行必要的调整和改变都是可行的。
    但是短期内，整体上9070政策绝对不能解禁，这么重要的宏观政策不能三天两头的改来改去，要按规律办事，而不是看天气办事。
    据说，北京按照上个月的政策，已经放开了开发商调整规划的口子，有些项目实在9070政策之后被调整过来的，现在如果允许反向调整，会不会造成就规划的复辟是值得让人担心的。
    "过去是按项目，现在是按区域。"北京建委副主任苗乐如这样表示，新政已经说得很清楚，开发商能够自己解读，不明白可以问规委。苗乐如的意思耐人寻味，开发商可能都会认真研究和品味。
    政府有关部门应该拿出一套完整的方案让开发商在规划中执行，而不是让开发商申请调整，等政府批准。按照以往的经验这种工作流程往往就走偏了，北京的规划总是调整来调整去，现在项目的改变交给开发商自己提出调整意见，实在是很不妥。
    应该说9070政策从根本上来说，没有改变，但是这个可以改，应该是政府可以根据保障房的情况进行项目间的调整，而不是开发商根据自己的营销需要进行调整和改变。

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