解析中国10大楼市之三：上海房价或再跌二成才能触底

从价格上分析，从07年1月，上海商品住宅价格稳定上涨，一直到今年6月达到最高点，17116元，其后有所下跌，但依然处于高位盘整，9月份为13248。由于今年5-7月房价波幅较大，我们取其均值，大约是15700元，那么比去年1月的9528元已上涨65%。这一涨幅比北京的40%，和深圳的60%都高出一些。当然，上海房价下跌的时间也比二者滞后，而且，今年以来上海的涨幅远大于二者，而去年明显小于二者。

              上海商品住宅市场走势图

            数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

9月价格比去年1月上涨40%，比5-7月高点跌16%。按照笔者以前关于房价收入比的测算，上海房价应在2007年的基础上下调15%左右，但今年以来，即使拿9月均价与去年12月的11714元相比，又上涨了13%。这就意味着，在9月的价格基础上，上海房价需要回调20%左右，才能会趋于比较合理的位置。按目前情况，由于前三季度基本上是上涨的，上海房价2008年同比2007年还会有一定的涨幅。但2009年同比2008年，房价一定是下跌的。

从成交量上分析，去年12月开始，上海商品住宅开始由供不应求逆转为供大于求，时间点基本与北京相近，但其后数月，其供求失衡的程度远好于深圳，稍好于北京，直到9月份，才出现严重失衡，供求比为1：0.45。这也就是为何笔者相较前二者，更看好上海楼市的原因。

                   近几年上海二手房指数演变

与深圳相比，今年上海的房价完全可称得上“负隅顽抗”，但与北京情况类似，第三季度终于出现拐点。二手房指数表现的更清楚一些。2001-2006年，六年时间上海的二手房指数共上涨了60%多点，可07至08年上半年，却大涨了近50%，明显非理性飙升。笔者预计，要从2400点高点降至1800-2000点上下才会合理。降幅在20%左右。从今年8月开始，二手房指数环比已开始下跌。

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