解析中国10大楼市之二：深圳房价第三波下跌开始！

价格在波动中下跌。深圳商品住宅房价从去年1月开始上涨，直至去年10月到达17350元历史高点，其后开始下跌，但直到今年2月，这四个月的房价跌幅较小且稳定，这是房价调整的第一个阶段。从今年3月开始，至5月，跌幅加大，与之同时，成交量上升，在市场可能出现回暖的假象剌激下，6、7两月房价重新上涨，可称之为“回光反照”。这是房价调整的第二个阶段，市场博弈非常激烈。接下来是第三个阶段，买方占据绝对优势，卖方放弃顽抗，从8月开始，持续下跌。第三波下跌持续的时间将长于前两波的3-4个月，但波幅会减小，最终变成中期的盘整加阴跌。

相比去年1月的10872元的成交单价，去年10月涨幅为60%，今年9月均价为11824元，较去年10月下跌37%。再向下调整10-20%，应趋于合理，但也不排除非性杀跌现象的出现。当然，我们也应考虑一个因素，月度成交均价背后还有成交结构变化原因。但并不妨碍我们做方向性的研判。相比其它城市，深圳本轮调整启动最早，房价跌幅最大，距离市场底部也最近。

               北京商品住宅市场供求及价格走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

对深圳市场而言，必须关注供求关系，因为从去年7月开始就变成了供大于求，这一时间点要比多数城市提前了好几个月，而且至今没有任何一月能够实现“盐鱼翻身”。而且，是属于严重大的供大于求，自去年10月开始，几乎每个月的供应量都是成交量的二倍以上。比如9月供求比为为1：0.37。这反应了市场的低迷，但其后遗症非常严重：形成了较大规模的空置量，必然导致相当长一段时间内持续供大于求，即便是明年或后年成交开回明显暖，在供应压力下，价格回升将明显滞后于成交回暖。

在前期降价的基础，9月，开发商为了促进销售，采取了各种营销策略，40％左右的项目优惠幅度集中在96-98折，企业品牌知名，促销活动到位，具有价格优势的楼盘销售情况明显优于其他各项目。从成交户型来看，9月舒适型大户型产品热销，70/90政策效果显现之后，大户型产品变得较为稀缺。这点值得关注和跟踪。

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