两会专题：谁撬动了去市场化的楼市 之一

    在2006年5月29日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，简称“国十五条”，首次提出明确新建住房结构比例。规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这是90平方米政策的执行起点。

    中国建设部于2006年7月13日正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对此前市场普遍存在疑虑的“90平方米”和“70％”两个概念给出了明确界定。165号文件核心精神有三：第一，90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；第二，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上，这个70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；第三，6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。

    一、背离了规划设计水平的限制

    坦白而言，我国规划设计水平落后国外几十年，而由于住房货币化分配催生了高达70%的自住率，所以对规划设计水平没有多大的苛求。也决定了我国过去的年代，规划设计水平实际与建筑商建筑房了差不多，差异化与理念创新尚有较大余地。

    9070政策出台缺乏规划设计水平的跟进，而彼时市场红火一片，所以没有人在意其中的微妙之处。事后再看，正是规划水平跟不上，导致了许多垃圾产品的充斥。

    看看万科牛的地方，同样面积万科总能构筑出多样化多功能的空间，无论早期的退台，阳光房还是现在的两房变四房结构设计，万科总能在面积功能比世界营造出无限空间，这才是其立身之本。但国内有多少家万科呢？

    二、去市场化

    地价采取了市场法则，买卖采取了格式合同，但潜在储备用地却存在多重利用，当你拿了地以后并按照政策管制修建了许多同类房子的时候，一旦旁边多出了户型非常丰富并且土地无须出让的项目，一旦旁边多出了众多的小产权房，集资房，公务员小区，可想而知，地王当然必死。

    长沙地王退地的一个重要因素就是旁边存在众多的非商品性居住用房。

    三、去营销化

    房产品营销从早期的点子时代，发现一种需求并实现之，到现在，应该进入到实效营销阶段，体验加品质推荐是重心，我不知道在一个面积等同、面面俱到的项目上，营销的作为有多大？

    记得以前营销，提及全程的时候，非常重要的一个环节就是产品规划，而产品规划的一个重要节点就是需求、价格、户型结合一体的面积功能比控制。结构管制实际省略了最重要的营销环节，转而让所有开发商将重心放在建筑质量与花钱堆豪华方面，迎合一种毛糙的审美，一种纯粹的价格竞争，一种装饰哲学。

    四、剥离商品房的附加值

    房产品与其他产品一样具备三重营销价值，包括核心产品、延伸产品与形式产品。而房产品的独特性在于其核心产品与购买力密切相关，当购买力偏低的时候其核心产品缺乏营销空间，只有规划空间比较充足的条件下提供的差异化产品，针对不同购买力推出的项目定位，核心产品的营销空间才能发放以让目标客户更深层次地认识。现在政府规定了结构条件，缩小了核心产品的营销空间。

    而在形式产品，由于行业标准、环保要求与地域规划限制，再加上审美普及，实际上形式产品在我国各开发项目显现得比较充分，而且形式产品对居住品质并无质的提升，营销空间甚小。

    附加值营销实际反映着一国房产业开发水平与开发理念，现在控制了房屋供应的面积结构，无疑沉降了购买力与产品嫁接的点位，导致需求大众化而开发商也很难在同一地块做足附加值，除了肉眼所及的景观、规划条件中的间距、层高，由于地价与容积率的正相关关系，高度与建筑错落实际也跟随地块结构管制定死了。再然后附加值只能集中在开发商的品牌与后期物业服务等方面。

    这是房地产开发的一个逼迫性倒退。如同规定洗衣粉只能中包装并且只能用于洗衣服一样，怎么营销呢，包括袋装化、自助式使用、无泡沫、快速去污等都因为控制而失败。

    五、地价泡沫平均化

    做过房产的都知道，一块地，除了政府确定用途外，其他的限制越少越好。为什么会有地王出现，为什么地王有人愿意出价购买，其实隐含着前提条件就是该开发商有能力精耕细作，一旦政策限制了结构，无疑去除了开发商后期努力的半边天。

    这个时候，高价拿地等于拿出了大部分泡沫，因为政府给地块订价参照了目前市场的现值，还包含预期的部分利润，同时竞拍推高的部分无疑也属于泡沫成分。

    不同价格拿地，大约相同的规划结果，成本高低在产品类同的前提下，泡沫被平均到所有的同质产品，从而导致市场同质化，即使没有紧缩导致的市场滞销，也面临着恶意的价格竞争，谁也保证不了同一区域有些非市场化供应的地块存在，更不能保证同一区域存在变相房源供应，如集资房、公务员小区与单位房等。

    六、推高房价

    也许你不信，事实上该政策出台以后一年间是中国房价疯涨的关键时期。为什么呢？一个是由于开发周期审批到预售至少半年左右，所以延后出现剧涨；关键因素是，结构管制让一些新开工项目在房子不愁卖的条件下严重忽视规划效率与产品研究，在那个政策影响下谁有地谁有房就是利润的大管家，在此哄抬下，投资客转向市场已经预售许可下的中高档项目，比如同期国美第一城卖价5000－6000左右每平，投资客迅速吃进，伺周边云集非常之众的90以内滥房的时候，到交付之日已经猛涨至一万多，投资客就此收手。

    武汉的情形最为明显，南湖新城，金地大华是源头开发商，他们的地价比较便宜，规划条件是政策管制前审批的，结构管制以后两个盘自动升格为高档房，户型成为万花丛中一点红，受热捧在所难免，房价也迅速突破万元，周边出让用地全部按政策管制以后规划，现在成了垃圾片子。

 

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