2009买房总攻略_楚芸工作室

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2009买房总攻略

(2009-03-02 00:35:55)

标签：

房产

中高档

存量

新房

博文

老城区

分类：我思故我在

基于以下结论提出论题并述之。

1、房地产业是重要的支柱产业，没入十大以及是否出台长远规划并不能说明什么，重要的是房地产业是国家、政府、市场、机构与消费者谁也无法绕道走的一道坎，任重道远。因此买房在向钱看的同时不妨向前看。

2、鉴于财政宽松而面临通货紧缩之虞，并且全面保增长放在首位，所以地根紧缩无法立足，相反鼓励新增开发与恢复土地正常供应是主流。而开发商面对保障房与商品房完全分流及存量、增量双重压制，必然灵活利用产品、价格、附加值等综合营销来缓解压力，完成销售促进工作。

3、两会除重申保障住房、改善型消费政策外，还将在金融工具创新、产业规划、重大涉及民生的地产领域提出指导思想，因此，两会是开发商生存的最后一根线，会后房价将基于成本基础有涨有跌，存量向下形成一个阶段性促销高潮。

4、鉴于政策频出，消费观望，存量过剩以及购买力限制等，品牌开发商将在存量上降价、增量上降低订价预期并且灵活运用多边手段来刺激市场消费，而个体户式开发商将完全分流，或选择降价出货退出市场，或死抗，伺市场复苏后再分一杯汤。

5、改善型消费将是地方政府角力的主要方面，因此改善的标准、范围、优惠政策力度都将面临好的预期。

6、除非特别说明，买房时间持续一年，上半年后期最理想，或者是四到九月这段时间最理想，感觉如此，无法言传。

总攻略一：灵活选择二手市场还是新房市场。

在笔者看来，政策覆盖面将惠及二手房交易市场，所以二手房与新房一样可以做为选择之一，由于建设标准提升以及拜高房价所赐，住宅的安全性基本算是百分百保障了，并且主要城市分布也不在震区，所以旧房与新房，并没有较多的差异，除了使用年限、再装修的投入、过户及相关税费外，粉饰一下基本无二致。同时照这个说法，在选择二手房时，可以将上述后期费用纳入到计划当中，再来与新房进行比较。至于使用年限，笔者认为，预期到第二个七十年的时候，物业税估计也已开征，所以不用当做主要考虑。

那么，在什么条件下面临二手房与新房的较量性选择呢？两种情形，

一种是看自己是以价格做为选择的主要条件还是综合考虑，如果专注于价格的考虑，建议选择老城区的老龄房为首选，老城与新城结合部的次新房为次选，城市新建区的二手房为第三位的选择，老城区的次新房为候选。

再一种当然是综合考虑了，笔者认为，老城区的次新房与存量新房在价格上并没有什么差异，如果你对市场不是特别熟悉的话还可能发生倒挂，所以除非你热爱城市生活，喜欢便利的配套，不然宁新勿旧。这当然是一家之言，慎重思考吧。

有没有非买二手房又要在老城区的好办法呢？笔者同意老则老矣尚能饭矣的说法，越老越好，哪怕是公管房或早期经适房都可以，因为你的首要选择是地段，所以其他方面只要照顾到合法性，当然能省则省了，省下的钱用于再装修。

总攻略二：灵活选择存量房还是新增房源。

普遍的结论性意见是：新增房源的性价比优于存量房，定语是在目前的价格水平基础上。如果继续下调五至十个百分点，情形依旧，超过两位数的下调价格，情形将发生逆转。

我们观察到，存量房降价比较厉害的主要区域是边远区域的主打价格牌的项目、中心城区地王级项目，如何能得到地价消息，上网查一查，或者问朋友或媒体，都应该能得出该项目的真实地价。

除此外，在具体房型选择方面，笔者坚持认为，新增房源必定优于存量房源，面积功能比绝对值得我们花些时间进行比较。万科为什么突然停止降价，更充分的理由是万科降价销售的部分主要是存量非紧凑型的房源，一旦房源结构合理后必然停止降价，想想看，同是三居室，一个一百二十平甚至一百四十平，一个九十平还可改装成四房，谁更受青睐？

总攻略三：确保地段价值的前提下如何判定价格是否真实有效。

现在买房人碰到的症结问题是两句话，现在买还是以后再说、具体到买的时候担心后期是否还会降价。下面笔得专注于这两个话题细说一二。

分习惯与经济两方面来说，从人们的习惯来说，地段好坏往往与历史人文，建筑文脉以及现在的配套与在市政交通以及商业繁华程度方面密切相关。但从经济而言，更重视的是商业与人气。因此我们在确定以地段做为买房的主要考虑的前提下，分析价格是否合理适中，应持经济的理性而不是人文的感性。

举个简单的例子吧，城市新区与老城区，由于交通发达，现在配套也相对成熟，基本难分伯仲，这个时候商业与人气这些经济指标就是我们应当把握的，而且从商业租金入手要以体现这个规律值。靠近商业中心地段的房子价格总是标得最高，但由于档次原因，具体到户型系数差，即景观、朝向、通风、设计便利性、使用便利性、是否有弱项等方面则价格差异体现得不是太明显，尤其是现在市场紧缩时期，开发商基本废弃了局部产品差异带来的价格差异，求同存异是他们不得已而为之的订价哲学。

因此我们判断确保地段值前提下定价是否有效的参照有二，一个是首付因素，这个有点象买品牌服装，你个儿大小与衣服价格无关，只与套数有关，所以如果你想买大一点的房子这个最为合理有效，开发商让价也是从总体考虑而不会单套论优惠。另一个是租金倍数，一般房价超过租金的六倍，泡沫成分就比较突出了，最理想的倍数是三，由于这是国外的经验值，中国自住率高，所以在六以内都不算离谱。笔者总认为房价并不是太高，主要是通过计量租金而言的。

总攻略四：城市空心化带来的投资新价值以及投资性消费的慎入。

当然我们看不到更多投资入市，因为股市与其他投资市场比楼市的愿景更为看好。但做为中国未来城市化率还得提升40%，城镇化率还得提升60%，前期持有的存量房产也面临着换代的要求，所以房子是比较合适的投资品种，其投资价值永远存在。

关键是看你所在的这个城市即你拟买房的这个城市，城市空心化是否具备可能，一般二三线城市都有集居的特点，未来二十年实现城市空心化都挺难预计的，所以中心还是中心，郊区无法实现腾笼换鸟。相反在北京上海这些城市存在城市空心化的雏形，如果你做投资，是可以进入的，但不要指望短期交易利差，长远一点才行。

总攻略五：小户型两重天。

人们对小户认识有很大的偏见，广义而言只要是同类结构空间面积非常紧凑的都可以视为小户型，比如一百几十平的别墅，八九十平的三居室两厅，相反，一居室超过四十五平就难说是小户型了，这只是开发商的吆喝。

所以小户型值得拥有的是真实的小户型，而市场存量房当中，由于一味追求容积率，高层建筑比比皆是，所以导致公摊比较大，一居有的做到了七十余平，这种小户型有什么拥有价值呢？

笔者提议，不用看房间好用与否，从开发商以及受托设计单位来说，还没有人不看空间使用来设计房子，因此只要是房子，角角落落都还是能够通过后期二次装修调整的，因此，买小户型的唯一指标就是面积。由于地少人多，哪怕十几平的房子，只要开发商提供得了，都值得拥有，你不住别人住，看看特大城市的如今，想想城市中的流动人口，你就不会多想了。

走个极端，象板式高层，城市新区与老城区的多层，小别墅等，都是比照小户型法则可以吃的。

总攻略六：中高档住宅还言抄底。

必须注意，抄底只是一种刺激性说法，实际上正规市场的价格是波动的，在波动中不断上扬，不排除的局部或某一时间段出现价格畸形，即非常下跌，总而言之，抄底是说明在房价下行周期吃进，在未来不算太远的地方收回成本外加增涨的部分升值。

为什么一再坚持抄底集中在中高档住宅呢，本人立陈多次，这里谈两个关键点，一个关键点是，明白人应该知道中国开发商的水平几斤几两，地段决定论所以被李嘉诚给发明了。那么，地段决定房子档次与价格是比较普通的规律，而在开发水平比较低的当儿更是如此，一旦项目被定位上中高档的时候，间接说明了其地价不菲，即使是存量地，地价数字是低些，但由于必须囤积一段时间才能获得地差，所以持有成本也不见得会低到如儿去；其次是中高档在开发水平不高的态势下，往往只能用钱来堆，所以开支自然比一般项目为大。统一在一起，中高档住宅沉淀的泡沫少，而从市场来看，由于基础雄厚，即地价及相关支出高于一般项目，地段优越，所以在抵押评估的时候总价会比较高，或者说，中高档住宅的抵押价值是大于一般项目的。而在中国，楼市资金真正归属于开发商的比例不到40%，所以中高档住宅的开发商或生，或死得壮烈，指望割肉降价，不大现实。第二一个关键点是什么呢？这得还原其主流消费者，穷人会不会打中高档住房的主意呢，收益有限而工薪稳定的一族，说穿了也不大可能挤在中高档住宅的领域分饭吃，而在中国大而全小而全的世界里，无论项目大小，户型结构都比较丰富，而人们惯常的习惯是以大小论档次，屋大为宝，这样形成中高档住宅消费者都是非价格型的，他们注意的房子背后的故事，所以当有钱人角逐中高档住宅的时候无意让中高档住宅的价格不菲，因此综合起来我们看到一个现象，就是领涨的是中高档项目，领跌的却是普通型项目。

是故，建议如果做投资或者买房的主要目的兼顾投资与持有，中高档住宅还言抄底，当然这个底不会超出2009年的上半年。当一切都盖棺定论的时候，如前述，或生逢其时，或死得其所。

推荐两会及稍后将出台突破性政策对高房价发动总攻：