人们在从事房地产营销过程中，为了克服各种新增的营销障碍，即规划设计时未能准确预见的障碍，在进行资源整合过程中逐渐产生了各种嫁接类型的房地产，比如复合地产、教育地产、旅游地产、休闲地产等，以后再往前发展，又分别作为独立地产来运营，并且取得了很大的成功。
这里谈谈教育地产的积极与消极作用。
教育地产，据我所知起源于碧桂园。救市的内因可能是杨国强的先见，但外界所传基本认可会所说、学校说、先建环境说。如今这些都不算什么，但在当时，经由王大师一炒作，无论销售效果，还是广告宣传的示范作用，曾经热过房价。至今也作为范本来传诵。新近更因为造富运动又被推上前台。
教育地产看似非常简单，其实复杂。简单到：项目+教育资源的局部或综合利用。复杂如：产生一笔坏账、消费者并不买账、教育资源以学校的形式输出后产生长期负担、完全就是一个噱头。由此可以看出，教育地产并非许多人认为那样既能救市又能卖个好价钱。
积极的一面：往往来自于项目本身具备一定的教育资源，如毗邻大学周边，或处于市中心区，周边本身教育配套非常齐全。另一种途径是引进、结合、共赢，即与名校联姻，吸引消费，各取所需。
积极在哪儿呢？一是教育市场目前已经形成供过于求的买方市场格局，竞争促进了教育质量，而教育市场的建设，至少有教育地产的一些功劳。如汤逊湖地区，以前靠生态环境卖房子，但因为偏远，销售速度与销售率、销售价格均不是很理想，只能靠开发针对自由职业或具有时间支配权职业群体的别墅来带动销售。后来华师确定迁入、知音园确定建设、度假村规划完成，知名学校育才学校被开发商引进，在教育与交通改造两翼推动下，该片区楼盘销售量价飙升。二是竞争、用地资源的稀缺、城市化不断加剧与扩容，使得城市圈层结构不断外扩，自然在一些边郊地带形成教育配套的缺失，开发商不失时机推出教育牌既弥补了配套的不足，又合理促进销售。三是就教育办地产，为城市化做出了一定的贡献。同样因为历史原因，我国许多学校尤其是大中专学校，处于相对偏远地带，且往往几个学校集中于此，伴随新一轮城市化，开发的触角延伸到这里，在时间上有所提前，主要就是教育资源与教育产生出的消费力为开发商壮了胆。
物极必返。教育地产在实施过程中也产生了消极作用。有些是显现的，有些则是隐含的。归纳一下，不外这么几个方面：
1、挂羊头卖狗肉，欺骗了消费者。早期将教育作为营销手段，开发理念并未升级，以至后来一些教育方面的承诺不能到位。还有一种情形是：学校也建了，可靠性研究不够以至学校无以为继。因为教育与买房一样，在人们的以上中占有重要地位。当初盯着教育牌而来，到最后失望而至，造成不良影响。
2、门当户对型办教育，既浪费资源，以虚抬了房价。有些楼盘在定位时喻为高档高质，拿教育来说事就是选择名门正牌，吸引一些先富阶层为下一代而置产。教育市场与房地产市场一样，制度短缺，价格混乱，开发项目与名校嫁接以后房价人为抬高不少。
3、对教育造成的隐含损害。也许在开发商及消费者看来，利用教育资源与项目开发结合，既遂了消费者的心愿，开发商也愿意拿出本钱提供教育配套，相得益彰。实际上，中国缺乏的是基础教育，而不是名校教育。一些富人指望孩子上了名校就能延续家业，只有良好的初衷并不一定带来美好的结果。比较普遍的，一些基础教育的骨干老师因为待遇问题跳槽到与地产嫁接的教育单位，做了“取短补长”的事情。
我理解的教育地产是：
开发教育资源，对教育模式方式方法进行系统策划，并有效利用项目资源，在自然与建筑景观之余再造一个人工软环境。这个教育就不局限于普通教育，也还涉及后续教育与社会教育等。说穿了，存在不依小孩的教育地产，更有意义。
如象一些造城式项目，教育产业化、社区资源挖掘性利用（如高教社区就可以组织教授为社区做些咨询类的事情）都是可以探讨的。
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