从建设部流产了的一项提议,从建设部对90/70出现的不同声音的解释,从建设部长年初两会前对主要工作的说法与前日说法的差异,从发改委首次发出与国研室不同结论的报告,从新浪网引发的几次头条的矛盾观点,从针伐高房价的音量与房价续涨的音符之反差,有足够理由判定:调控失败了,因为解决民怨、稳定房价、削减流动性投资、合理规划用地这些调控目标,哪一项也未见起色,成色也并不大看好。
调控失败的唯一根源在于:没有认真踏实的真切数据与可靠统计,于是只好从官员们、专家们的“所见所闻”中得出结论性意见。长年生活在皇城根儿,偶尔往返于津沪深穗,制订政策措施前再直飞“南京重庆成都”,于是开始闭门指望“中国捷克日本(民雇屋)”。
说穿了,就是参照北京房市,以北京为样本或主要样本来制订全国性政策。
焉有不败之理!
北京为什么不能作为参照,更不能作为制订调控方针的样本?
其一,北京楼市的投资特征是特例而不是一般。
首先是租赁市场,既存在许多北漂一族,又因为首都对企业总部的吸引而产生写字间及配套居住承租需求,还有就是使馆经济带来的一些租赁与投资需求。因此,北京房地产市场,投资型消费的比重大于一般市场相应比例;投资回报形式也比其他市场丰富;投资资金量与来源也比其他市场充足。
其二,北京的人口构成及由此产生的消费需求特点也不具备参考价值。
北京楼市具备移民与土著两大高消费阶层。政府要建立城市形象,必须让原住地居民搬迁,产生必须性需求;同样地域,北京的商务容量、配套设施需要量、服务跟进产生的其他物业需求量均高于一般城市;移民对住房需求呈现的特点也比较特殊,哪儿人多往哪儿凑;移民质量也非一般城市可比……种种不同让北京楼市显示出高质高价高需求。并行不悖的是供求总处于卖方市场的格局。
其三,决定楼市繁荣真假的不是房价高低而是资本对利润的猎取程度。可以判定,北京存在相当数量的沉淀性投资物业,既不出租也不转让,这实际沉淀的是资金,按正常统计应该退出来;再看资本运用,因为首都的原因,政治文化中心使其楼市中的“福利成分”多于一般城市及上海深圳广州等地,政府对这些居住配套也是“睁只眼闭只眼”;而北京的功能区是最多的,城市功能区越多,开发项目楼宇自身配套成本相对降低。由这些因素所决定,北京楼市价格固然很高,但还未到用“房价收入比”来判定泡沫即将破灭的地步。
其四,以服务业、休闲型商务、配套商业为主导,北京的楼市消费容易扎堆,产生较高的价格弹性。但这种价格弹性并没有上升到产生极度泡沫的程度。主要原因在于与首都身份相衬,政府必然会出台一部分特殊一点的贴补政策,以稳定“市容(不是指城市面貌而是概括了人们的安居乐业的整体感觉)”。
那么,为什么北京楼市吸引了高层的关注?并由此引发调控呢?本人认为主要原因是:拆迁利益保障力度不够让老百姓有怨言;前几年严重忽视了保障类住房建设,导致一些土著居民无法居有定所;行政体制改革产生了相当数量的银发族,老龄化也是北京的一个问题,他们的退休收益难于保障良好的居住条件,加之为下一代着想,也有强烈的住房需求,但目前的房价他们无力支撑。都说北京的官多,影响力是有,消费力不够,这是一个矛盾。
上海深圳广州各地高房价只不过起了推波助澜的作用而已。
拿主流城市引发的调控引线,并以之为参照来进行调控,既树立一片又打倒一片,作用互抵。这就是调控力度措施全面性均叫好,但效果甚微不叫座的根本原因。
加载中,请稍候......