所谓高位泡沫，相当实泡沫，住宅产业里的泡沫是虚泡沫。实泡沫危害大，虚泡沫只要保持稳定，泡沫会沉淀起来。实泡沫指的是存在高风险的资本运行机制。如商业地产产生的泡沫，动则几万元每平米的空间，如果经营失效，基本无用；而房价无论如何虚高，还没看见翻番的形象，而且，这种空间无论经济繁荣还是萧条，都管用，既可自住也可出租，多少有点或有收益。一套二十万的房子卖到四十万，但买家受制于市场或政策可以持有不卖，甚至不用出租而留置于后来人，这个泡沫是虚拟的，无害的。另外一种是指大家都来投资把房价弄的虚高，导致供求脱节如同经济危机，这个涉及政府控制用地与建设保障住房，不可能导致经济崩盘。反而商业地产，同样的空间，有的因为业态的原因可以翻几番还有人买，它依赖于该物业所在地商业经营的成功与否，而有些商业是人为虚置的表面繁荣，经过一到两年运营后空留一座建筑而无市场，这才是危险的。进一步说，住宅类物业具有自身的抑制泡沫的功能，商业地产因为严格依随市场环境，泡沫更隐约，危害更大。
武汉有个儿童服装市场，在这种吃定的条件下，因为国内国际品牌虚虚实实进驻了，也卖完了，也卖了个好价钱，可惜的是，今天再瞧，门前冷落，笔者还选择的是六一这一天！
非住宅产业的房地产类型大约有：商业地产、工业地产、科技地产、旅游地产、教育地产及其他。除商业地产外的其他地产大类因为主要借助于相关资源进行项目定位，消费者也主要看中资源环境而购买，因而不存在泡沫或其他后遗症。为什么惟独商业地产会产生高位泡沫呢？
先看规划。
大多数商业项目规划思想采取了“平铺”来提高用地效率，并且上盖很少加建高层，为什么？平铺型的设计与建设，工期短，解决通路问题即可，层数与项目定位联系在一起，一旦招商情况看好，修改规划加盖一层基本没有什么瓶颈问题；还有就是操作难度小些，凡做商业地产，都以底商为基准吃进市场回报，以上部分则按递减规律，以利消化。
不单说这产生了诸多建筑垃圾，还有就是与城市市容不大合群。从投资角度来看，引入街区概念固然有利人流的疏通，缓解市面上的车流。但其经营完全依赖于定位及首批业主的经营状况，风险被人为转移到买家。况且商业二手交易量与流动能力明显弱于二手房。
再看地价。
商业地块均处于城市中心或组团中心，市政由政府出面解决，而宗地出让大部分并非完全市场化操作，尤其是买壳交易，如买下文化设施改装文化广场，如买下破产企业再建摩尔等，地价相当低。
如果通过市场拿的商业地块，首先地价里含有泡沫的成因。因为政府对该地块进行定价的时候，是基于现时状况下的商业价值来进行评估，再考虑进时间价值及未来该区域商业环境改造的或有利得。这种确定地价的方式本身就未预见功能消失或递减的因素：中国许多城市容量有限，国人又有成为城里人的喜好，大量进城及人口自然增长，导致城市化的同一性就是“大而全”，而从城市地理结构看，主要有两种，一是圈层结构，一是带状结构。圈层结构还好说，有一个中心，按环进行价值递减，无论评估方法如何，地价中的泡沫成分非常少；非圈状结构的城市，必然存在“商业价值递减”与“部分功能消失”的风险，即新城规划替代老城致老城商业价值递减甚至失效，这个时候地价中的泡沫因素将在城市规划飞速发展中得以逐步显现。
再结合商业地产操作模式说说商业地产的高位泡沫问题。一般商业操作，不外三种情形：
住区商业由附加规划来完成，一般临街面裙楼承之，由于有社区常住人口消费支持，一般不存在泡沫说法或经营风险；
中心区高层建筑之底商，由于地价高规划容积率大，往往拿出其中至少四层以上做底商，三层开外都靠的是商业定位及招商、回报承诺来完成销售。有的还引入不规范的产权式做法，人们买的，在开发商的说法是高回报物业，在形式的说法是一铺养三代，投资置产加工作生活化，很是让人羡慕，经济本质分析之，就是几平米十几平米或更大一点的钢筋水泥混合物，商业环境不断改善，则多赢，如出现城市功能消失或商业价值递减，或定位不准致死盘，则飞下的是一堆无用的小型钢筋水泥混合物。
再就是订单商业产生的摩尔或街区。这类商业看似非常红火，其实也蕴含着一定的风险。首先是定价中的泡沫成分非常多，一块不起眼的生地，做成摩尔后，引进了大型超大型商业旗舰后其售价远远高于其本质市价。而消费者跟风也助涨了其高开高走型销售。大家都没有设想：一旦该块生地无法弄熟，或订单不叫座，则不是前面所提的死盘而是死城。就是绝对中心区如万达武汉项目，也存在泡沫因素。其售价在三至六万之间，街区加集中商业形式，姑且名之“泛摩尔”，目前支撑人们投资回报的一是生意过得去，二是出租率由开发商承担着，三是此地商业中心的地位人尽皆知。假设：影院生意不很理想到期撤出，旁边的烂尾楼启动、对面的烂尾地启动，背后的新武商启动，除非这些投资客用回报进行再投资，则该街区的商业容量与人气堪忧。
商业地产的融资风险。
商业地产建筑成本并不高，但抵押评估价值却非常之高，抵押比也高于一般住宅地产。这就产生了商业融资的原风险。即同样一笔贷款，商业地产承载的银行风险大于其他地产。
其二，商业地产开发用资比住宅地产简单，易于取得预售许可并通过半期房形式收取消费预付金，开发商的自有资金率要求也低于做住宅项目。这就存在商业地产人为增加的一项“信用风险”与“经营风险”。
商业地产去年末的空置率超过百分之六十五，前年末的数字是百分之六十，今年一季度，上市量与消化量基本持平。之所以没有人谈及商业地产的调控，主要是总量相对于约占三分之二的住宅地产偏小而被忽视，另外就是商业地产在目前的情况下表面上开发都是比较成功的，因为城市规划导致商业价值递减或城市功能局部消失的现象尚未出现。
没有出现不等于没有，以此文提个醒。
加载中，请稍候......
加载中…