姜仁：量跌价涨是表象，楼市稳定成主流

    2006年的10月份我就感觉到了房价疯狂过后的低迷，有博文《中国房价，七上八下》为证。面对2008年的流言蜚语，本人也进行了揭露，有文《盘点目前中国房地产25条真实的谎言》。市场惨淡，主导者们心里发慌，“价格战”诱发市场新的威胁,《中国楼市，心理因素在主导》。09年，我们共同在《2009，寻找楼市的春天》同时，还在深度探讨《什么才是房地产真正的危机？》，无聊之中，醉意之中回味了《我在房地产酒桌上认识的10种女人》，又预见到地王的再次刷新，土地市场的走高，反思《深度分析：房价迅速上涨的9大原因》，同时又试着盘点了《下半年房价走势分析》，深度透析了《楼市的“价高量低”又在说明什么？》市场的走向也证明了以上几点。

    “事实胜于雄辩”，先看上周（9.14----9.20）北京的房市情况，新房源入市1569套，商品住宅期房签约跌破2000套（仅1962），现房签约615套环比降6.39%。市场不容乐观，量跌价涨好像漂在水面的“葫芦”，葫芦里卖的什么药，大家都在揣测！

    出现量跌价涨的现象不是偶然，早在08年就出现了土地出让流拍，土地没人“埋单”现象，土地成交量急速下滑。2008年全国住宅用地出让5.10万公顷，同比减少23.4%，占出让总面积的31.3%。商服用地出让面积1.87万公顷，占土地出让总面积的11.5%，同比减少30.7%。市场的萎缩，在2008 ，出现了“断供”现象，造成今年市场房源的供应减少，时造成房价上涨的主要原因。

    在过去一年多的时间里，去库存化基本解决，销售回笼资金虽投入楼市，但仅仅投入到了对土地的储备上，而对目前的楼市供应没有直接影响，于是房价在上涨，价格不菲，造成成交量再次萎缩，是表面在表面的表象。

    大家都知道，刚性需求是不可能等待两年以上的。 所以，供应一定的情况下，刚性需求的刺激作用，再次使得房价出现盘升现象。大家同样也知道，价格一旦上去，如果没有充足的理由，是很难下降下来的。

国家统计局数字，截至8月份，全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42.9%。1-8月，商品房销售额23464亿元，同比增长69.9%。销售面积和销售额的增长不成正比，也足见商品房下降的可能是不存在的。

实际上，在长期致力于房地产业的房地产开发商而言，房企投资都没有摆脱继续观望态势，表现在商品住宅完成投资14848亿元，虽然同比增长10.9%，比1-7月提高2.7个百分点，但是比去年同期回落20.8个百分点，观望和择机将继续是目前房企的重要态度。 
    而一线城市近期开盘较多，有学者认为将促使楼价平抑或者下降，实际只是善良的愿望。结束观望恰恰是在6月份，房企的信心恢复是在楼市稳定之后，原来很多项目推迟开工、推迟上市的，随着稳定的楼市恢复成交信心，重新开工或者复工，这才造成开盘数在金九银十的增加，但是，对总量没有多少影响。只能改变无房可卖的局面。

    一切的房市恐慌，终为一点就是“无房可售”和“无房可买”。这基本反映了政策与市场博弈过程中，行政力量的乏力，与市场监管的缺失，造成市场的困局，本身比政策的强迫性还要不顾大局，还要被动！

关于购房的人们，我的给于大家两种建议：第一、指望房价大跌的人们，你的梦想离现实太过遥远。第二、如果认为楼市会大涨，那么舆论环境和政策环境又都不支持。你说怎么办呢？

    所以，面对“无奈”的两种建议，我想自然也会有了自己的购房妙法。买房，适合于自己、自己喜欢的就可以下手买了；另者就是想“抄底”请不要过度贪婪，因为这样的机会“稍纵即逝”，不知不觉中就会丧失抄底的机会。面对诸多的不可确定性，你还犹豫什么？就是不买房，也要让脑子活动起来！

    假设自己是市场管理者和经营者，市场的东东我们无法改变，但我们可以最大限度的去影响，在多重因素作用下的楼市，稳定是主流。因为，在此市场博弈过程中，无论开发企业、投资商、机会商人、购房者、投资客、利益团体等，都不会轻易放弃自己的市场利益。受到房价直接影响的低价因素，只要地王不断涌现和刷新，就会有更多的上升机会和下行空间，只要博弈接近平稳，自然就会接受，这就是“存在就有理由”的道理吧！

    口水之后，自然还是想要重复一下我的观点：量跌价涨是表象，楼市稳定成主流。