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陈真诚：房地产调控偏方效果有限
(2010-03-25 21:50:06)
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分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：房地产调控偏方效果有限
文/陈真诚
（载：2010年3月26日《云南信息报》http://www.ynxxb.com/content/2010-3/26/N91400254085/）
（内容导读：就目前房地产市场的现实情况和关键问题所在而言，政府通过行政手段强令部分央企退出房地产市场，有违市场化原则，在房地产调控手段中，实属“偏方”…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
3月18日下午，国务院国资委召开发布会表示，确定以房地产为主业的中央企业为16家，78家不以房地产为主业的央企要加快调整，在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务。接着，国资委主任李荣融又为央企制定房地产“退市”时间表开出了“15日”的时间大限。
从某种角度而言，部分央企退出房地产业务，可以说是房地产调控政策的延续，传达出中央政府继续房地产调控的信号，为地价飙涨的土地市场和狂热的房地产业投资敲响警钟或可在一定程度上抑制央企的拿地冲动，有利于房地产市场“去泡沫化”。因此，有人认为，部分央企退出房地产业务，将给房地产市场带来不小影响，或能借此遏制地价、房价上涨。而其实，这种想法过于简单。
客观而言，就目前房地产市场的现实情况和关键问题所在而言，政府通过行政手段强令部分央企退出房地产市场，有违市场化原则，在房地产调控手段中，实属“偏方”。本文作者陈真诚认为，在目前如此复杂的房地产市场形势下，既然部分央企退出房地产业务是调控“偏方”，就好象传统医学中的“偏方”对于疾病治疗一样，虽然有时运用得当而可能获得奇效，而大多数情况下其调控效果往往有限，就不要对其遏制房价、地价的效果抱过大希望。
首先，《公司法》是约束企业行为的基本法规，也是评判企业行为对错的基本依据。从这个角度讲，包括央企在内的国企，进入房地产市场或高价拿地制造“地王”，并不违法。因此说，行政手段强令部分央企退市，属于典型的行政行为，对于其调控效果来说不应过于乐观。即便在非完全市场经济条件下，虽然包括部分央企因行政因素而退出房地产业务，但依照《公司法》，这些企业依然可以通过资本渠道，涉足房地产开发经营，作为股东分享投资回报。
其次，所保留的16家央企，将来还可以继续成立控股公司等，这些依然属于国资大家庭，因此，进入房地产业的国企数量还可能增多。而且，这些被要求退市的央企的房地产资产，如果被重组进入所保留的16家央企中，有可能更加速形成超大规模的央企开发商，使得其竞争能力或垄断地位进一步增强。
第三，据初步统计，2009年，所保留的16家央企，房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部央企房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部央企房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部央企房地产业务净利润的94%。这些数据表明，央企的房地产主业，主要集中在16家以房地产为主业的企业。这就是说，保留16家央企继续开展房地产开发经营业务，78家央企退出房地产业务，对房地产市场的影响不大。
第四，不但所保留下来的16家以房地产为主业的央企依然是房地产行业内“航空母舰”型的大型开发企业，而且，中信集团、中国人寿等不属于国资委管辖之列的央企开发商继续存在，还散布有为数不少的非央企地方国企开发商。这些房地产开发企业，其手持的房地产规模和对市场的影响力均不可轻视。
第五，事实上，不但保留的16家央企中不乏“地王”制造者，而且“地王”并非只是国企所制造，民企也可制造“地王”。无论是民企或国企制造“地王”，其市场效果均一样。因此，让78家央企退出房地产市场，并不能解决根本问题。
第六，目前房地产市场所存在问题的关键，在于房价（房价预期）持续高涨及投资回报预期趋高而风险过低。本文作者陈真诚认为，如果这些问题不能及时有效解决，其他任何“偏方”的效果都可能横亘有限。
应当说，就国企高价拿地，创造“地王”的问题而言，除了这些企业拥有雄厚资金原因外，关键还是房地产制度、地方政府的“土地财政”特性、土地出让模式及国企机制和土地政策执行不力等多种原因，使得违反土地政策的成本过低，企业高价拿地、做出投机性决策及企业经营决策者的风险不大，不但企业不当或违法行为被处罚的可能性小，而且企业决策层、操作者本身的利益并不受影响。
总之，要想有效调控房地产，还得要针对主要问题对症下药，不应对调控“偏方”的效果寄望过大。
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