去年七月，国务院常务会议审议并原则通过《关于2008年深化经济体制改革工作的意见》，其中的新一轮财税体制改革是重要内容。财税体制改革要解决的问题是改善中央与地方的财政关系，以及省以下各级的财政体制，建立事权、财权相对匹配的分配模式，更有效的激发地方政府推行公共财政保障公共需求的积极性。

增值税转型改革的全面实施是新一轮财税改革的第一步，其改革的主要意义在于税种与经济发展的适应性的自我完善，而物业税的推行，将会是更具意义的变革。都说“土地财政”是高房价之源，那么我们应当建立取代“土地财政”的物业税模式，以克服房价过快上涨带来的发展瓶颈。

我所设想的物业税基本框架是：

一、以物业税取代土地出让金，这是基本前提。同时取代其他相关的税费，这些税费包括与土地使用有关的所有税费，这样明确的是土地所有权归国家，而使用人一律付费使用的概念。还有一个用处是改变了以前“土地出让金”的模糊概念，即既然出让的是使用权，则出让金相当于支付了租金，却仍需交纳土地使用税的状况。有学者认为国外大多地方的物业税计税依据中包含土地价值，我认为这是不可比的，因为土地私有跟国有是个不或忽略的制度区别。

二、物业税的课税对象应主要定位于土地，即有偿使用土地的理念，而不应包括房产。换言之，房产将在概念上成为脱离土地的私人财产，既然属于私人财产，占有和使用时无须缴纳“租金”或说是使用费。另一个角度讲，物业税的开征在于土地资源的稀缺，价值也主要体现于土地，由此，假如从价计征则应考虑土地价值(应该说是土地的使用费或租金)为主，从量计征则以占地面积为依据。这样做也是相对符合我国土地国有和集体所有的基本制度。

三、物业税由使用人分期缴纳，缴纳比例视市场状况调整，例如设定区间税率，由省级地方政府按本地实际情况在区间内选择征收。调整时采取听证等形式最终确定，并上报中央政府批准备案。

四、开发完成的空置房产约定一定时期未销售的，由开发商缴纳物业税。

五、由于物业税将部分流转环节税收转移至保有环节，改变了原来一次性收入的特点，势必给地方政府的财政收入造成短期影响，因此，配套的措施应该包括允许地方政府在适量的范围内发行政府性债券，以达到缓冲的效应，并保持持续的公共投入能力。

六、转让交易相关的税种保留，抑制炒作和加强对市场行为的调控能力。

七、对农村住房暂不征收物业税，此举是考虑到房屋商品化后农村集体土地未分享增值的收益以及目前农村人均收入的现状。

这种物业税模式的出发点在于：一、鼓励集约化用地；二、节约开发资金，实现投资领域的资金分流，并促进开发商以质取胜；三、打破地方政府的土地财政模式，建立长期稳定的税源保障持续发展；四、减少房产空置，节约社会资源。

上述对个人理解的物业税框架粗略的作了阐述。这种形式的物业税牵涉到的部门较多，改革力度较大，阻力也可能极大。但是新一轮财税体制改革必然将针对目前房地产市场的特点以及地方与中央财权事权的关系作出较大的调整，建立与经济社会长期平稳发展相适应的体制，并有效的改善民生，那么无论物业税以何种姿态出台都将以此为改革的核心和目标，让我们拭目以待。

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